（2013）珠香法民三初字第373号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-07-29
案件名称
广东省华侨物业发展有限公司、广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司与郭谣娣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东省华侨物业发展有限公司,广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司,郭谣娣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十一条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民三初字第373号原告广东省华侨物业发展有限公司。法定代表人许建华，该公司总经理。原告广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司。负责人颜建生。两原告共同委托代理人付清泉，湖南人和律师事务所律师律师。被告郭谣娣，女，汉族，1959年4月14日出生。委托代理人昌小波，广东益诺众承律师事务所律师。委托代理人崔麒，广东益诺众承律师事务所律师助理。上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨凡适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告广东省华侨物业发展有限公司及广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司的共同委托代理人付清泉、被告郭谣娣的委托代理人昌小波及崔麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2009年10月2日，原告通过公开招投标方式，被珠海市香洲区金桦城市花园小区业主大会招聘为物业管理企业，并与该小区业主委员会签订了《金桦城市花园物业服务合同》，合用有效期3年，自2009年10月2日至2012年9月30日。合同约定：金桦城市花园小区建筑面积77051平方米，其中住宅面积64113平方米，商场面积2000平方米，停车场面积12000平方米。原告向业主和非业主使用人收取物业服务费标准为：多层住宅每月每平方米0.8元；带电梯小高层住宅每月每平方米1.3元；商铺每月每平方米1.8元；公用电费每月实际用电量分摊；地下车库车位使用费每月每辆230元，停车服务费每月每辆50元，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，每天按千分之3交纳滞纳金。合同签订后，原告全面履行了合同约定的服务义务，大多数业主或非业主使用人也履行了交纳服务费的义务。然而该物业服务小区11栋502房的业主郭谣娣欠缴该房2009年10月至2012年10月物业服务费7866元，停车服务费1850元，公用电费969元，滞纳金19701元；合计人民币30386元。经原告多次催交，被告至今仍拒交。原告的诉讼请求如下：1、请求依法判令被告清偿物业服务费10685元，滞纳金19701元，合计人民币30386元。2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。两原告对其诉称提供以下证据：1、金桦城市花园物业服务合同；2、房地产权登记表；3、律师函；4、广东省物价局、广东省住房和城市建设厅关于物业服务费管理办法；5、资质证书、公司名称核准登记通知书；6、物业费用明细清单；7、中国建设银行网上银行电子回单；8、职工工资表、证明。被告郭谣娣答辩称，一、关于原告的合法性。《珠海市物业管理条例》第47条第3款规定“市外的物业服务企业进入本市从事物业管理服务前，应当向市物业管理行政主管部门办理登记备案”，原告广东省华侨物业发展有限公司属外来物管企业，进驻金桦城市花园以来，未向物业管理行政主管部门办理登记备案，未取得物价主管部门的收费许可，原告广东省华侨物业发展有限公司不具合法主体。建设部《物业服务企业资质管理试行办法》对物业服务企业资质及评定作了专门规定，广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司于2010年8月3日成立，未取得物业管理资质证书，其与业主之间的关系不构成物业管理关系。二、原告广东省华侨物业发展有限公司未履行《物业服务合同》的主要义务，被告有权拒绝偿付相关服务费用。一直以来，原告广东省华侨物业发展有限公司的服务严重不达标，主要表现为保安、保洁、管理人员配置不足，小区秩序混乱、绿地裸土严重、业主被盗案件频发、儿童游乐园与其他公共设施管理失当、私搭乱建问题严重，等等。小区居民怨声沸腾，对原告服务质量严重不满，经民意调查，小区居民对原告服务评价为不满的近七成，与《物业服务合同》第16条第3款所约定的“满意率不低于80％”相差甚远。试问，如此不得民心的小区管家能不导致答辩人对缴纳物业费的质疑吗？三、《物业服务合同》期间内，原告从未向答辩人进行管理费的催缴，现提出诉讼主张已过法定的诉讼时效，依法丧失胜诉权。综上，答辩人认为，原告管理服务严重不当，系导致本案纠纷原因所在，答辩人请求人民法院在查清本案事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。被告郭谣娣对其答辩提交如下证据：1、商事登记簿；2、金桦城市花园管理设想；3、保安诉；4、民意调查；5、报警回执。经审理查明，2009年3月31日，广东省华侨物业发展公司经工商变更登记更名为广东省华侨物业发展有限公司（即本案原告）。原告广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司，系原告广东省华侨物业发展有限公司于2010年8月3日设立的分支机构。原告广东省华侨物业发展有限公司的物业管理资质等级为国家一级，原告广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司领取了从事物业管理服务的营业执照。2009年10月2日，珠海市香洲区金桦城市花园小区业主委员会（甲方）与广东省华侨物业发展公司（乙方）签订了一份《金桦城市花园物业服务合同》，约定广东省华侨物业发展公司承担金桦城市花园小区（香洲区香华路368号）的物业管理服务事宜，合同主要内容有，第二条甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业；第四条第（一）项基本服务，1、公共环境卫生，人员配备8人次，主管1人，2、绿化与建筑小品的维修养护与管理，人员配备2人次，3、治安防范，人员配备，门岗2个共6人次，巡逻岗1个共3人次，主管1人，4、交通、车辆停放秩序及停车场的管理，人员配备停车场岗1个共3人次；第九条本物业采用下列方式收取物业服务费：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括公用电费，公用电费收取根据实际使用量，按户另行分摊；第十条乙方按本合同第四条第一项约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，小高层住宅带电梯按建筑面积每月每平方米1.3元收取，商场按建筑面积每月每平方米1.8元收取；第十一条乙方应在本合同生效后的2009年10月2日开始实施物业服务工作，并从2009年10月2日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为次月5日（商业及非住宅部分，可收取当月管理费），业主或非业主使用人变更或物业服务合同终止时，如业主或非使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业服务费本金退回给业主或非业主使用人；第十二条物业服务费的调整和违约责任，1、合同期内物业服务费收取标准需要调整的，由乙方按本合同第十四条规定办理：未经政府管理部门核准或备案的，乙方不得擅自调整收费标准，2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下处理：从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金；第十三条（二）地下车库或停车场，车辆管理费50元／月；第三十一条服务期限为3年，自2009年10月2日起至2012年9月30日止，合同试用期为6个月，即2009年10月2日至2010年3月30日止；第三十二条合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在期满60日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同，一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。被告郭谣娣是香洲区香华路368号11栋502房的产权人，该房屋建筑面积162.71平方米。两原告称上述物业服务合同签订后，原告广东省华侨物业发展有限公司即进场进行物业管理，后设立了分支机构，由广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司管理服务至2012年10月止，两原告主张被告郭谣娣2009年10月至2012年10月的物业服务费7866元，停车服务费1850元。庭审后原告撤回了关于公摊电费的诉讼请求。庭审中被告郭谣娣对拖欠物业管理费、停车费的事实没有异议，但认为原告物业管理不到位、服务差，并申请了证人出庭作证，证明原告的物业管理服务主要存在以下问题：1、小区卫生状况差，清洁工少，绿化养护极差；2、保安经常换人，管理不到位，小区无监控，很不安全，时有被盗事件发生；3、华侨物业珠海分公司连管理资格都没有，交费是开的收据，盖的公章是金桦业主委员会的章；4、业主的公共地方被出租、消防道也被挡，摊贩随意进出小区摆地摊；5、水电工没有资质。2013年1月30日，两原告委托湖南人和（珠海）律师事务所向被告郭谣娣发出律师函，催缴物业管理服务费用。原告称其在该小区物业管理时，都是上门催缴的，也有催缴单，发在业主的信箱。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告广东省华侨物业发展有限公司（原广东省华侨物业发展公司）系具有物业管理资质的企业法人，其与珠海市香洲区金桦城市花园小区业主委员会签订的《金桦城市花园物业服务合同》系签约方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对原告广东省华侨物业发展有限公司和金桦城市花园小区业主及物业使用人均具有法律约束力。原告广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司系原告广东省华侨物业发展有限公司设立的分支机构，经广东省华侨物业发展有限公司的授权，负责金桦城市花园小区的物业管理服务。被告郭谣娣所有的香洲区香华路368号11栋502房在上述物业服务范围内，被告郭谣娣作为业主已享用了两原告提供的物业管理服务，应向两原告支付相应的管理服务费用。根据《金桦城市花园物业服务合同》约定：物业管理费小高层住宅带电梯按建筑面积每月每平方米1.3元收取、车辆管理费50元／月，被告郭谣娣应当依约向两原告交纳相关费用，即2009年10月至2012年10月的物业管理费为7826.24元（162.71平方米×1.3元／平方米×37月）、车辆管理费1850元（50元／月×37月）。两原告撤回关于公摊电费的诉讼请求，是其自行处分诉讼权利的行为，本院予以准许。被告郭谣娣未依约按时支付物业服务费，本应按合同约定支付滞纳金，但根据被告提供的证据材料以及证人证言，两原告的管理服务确实有不到位、不完善的地方，被告及其他业主并非无故不按时交纳物业管理费，两原告对此也应承担部分责任。因此，对两原告关于滞纳金的请求，本院不予支持。关于诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，本案中物业管理服务费用按合同约定为每月分期交纳，被告郭谣娣持续拖欠上述费用，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日即2012年11月起计算，两原告于2013年9月向本院提起诉讼，因此被告郭谣娣关于本案已过诉讼时效的抗辩主张，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、被告郭谣娣于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省华侨物业发展有限公司、广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司支付2009年10月至2012年10月的物业管理费7826.24元、车辆管理费1850元，合计9676.24元；二、驳回原告广东省华侨物业发展有限公司、广东省华侨物业发展有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费280元，由被告郭谣娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨 凡二〇一三年十二月二十三日书记员 颜思思