（2013）长民（行）初字第38号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-03-25
案件名称
刘红泉与上海市长宁区住房保障和房屋管理局、上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘红泉,上海市长宁区住房保障和房屋管理局,上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司,刘顺泉,戚巧英,刘龙泉,朱春凤
案由
合同纠纷
法律依据
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》：第二十三条第一款，第二十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十一条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民（行）初字第38号原告刘红泉。委托代理人孙国强，上海市永怡律师事务所律师。被告上海市长宁区住房保障和房屋管理局。法定代表人唐如康。委托代理人齐昌，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人黄瑛，上海市君悦律师事务所律师。被告上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司。法定代表人苏菊弟。委托代理人齐昌，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人黄瑛，上海市君悦律师事务所律师。被告刘顺泉。被告戚巧英。第三人刘龙泉。第三人朱春凤。委托代理人孙国良，上海市万众律师事务所律师。原告刘红泉诉被告上海市长宁区住房保障和房屋管理局（以下简称长宁房管局）、上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司（以下简称长宁第三征收事务所）、刘顺泉、戚巧英房屋征收补偿合同纠纷一案，原告于2013年10月21日向本院提起诉讼。因刘龙泉、朱春凤与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院受理后，依法由审判员沈莉萍独任审判，公开开庭进行了审理，原告刘红泉及其委托代理人孙国强，被告长宁房管局及长宁第三征收事务所的共同委托代理人黄瑛，被告刘顺泉、戚巧英，第三人刘龙泉、朱春凤的委托代理人孙国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红泉诉称：原告与被告刘顺泉系兄弟关系，与被告戚巧英系弟媳关系。2012年9月初，原告户籍住所地房屋被征收，该址户主为原告母亲即第三人朱春凤。刘顺泉与戚巧英在原告不知情的情况下与被告长宁房管局、长宁第三征收事务所签订了第138号《上海市国有土地房屋征收补偿协议》。协议签订后，刘顺泉、戚巧英私分拆房动迁款，原告分文未得。原告向母亲朱春凤询问后得知，其从未委托刘顺泉签订协议，也不知分房得款事宜，母亲明确表示拆房动迁款几个儿子都应有份。原告认为，四被告的签约行为侵犯了原告的合法权益，故诉请法院：1、判令四被告于2012年9月2日签订的《上海市国有土地房屋征收补偿协议》无效，2、判令第三、第四被告退还原告应得房屋拆迁款人民币698，000元。本案审理过程中，原告将第二项诉讼请求调整为：判令第一、第二被告对原告一户进行安置补偿。被告长宁房管局、长宁第三征收事务所共同辩称：长宁房管局是房屋征收部门，长宁第三征收事务所是房屋征收实施单位。朱春凤是本市长宁区延安西路XXX弄XXX号房屋的产权人。该户提交的委托书虽然存在瑕疵，但刘顺泉代表朱春凤协商征收事宜并签订系争协议的事朱春凤是知道的。原告主张安置利益，应当通过其他民事途径解决，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告刘顺泉辩称：同意原告的诉讼请求，协议中约定的房屋和奖励费等货币应由四兄弟与母亲平分。被告戚巧英辩称：刘顺泉与长宁房管局、长宁第三征收事务所签订协议的时候原告及家人、其与女儿、居委会干部等都在场，刘顺泉与其商量分割补偿费用并签订家庭协议时原告及其家人也在场，原告诉称对征收不知情不是事实。朱春凤对征收的事情也是知道的，不仅主动搬离被征收房屋，还在分户协议上按手印，同意分给其系争协议中的一套安置房屋。其不同意原告的诉讼请求，认为协议是有效的，家庭内部已经对财产分割达成协议，应当按照家庭内部约定分割征收安置利益。第三人刘龙泉述称：其对动迁之事不知情，同意原告的诉讼请求。第三人朱春凤述称：本市延安西路XXX弄XXX号房屋系其名下私房，其未委托刘顺泉签订协议。房屋拆迁补偿款2，347，186.08元由其与四个子女平均分，奖励费等798，725.81元，因原告放弃，由其与三个子女平均分。同意原告的诉讼请求。经审理查明，朱春凤系本市长宁区延安西路XXX弄XXX号房屋所有权人，房屋建筑面积57.3平方米。刘龙泉、刘顺泉、刘红泉及刘伯泉系朱春凤之子。该户在册人口11人，户口薄三本，一本户口薄为户主朱春凤、子刘红泉、孙子刘博文、子刘龙泉、儿媳历兰琴；一本户口薄为户主刘伯泉（2009年6月25日报死亡）、妻戚巧英、女刘瑾蓉、外孙子王承；还有一本户口薄为户主刘顺泉、女刘瑾。朱春凤、刘顺泉、戚巧英等实际居住在上址房屋内。2012年7月3日，上海市长宁区人民政府作出长府房征（2012）3号房屋征收决定，对上址房屋所在的长宁区延安西路1290弄（49街坊）旧改基地进行征收，长宁房管局系房屋征收部门，长宁第三征收事务所系房屋征收实施单位，该征收基地签约率已达到协议生效比例。2012年9月2日，刘顺泉向长宁房管局、长宁第三征收事务所出具一份委托书。该委托书中记载委托情况为：“已征得全体房屋同住人同意，并委托刘顺泉、戚巧英全权处理征收事宜。并签约和领款、领房等事宜。”产权人签名处空白，落款日期为2012年9月2日。当日，刘顺泉与长宁房管局、长宁第三征收事务所签订一份征收编号为138、流水号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的征收补偿协议。该协议约定，甲方为长宁区房屋征收部门，房屋征收实施单位为长宁第三征收事务所，乙方为朱春凤。被征收房屋房地产市场评估单价为26，513元／平方米，房屋征收决定范围内被拆房屋评估均价为25，722元／平方米，价格补贴系数为0.30，套型面积补贴为建筑面积15平方米，被征收房屋价值补偿款为2，347，186.08元。该户不符合居住困难户的补偿安置条件。该户选择房屋产权调换，3套产权调换房屋地址分别为：本市嘉定区海波路1000弄2栋／幢28号401室（88.90平方米）、本市嘉定区海波路1000弄2栋／幢28号501室（88.90平方米）、本市青浦区凤坚塘路65弄26栋／幢15号801室（71.69平方米），总建筑面积249.49平方米，总价2，803，279.15元。产权调换房屋总价值与被征收房屋价值补偿款的差价为456，093.07元。该户其他各类补贴、奖励费用合计1，245，818.88元。该协议生效后，乙方搬离原址30日内，甲方应按本协议的第七条、第八条的约定支付乙方补偿款项，共计798，725.81元。2012年9月28日，刘顺泉、戚巧英签订家庭协议，约定：“延安西路XXX弄XXX号产权人朱春凤，经补偿款协议中第十三条款项总计柒拾玖万捌仟柒佰贰拾伍元捌角壹分。现分割为刘顺泉货币肆拾柒万肆仟叁佰陆拾贰元玖角整，打入其帐内。戚巧英货币叁拾贰万肆仟叁佰陆拾贰元玖角壹分，打入其帐内。”朱春凤、刘顺泉、戚巧英等根据系争协议搬离上址被征收房屋后，长宁第三征收事务所向刘顺泉、戚巧英发放798，725.81元及其他相关费用。2012年11月12日，朱春凤与戚巧英签订家庭房屋拆迁分户协议书，约定：双方现住房安置地址：海波路XXX弄XXX号XXX室，现经家庭协商决定将海波路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权落实……”朱春凤在该协议上按手印，戚巧英签名，长宁第三征收事务所作为鉴证单位加盖公章。现原告以朱春凤没有委托刘顺泉签订协议、其未取得补偿利益为由，提起本案诉讼。另查明，朱春凤在审理过程中表示：其没有委托刘顺泉签订协议；对房屋产权补偿款的初步打算是：房屋拆迁补偿款（数砖头）2，347，186.08元分成五份，由其与四个子女平均分，奖励费等798，725.81元分成四份，由其与三个子女平均分（因原告放弃）。刘红泉、刘顺泉、戚巧英、刘龙泉及朱春凤对系争协议约定的内容均无异议。上述事实有原告提供的流水号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的征收补偿协议、户籍资料，被告提供的被征收房屋所有权证、户籍资料、委托书、家庭协议、家庭房屋产权分户协议书，第三人朱春凤提供的孙国良向其谈话记录等证据及当事人的陈述为证，并经质证无误。庭审过程中由于各方当事人各持己见，无法调解解决。本院认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条之规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人签订。被征收人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证载明的所有人为准。本案查明的事实表明：原告系房屋征收部门，朱春凤系被征收人。本案的争议焦点是刘顺泉代表朱春凤与长宁房管局、长宁第三征收事务所签订的系争协议是否有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十一条规定，无处分权的人订立合同后取得处分权，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，刘顺泉未经朱春凤的委托签订系争协议，属无权代理。但朱春凤在系争协议签订后搬离原址，在家庭房屋产权分户协议书上对系争协议中约定的海波路XXX弄XXX号XXX室产权调换房屋予以处分，并在诉讼中对系争协议中约定的被征收房屋价值补偿款2，347，186.08元及奖励费798，725.81元等提出分配方案，有朱春凤本人的陈述，搬离原址的行为，以及被告提供的家庭房屋产权分户协议书等证据予以证明，可以视为朱春凤对刘顺泉的无权代理行为进行了追认，本案系争协议有效。被告长宁房管局根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十八条、该基地征收补偿方案、房屋所有权证等计算被征收房屋建筑面积、评估价格、价格补贴、套型面积补贴及其他各类补贴、奖励费用，对该户计户征收及补偿完毕，协议内容符合法律法规规定，未损害朱春凤合法权益，且朱春凤没有异议。原告并非被征收人，其提出未取得补偿利益的理由，实质系对补偿利益的分配提出主张，不属于本案房屋征收补偿协议效力之审查范围。原告的诉讼请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院难以支持。需要指出的是，征收人应当对被征收人的代理手续进行必要的审查，希望在以后的工作中予以规范。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：驳回原告刘红泉的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由原告刘红泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈莉萍二〇一三年十二月二十三日书记员 王秉磊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人订立合同后取得处分权，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 关注公众号“”