（2013）桂市民四终字第692号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-05-20
案件名称
桂林无线电一厂因与胡伟、周锐君、李琼瑞、莫慧、诸葛恕华、杨明月、曾荐溪、曾越、广西佳润拍卖有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
桂林无线电一厂,胡伟,周锐君,李琼瑞,莫慧,诸葛恕华,杨明月,曾荐溪,曾越,广西佳润拍卖有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）桂市民四终字第692号上诉人（一审原告）桂林无线电一厂。法定代表人周鸣，该厂厂长。委托代理人唐崛，广西中纬律师事务所律师。委托代理人丘火德，广西中纬律师事务所律师。被上诉人（一审被告）胡伟。被上诉人（一审被告）周锐君。被上诉人（一审被告）李琼瑞。被上诉人（一审被告）莫慧。被上诉人（一审被告）诸葛恕华。被上诉人（一审被告）杨明月。被上诉人（一审被告）曾荐溪。被上诉人（一审被告）曾越。上述八被上诉人的委托代理人张明云，广西君美律师事务所律师。被上诉人（一审被告）广西佳润拍卖有限公司。法定代表人邱媛姣，该公司董事长。委托代理人马端，广西佳润拍卖有限公司副总经理。上诉人桂林无线电一厂因与被上诉人胡伟、周锐君、李琼瑞、莫慧、诸葛恕华、杨明月、曾荐溪、曾越、广西佳润拍卖有限公司（以下简称佳润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成由审判员程锦担任审判长，审判员周宪年和代理审判员黄赟参加的合议庭，于2013年11月20日公开开庭审理了本案。书记员汤静担任记录。上诉人桂林无线电一厂的委托代理人丘火德，被上诉人周锐君，被上诉人胡伟等八人的委托代理人张明云，被上诉人广西佳润拍卖有限公司的委托代理人马端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年12月30日，原告与被告佳润公司签订《委托拍卖合同》，原告委托佳润公司拍卖位于桂林市会仙路6号19栋地层房产，证载建筑面积约469.22平方米，拍卖保留价按评估价设定，委托人按拍卖成交总额的2%向拍卖人支付佣金。佳润公司接受委托后，于2009年11月13日在《桂林晚报》上发布拍卖公告，公告于2009年11月25日上午在桂名大厦五楼公开拍卖原告上述房产，参考起拍价310万元。胡伟等八被告得知后，遂组成联合体报名参拍。2009年11月25日，拍卖如期举行，佳润公司向全体竞拍人发出的《1号标的拍卖声明》指出：该拍卖标的位于桂林市会仙路6号19栋的一层13间铺面，房屋所有权证号为3042162号、房产证载建筑面积469.22平方米（实际建筑面积564.3平方米），土地使用权证号为桂国用（1992）字第000199号，土地使用权类型为划拨，土地用途为住宅。并在“特别说明”第1点指出：“拍卖资料附图中阴影部分为标的物证载面积之外的面积，拍卖成交后，委托方将通过努力将阴影部分计入证载面积，如不能计入证载面积，则按经测绘后的实际面积以成交价的每平方米单价的一半收取使用权费。此后，胡伟等八被告最终竞拍成功，并于当天与佳润公司签订了《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交金额为2820476元、拍卖佣金110000元，拍卖房产面积约564.3平方米，其中产权证载面积约469.22平方米，具体以桂林市房产管理局测绘面积为准，多不退少不补。拍卖成交后，胡伟等八被告向佳润公司支付了拍卖佣金110000元和拍卖价款2820476元，该拍卖价款包括拍卖资料附图之阴影部分无证面积之一半的价款，佳润公司在扣除应收委托人2%的佣金56409.52元后，于2009年12月21日至2012年1月9日期间共分9次将拍卖价款2764066.48元支付给原告，其中包括2011年10月27日按原告指示代原告支付土地收益33745.6元。2010年1月25日，佳润公司收到原告交付的办理房屋产登记的相关资料，配合胡伟等八被告办理了拍卖房屋的所有权转移登记，2010年3月11日，胡伟等八被告取得了八人按份共有的房屋产权证，证载建筑面积仍为原产权登记面积469.22平方米，拍卖资料附图中阴影部分的面积并未计入证载面积。此后，胡伟等八被告于2010年8月向桂林市房产局申请房屋面积变更登记，并于2010年9月14日取得证载面积为585.71平方米的产权证，该产权证附记中注明，该房为业主向佳润公司竞拍所得，现经桂林市房地产测绘中心重新测绘面积，并经桂林市房产局产权产籍科确权面积。2010年9月28日，胡伟等八被告再次向桂林市房产局申请分户办理权证，八人按原共有份额进行房屋面积分割，分户领取了产权证。原告认为，原未计入证载面积的阴影部分面积获得产权登记，应支付差额价款而起诉，请求判令八被告与佳润公司连带支付门面买受费259470元。另查明，在胡伟等八被告于2010年8月向桂林市房产局申请房屋面积变更登记过程中，原告于2010年8月11日向桂林市房产管理局递交一份《说明》，承诺办证实际建筑面积以桂林市房产局测绘面积为准，多不退少不补。原告另于2010年10月18日将拍卖房产的原土地使用权证交付给佳润公司，于2011年10月27日指示佳润公司从拍卖价款中代原告支付土地收益33745.6元，以配合胡伟等八被告办理交易房产的土地使用权证。一审法院审理认为，原告桂林无线电一厂将其合法所有的位于桂林市会仙路6号19栋地层房产委托被告佳润公司公开拍卖，为此双方签订《委托拍卖合同》，该《委托拍卖合同》主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效的合同。此后胡伟等八被告参加竞拍并依法拍得该房产，原告作为拍卖委托人，对于拍卖人佳润公司与买受人签订的《拍卖成交确认书》及其组成文件，应当与买受人一并信守履行；而佳润公司所作出的“补充说明”，系在拍卖会之前针对本案涉诉房产的特别约定，并经过委托人（原告）与竞拍人（被告）签字认可，亦无违背相关法律规定，应视为《拍卖成交确认书》的附件及组成部分，各方当事人应当遵守。拍卖声明之“特别说明”第1点约定“拍卖资料附图中阴影部分为标的物证载面积之外的面积，拍卖成交后，委托方将通过努力将阴影部分计入证载面积，如不能计入证载面积，则按经测绘后的实际面积以成交价的每平方米单价的一半收取使用权费”，对其中的“阴影部分证载面积”应指房产面积，而不包括土地使用权面积；“拍卖成交后委托人的努力”应指双方在拍卖成交后办理房屋所有权转移登记过程中委托人所做努力。但在本案中，在拍卖成交后，房屋经房产部门测绘后确定实际面积并转移过户至被告名下的过程中，房产部门实际上并未将阴影部分计入房屋的证载面积，双方对该部分面积的付款也是依“特别说明”中按照经测绘后的实际面积以成交价的每平方米单价的一半收取使用权费；本案房产面积的增加是在双方办理完毕拍卖程序的产权过户后，被告自行另行办理相关手续而完成。综观全案证据，并无充分证据显示原告在办理交易房屋所有权转移登记过程中为增加房产面积做出过努力，客观上亦未发生交易房产产权面积增加的结果。而在胡伟等八被告成为交易房产权利人后申请增加房产面积的变更登记申请过程中，原告于2010年8月11日向桂林市房产管理局递交《说明》，同意“办证实际建筑面积以桂林市房产局测绘面积为准，多不退少不补”，该行为亦说明原告对交易房产面积增加并不主张任何权利。原告提供原交易房产的土地使用权证、支付土地收益金等行为，仅为根据法律规定和交易房产实际情况配合胡伟等八被告办理交易房产的土地使用权转移登记，并非为增加房产面积所为之努力，且该行为发生在交易房屋所有权转移登记完成之后，与房产面积增加无关联。鉴此，原告要求胡伟等八被告补交交易房产原无证部分面积之差价款无合同依据。而被告佳润拍卖公司在本案房屋拍卖交易过程中，已根据原告的要求拍卖房产，代收胡伟等八被告所支付拍卖价款，并在扣除原告应付佣金后将余款全部转付给原告，佳润公司的代收代付义务已经履行完毕。且根据上述，胡伟等八被告已不欠付原告任何拍卖价款，佳润公司自然亦无继续代为催收之义务。综上所述，原告的诉讼请求缺乏合同及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第四百零二条，判决：驳回原告桂林无线电一厂诉讼请求。本案案件受理费5192元（原告已预交），由原告桂林无线电一厂承担。上诉人桂林无线电一厂不服一审判决，上诉称，八被上诉人于2010年9月14日取得证载面积为585.71平方米的产权证系上诉人努力的结果；一审法院认为上诉人于2010年8月11日向桂林市房产管理局出具的《说明》中“办证实际建筑面积以桂林市房产局测绘面积为准，多不退少不补”的表述说明上诉人对交易房产面积的增加并不主张任何权利的认定不符合事实。请求二审法院，1、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第662号民事判决；2、改判八被上诉人支付上诉人门面买受款25.947万元，各被上诉人承担连带清偿责任；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人胡伟等八人未作书面答辩，在庭审中口头辩称，八被上诉人认为拍卖所得房产面积的增加与上诉人无关，上诉人并未作出任何努力使得被上诉人的房产面积增加，并且被上诉人的房屋面积增加是在与上诉人交易之后，是八被上诉人的单方行为。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决。被上诉人佳润公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称，佳润公司在本次委托合同中只是委托代理人，并且按照法律法规帮助当事人办理了产权转移，已经履行完毕合同的各项义务，所以不应承担任何责任。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的下列事实存有争议，1、2010年8月向桂林市房产局申请变更房屋面积登记的是上诉人还是被上诉人；2、上诉人于2010年8月11日向桂林市房产管理局递交的《说明》是否属于承诺。上诉人桂林无线电一厂与被上诉人胡伟等八人、佳润公司对争议的事实在二审时均未提供新证据。本院对当事人争议事实的分析和认定：上诉人在其上诉状中的事实与理由部分第一点陈述，“2010年8月八被上诉人向桂林市房产局申请将拍卖资料附图中阴影部分计入证载面积的房屋面积变更登记”。且在二审庭审中上诉人未提供证据证明其于2010年8月向桂林市房产局提出过申请房屋面积变更登记。因此，上诉人主张是其于2010年8月申请房屋面积变更登记的事实不能成立。上诉人认为其于2010年8月11日向桂林市房产管理局递交的《说明》不是承诺，只是一份说明，本院认为，该份《说明》是上诉人的真实意思表示，无论属于承诺还是说明，都对该份《说明》的内容没有影响。上诉人在该份《说明》中“办证实际建筑面积以桂林市房产局测绘面积为准，多不退少不补”的表述说明上诉人对交易房产面积的增加或减少不主张任何权利和义务。综上，上诉人对一审争议事实的异议不能成立。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人于2009年11月25日针对位于桂林市会仙路6号19栋一层13间铺面，房屋所有权证号为3042162、土地使用权证号为桂国用（1992）字第000199号的标的物的竞拍行为未违反法律禁止性规定，合法有效。双方当事人签订的《拍卖成交确认书》及其组成文件系双方真实意思表示，本院予以确认，双方当事人均应按照约定履行各自义务。综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：被上诉人胡伟等八人是否应当另支付给上诉人购房款259470元；如需另外支付，被上诉人广西佳润拍卖有限公司是否应当对该购房款承担连带清偿责任。本案中，双方当事人共同签字确认的《2009年11月25日拍卖会1号标的拍卖声明》系针对涉案房产竞买规则的补充说明，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。《拍卖声明》中特别声明部分第1点约定“拍卖资料附图中阴影部分为标的物证载面积之外的面积，拍卖成交后，委托方将通过努力将阴影部分计入证载面积，如不能计入证载面积，则按经测绘后的实际面积以成交价的每平方米单价的一半收取使用权费”。由此可见，双方当事人在竞拍前后均已知晓该涉案房产有超出证载面积之外的阴影面积，并对该阴影面积是否纳入竞拍价款总额的计算进行了特别约定。在拍卖成交后，被上诉人胡伟等八人按照《拍卖成交确认书》及《拍卖声明》的约定支付了价款，并于2010年3月11日取得了该涉案房屋的产权证，证载面积为469.22平方米，证载面积之外的阴影面积并未在此次所有权转移登记中计入证载面积。至此，本案涉案房产的竞拍行为及后续相关手续已经全部完成。根据双方约定，上诉人通过努力将阴影部分计入证载面积应该体现在此次产权过户转移登记中。八被上诉人在取得该涉案房产权证后，于2010年8月向桂林市房地局申请房屋面积变更登记，经桂林市房产局产权产籍科确权面积，于2010年9月14日取得证载面积为585.71平方米的产权证。在此次变更登记中，上诉人只是出具了一份《说明》，说明了该涉案房产的具体情况，并写明“办证实际建筑面积以桂林市房产管理局测绘的面积为准，多不退少不补”，表明了上诉人对交易房产面积的增加或减少不主张任何权利和义务。在这次变更登记中，也没有相应证据证实上诉人付出了何种努力将阴影面积纳入证载面积中。而被上诉人佳润公司在本案涉案房产的拍卖活动中已经履行完其全部义务，且胡伟等八被上诉人无需再另行支付上诉人任何款项，被上诉人佳润公司自然无需承担连带清偿责任。因此，上诉人要求八被上诉人另给付门面买受款259470元的请求没有事实依据，本院不予支持；一审法院判决驳回本案上诉人的诉讼请求并无不当，应予维持。综上，上诉人桂林无线电一厂的上诉缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序和适用法律正确，实体处分恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5192元，由上诉人桂林无线电一厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 锦审 判 员 周宪年代理审判员 黄 赟二〇一三年十二月二十三日书 记 员 汤 静 更多数据：搜索“”来源：