（2013）宝民三（民）初字第1112号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-04-26
案件名称
柴妙达、石忠英与张祥旺房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柴妙达,石忠英,张祥旺,上海宝原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第1112号原告柴妙达。原告石忠英。被告张祥旺。委托代理人张祥荣。委托代理人张林沐。第三人上海宝原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人李志燕。委托代理人孙思中。原告柴妙达、石忠英与被告张祥旺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，追加上海宝原物业顾问有限公司（以下简称宝原公司）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告柴妙达、石忠英，被告张祥旺的委托代理人张祥荣、张林沐，第三人宝原公司的委托代理人孙思中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴妙达、石忠英诉称，柴妙达于2013年3月31日与张祥旺签订居间合同及房屋买卖合同，约定，柴妙达向张祥旺购买宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称801室房屋），房价为人民币155万元。当天晚上宝原公司拿出网签的买卖合同让柴妙达签字，柴妙达发现该合同与之前的合同内容不一致，故不同意签字。4月7日，宝原公司瞒着柴妙达，让石忠英签订《上海市房地产买卖合同》，并向石忠英隐瞒了贷款细则，该买卖合同内容对石忠英明显不公平。在张祥旺的要求下，柴妙达还支付了张祥旺误工费1，500元。合同签订后，柴妙达支付了张祥旺75万元，双方约定，该款专用于偿还张祥旺欠银行的贷款、注销抵押，但张祥旺将该款挪作他用，根本未偿还贷款。5月25日，张祥旺交付了801室房屋，柴妙达、石忠英还替张祥旺支付了交房前的水、电费。9月30日、10月14日，柴妙达的儿子又支付了张祥旺房款55万元、15万元。柴妙达、石忠英认为，第二笔房款70万元通常在过户后一个月支付，即应该到2014年8月31日支付，柴妙达、石忠英提前一年3个月支付张祥旺房款存在损失10万元。现柴妙达、石忠英起诉要求确认柴妙达为801室房屋的共同购房人，张祥旺将801室房屋过户给柴妙达、石忠英；张祥旺将柴妙达、石忠英支付的首付款75万元专用于注销抵押；柴妙达、石忠英支付给张祥旺的误工费，及垫付的水、电费共计1，823.30元应确认为购房款；张祥旺赔偿损失5万元（含精神损失）。被告张祥旺辩称，《上海市房地产买卖合同》的购房人为石忠英一人，张祥旺不同意确认柴妙达为共同购房人。合同没有约定首付款75万元专用于偿还801室房屋上的贷款，注销抵押。张祥旺收到第二笔房款70万元后，于10月18日已经还清了801室房屋上的贷款，注销抵押正在待银行办理中。张祥旺在外地工作，柴妙达、石忠英称要购买801室房屋，张祥旺表示是请假回上海，马上要回去工作，柴妙达、石忠英提出补偿张祥旺误工费、机票费1，500元，让张祥旺留下来签订合同，不同意将1，500元作为房款。张祥旺愿意承担5月25日交房前由柴妙达、石忠英垫付的水、电费。801室房屋到2014年7月24日才满5年，考虑到缴税的问题，故买卖合同约定双方在2014年7月31日之前办理过户，柴妙达、石忠英现在要求过户，会产生额外的税费，张祥旺不同意。张祥旺不同意赔偿损失。第三人宝原公司述称，宝原公司已经告知石忠英相关的贷款细则，买卖双方的争议由法院判决。经审理查明，柴妙达与石忠英原系夫妻，于2013年4月9日离婚。张祥旺于2009年7月24日登记为801室房屋房地产权利人。2013年3月31日，张祥旺（甲方）与柴妙达（乙方）、宝原公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方801室房屋，总房价款为155万元。当日，张祥旺（甲方）与柴妙达（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定，乙方购买甲方801室房屋，转让价款为155万元；甲乙双方于本合同签订后53天内至中介方签订《上海市房地产买卖合同》；乙方于签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方首付款（含已付定金）145万元，甲方将收到的房款优先用于偿还银行贷款，办理抵押注销手续；甲乙双方于乙方钱款划入甲方帐户后7天内对房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付乙方，乙方支付甲方尾款10万元；甲乙双方于2014年7月25日前办理产权过户手续；交易税费由甲、乙方各自承担。2013年4月7日，张祥旺（甲方）与石忠英（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方801室房屋，转让价款为155万元；甲乙双方确认在2014年7月31日之前办理转让过户手续。合同补充条款，除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；乙方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定承担本次交易所产生的税、费。合同附件三付款协议约定，乙方在签订本合同后50日内，将首期房价款142万元交给甲方，定金3万元转为首期房价款，共同构成全额首期房价款145万元；上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清欠抵押权人的借款余额，并将房地产他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等交宝原公司代办抵押注销手续；待抵押登记注销后7个工作日内，甲乙双方赴宝山区房地产交易中心办理产权过户手续；待乙方取得房地产权证当日，甲乙双方对房地产进行验看清点，甲方将房屋交付乙方，同时乙方支付甲方尾款10万元。当日，张祥旺收取石忠英定金3万元。同日，张祥旺（甲方）与石忠英（乙方）签订付款协议，约定，第一次付款3万元，在签订合同当天支付，甲方同意把房屋钥匙交由乙方保管；第二次付款72万元在2013年5月25日前支付；第三次付款70万元（用于银行还款），在2013年5月25日前支付，如果乙方在2013年5月25日没有支付给甲方，逾期每月甲方银行贷款所产生的利息由乙方承担，最晚付款时间在2013年9月30日前支付；第四次付款10万元在房屋过户当天支付。2013年4月7日，张祥旺（甲方）还与石忠英（乙方）签订了补充协议，约定，甲乙双方在801室第九、十条约定的逾期违约金经协商一致同意每日违约金为总房价款的千分之五，违约金总价的百分之二百作为赔偿时间从2013年4月7日开始；甲方承诺在2014年7月25日到2014年7月31日出售此房屋是满5年唯一一套住房（包括外地住房），若因过户时查出甲方不是唯一一套住房所产生的税费由甲方自行承担，此外甲方为到手155万元，所有费用由乙方承担。2013年4月中旬，柴妙达之子柴国浩支付张祥旺误工费1，500元。2013年5月25日、5月28日，柴妙达分别支付张祥旺房款66万元、6万元。2013年5月25日，柴妙达入住了801室房屋。2013年9月30日、10月14日，柴国浩分别转账支付张祥旺房款55万元、15万元。2013年10月18日，张祥旺还清了801室房屋上所欠的银行贷款。2013年12月20日，柴妙达、石忠英复婚。审理中，柴妙达、石忠英提供：电费发票3张，金额共计306.50元；水费发票2张，金额共计22.40元。柴妙达、石忠英表示，上述水电费已由柴妙达、石忠英为张祥旺代付，该款应由张祥旺负担。张祥旺表示，同意承担上述水电费。以上事实，有柴妙达、石忠英提供的房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、付款协议、补充协议、转账凭证、水电费发票、离婚证，张祥旺提供的提前还款凭证，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，石忠英与张祥旺签订的《上海市房地产买卖合同》及付款协议、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。从石忠英与张祥旺签订的补充协议看，双方约定于2014年7月25日到2014年7月31日期间办理产权过户，柴妙达、石忠英现要求张祥旺将801室房屋产权过户给柴妙达、石忠英，不符合约定，本院不予准许。付款协议约定，石忠英于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付3万元，于2013年5月25日前支付第二、第三笔房款72万元、70万元（用于偿还银行贷款），于交房之日支付第四笔房款10万元。石忠英于2013年4月7日支付了张祥旺定金3万元，柴妙达于2013年5月25日、5月28日，分别支付了张祥旺房款66万元、6万元，柴妙达之子柴国浩于2013年9月30日、10月14日，分别支付了张祥旺房款55万元、15万元。石忠英与张祥旺约定以第三笔房款70万元偿还801室房屋所欠银行贷款，柴妙达、石忠英主张张祥旺应以第一、二笔房款75万元偿还贷款的意见，与约定不符，本院不予采纳。按照上述约定及实际付款情况看，柴妙达、石忠英未提前支付房款，柴妙达、石忠英以提前支付房款存在损失，要求张祥旺赔偿损失5万元的请求，本院不予准许。柴妙达、石忠英要求确认支付给张祥旺的误工费1，500元为房款，缺乏依据，本院不予准许。柴妙达、石忠英主张代张祥旺支付了水电费共计328.90元，张祥旺对此无异议，张祥旺应将该款返还给柴妙达、石忠英。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告张祥旺于本判决生效之日起十日内，支付原告柴妙达、石忠英328.90元；二、原告柴妙达、石忠英要求被告张祥旺立即将宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利过户给原告柴妙达、石忠英等诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为40元，诉讼保全费5，000元，由原告柴妙达、石忠英负担5，030元、被告张祥旺负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 杨利民二〇一三年十二月二十三日书记员 罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 微信公众号“”