（2013）苏审三民申字第211号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-03-13
案件名称
张玉倩与苏州澄湖君安房地产有限公司商品房销售合同纠纷申诉复查民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
其他
当事人
张玉倩,苏州澄湖君安房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2013）苏审三民申字第211号申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：张玉倩。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：苏州澄湖君安房地产有限公司。法定代表人：晏剑波，公司总经理。申请再审人张玉倩因与被申请人苏州澄湖君安房地产有限公司（以下简称澄湖君安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2010）苏中民终字第2311号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张玉倩申请再审称：1.二审分配双方当事人承担的诉讼费错误。本案一、二审案件受理费、保全费和评估费共计63010元，按照诉讼费用的计算标准，诉讼标的额应该突破200万元以上，这就意味着法院将未交付房产的市场价值计算其中。按照二审判决结果，张玉倩赢得了除去规划变更20万元损失之外的所有诉讼请求，按照诉讼费用分摊原则，诉讼费的绝大部分应该是由开发商承担而非判决书上的各半负担。2.张玉倩在一、二审中提交了《房屋购销合同》（包括附属的别墅区规划图，其规划依据编号为吴规（97）工字151号）、江苏省城乡规划设计研究院设计的别墅区修建性详细规划、沙盘照片、君安乡村别墅小区2003年6月12日、2004年6月22日的规划许可证等证据，二审后又取得了施工单位的规划许可图，明确载明“同意调整，变更后单体建筑面积应与原方案一致”，足以证明别墅区存在擅自变更规划的事实。故请求再审。澄湖君安公司提交意见认为，1.关于诉讼费用的分担，二审判决是正确的。2.君安乡村别墅不存在变更规划的事实。故请求驳回再审申请。本院审查查明：2001年12月20日，张玉倩（乙方）与澄湖君安公司（甲方）签订了《房屋购销合同》一份。约定由乙方向甲方购买位于苏州市吴中区甪直镇经济开发区澄湖君安乡村别墅秋月苑A型2号住宅房屋一套，建筑面积328平方米，占地面积600平方米；价格按实得建筑面积计算，该房产售价为每平方米1980元，总金额为649440元，房产的园林面积及园林绿化草木花卉不另收费，政府规定应由乙方交纳的税费不在上述价格之内；付款时间约定乙方应于2001年12月25日前支付19万元，产权办理前支付4832元，产权办理后支付4608元，房款45万元，由甲方为乙方代为办理15年的银行按揭贷款；双方交接该房产时，乙方累计支付的款项应当占全部房价款的100%；交付期限约定甲方需于2002年3月31日前，将符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的房产交付乙方使用；违约责任约定乙方如未按合同规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，自合同规定的应付款期限第二天起至实际付款之日止，月利息按国家贷款利率计算，逾期超过15天后，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权选择终止合同或继续履行合同，且乙方按累计应付款的5%向甲方支付违约金；甲方如未按本合同规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方有权按己交付的房价款向甲方追究违约利息，按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按国家贷款利率计算，逾期超过一个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权选择终止合同或继续履行合同，且甲方按乙方累计己付款的5%向乙方支付违约金；在乙方付清应付房款之日起5天内，双方对该房产进行验收交接、交接钥匙，签署房屋交接单，若因甲方责任在乙方付清全部应付款之日起5天后仍未进行验收交接，乙方有权按上述规定追究甲方违约责任；合同还对实际面积与暂测面积差异的处理等作了约定。合同签订后，张玉倩于2001年12月27日支付了房款29800元，2002年1月23日澄湖君安公司为张玉倩办理了45万元的银行按揭贷款。经核算房屋的实际建筑面积，双方一致确认总房价为640035元。2002年9月12日，张玉倩与澄湖君安公司就房款付款时间达成补充协议，约定张玉倩于2003年12月31日前付清房屋余款。2004年1月7日张玉倩支付房屋余款160235元。2006年3月，澄湖君安公司按确认的金额向张玉倩开具了房地产开发销售发票一份。一审庭审中，张玉倩明确其主张澄湖君安公司擅自变更规划部分系其房屋周围应开具一条人工河道引入澄湖水以提升整个小区的档次及在秋月苑A型1号、2号房屋之间插入二幢房屋，为此其提供了如下证据：1.沙盘照片；2.合同附属规划示意图；3.江苏省城乡规划设计院详细规划图。澄湖君安公司质证后认为，对证据1的真实性不予认可；证据2并不能证明该房屋周围需开挖河道；对证据3的真实性没有异议，但对关联性提出异议，其认为规划方案须经规划行政部门批准，该方案仅是规划的构思，其从未变更过规划。一审中，澄湖君安公司陈述当时开发的别墅因普遍存在质量问题，与建筑单位产生纠纷，故本案所涉别墅没有办理竣工验收，现无法交付房屋。要求依照合同的约定解除房屋买卖合同，并认为张玉倩在合同履行过程中也有违约情形，双方约定的违约金过高要求适当减少。经一审法院向苏州市吴中区建设工程质量监督站（以下简称吴中区质监站）调查，涉案房屋开工前未办理质量监督申报，至今未办理房屋竣工验收备案，且在目前情况下无法采取符合相关建设法律、法规的补救措施以使房屋能够验收。为此，一审法院向张玉倩释明，在房屋未经竣工验收前，其要求交付房屋的诉讼请求不能得到支持，是否需要变更诉讼请求时，张玉倩仍然坚持要求交付房屋的诉讼请求。张玉倩的诉讼请求为：判令澄湖君安公司1.交付符合约定标准的房屋；2.协助办理房屋产权登记手续；3.支付房屋逾期交付期间即自2002年4月1日计算至实际交付之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；4.赔偿因擅自变更规划造成的损失20万元；5.承担本案诉讼费用。澄湖君安公司的反诉请求为：1.解除其与张玉倩于2001年12月20日签订的《房屋购销合同》；2.张玉倩支付违约金32472元；3.反诉诉讼费用由张玉倩负担。一审审理中，澄湖君安公司撤回要求张玉倩支付违约金32472元及承担反诉案件受理费的请求。一审法院认为，张玉倩与澄湖君安公司签订的《房屋购销合同》合法有效，受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。张玉倩给付房款后，澄湖君安公司理应按约交付房屋、协助办理房屋产权登记手续。但因诉争房屋未进行竣工验收及备案，至今不能交付。经法院释明后，张玉倩仍坚持其诉讼请求，故目前情况下，张玉倩要求澄湖君安公司交付符合约定标准的房屋的诉讼请求，难以支持。由此，张玉倩要求澄湖君安公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，也不予支持。关于张玉倩要求澄湖君安公司支付房屋逾期交付的利息损失229683元的诉讼请求，双方在合同及补充协议中明确约定了交房时间，对付款金额和付款时间也作了明确约定，但张玉倩并未按约定时间付款，违约在先，故张玉倩于2004年1月7日付清余款之前澄湖君安公司不交付房屋并无不妥，但澄湖君安公司未在张玉倩付清余款的5日内交付房屋，应承担2004年1月13日起逾期交房的违约责任，即澄湖君安司应向张玉倩支付以640035元为基础，按同期同档银行贷款利率计算，自2004年1月13日起计算至本判决确定给付之日止的利息。关于张玉倩要求澄湖君安公司赔偿因擅自变更规划造成的损失20万元的诉讼请求，该房屋至今尚未交付，张玉倩即提出房屋价值严重缩水造成其损失，依据不足，不予支持。澄湖君安公司在尚不具备交房条件的情况下提出超过诉讼时效的抗辨意见，不予采信。澄湖君安公司依据双方签订的合同约定，在张玉倩存在逾期付款的事由时，可选择终止合同为由提出解除合同，因己超过法定的除斥期间，其反诉请求不予支持。澄湖君安公司申请撤回要求张玉倩支付违约金32472元的请求，系其自行处分权利，与法不悖，一审法院己裁定予以准许，其自愿承担反诉案件受理费的请求，也与法不悖，应予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，该院于2010年7月19日作出（2010）吴甪民初字第0002号民事判决：一、驳回张玉倩要求澄湖君安公司交付符合约定标准的房屋的诉讼请求；二、驳回张玉倩要求澄湖君安公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求；三、澄湖君安公司于判决生效之日起10日内向张玉倩支付以640035元为基础，按同期同档银行贷款利率计算，自2004年1月13日起计算至本判决确定给付之日止的利息；四、驳回张玉倩要求澄湖君安公司赔偿因擅自变更规划造成的损失20万元的诉讼请求；五、驳回澄湖君安公司解除合同的反诉请求。本诉案件受理费29295元、财产保全费2670元，合计31965元，由张玉倩负担24550元，澄湖君安公司负担7415元；反诉案件受理费减半收取5453元，由澄湖君安公司负担。张玉倩不服该判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。该院向苏州市吴中区房产管理局进行了调查，该局出具了澄湖君安乡村别墅秋月苑2幢房屋产权初始登记证明存根一份，以证明该房屋已通过了竣工验收并办理了产权初始登记。张玉倩在二审中同意按照房屋的现状接收房屋，不以房屋质量瑕疵作为拒绝接收房屋的理由。澄湖君安公司基于二审中已找到了澄湖君安乡村别墅秋月苑2幢房屋的初始登记，变更答辩意见为：案涉房屋在2003年5月以前就符合法定交付条件，一审判决澄湖君安公司支付违约金不能成立；张玉倩未在合理期限内要求履行合同，现无权要求交付房屋；同时澄湖君安公司重申其在一审中提出的张玉倩主张已超过诉讼时效的答辩意见。经二审法院向张玉倩与澄湖君安公司释明，双方均不同意申请对逾期交付期间的房屋租金损失进行鉴定。为确定案涉房屋逾期交付造成的损失范围，该院依职权委托苏州市价格认证中心对该房屋自2004年1月13日始的房屋使用费进行评估鉴定。2011年6月28日，苏州市价格认证中心出具鉴证结论书，认为案涉房屋自2004年1月13日至实际出具报告的2011年6月28日的房屋使用费为98800元，其价格鉴证明细表同时列明2011年1月至6月，月平均使用费为1600元。另查明：澄湖君安公司确认，2009年7月6日张玉倩委托江苏维世德律师事务所向澄湖君安公司发律师函要求交付房屋并协助办理产权登记手续。本案二审的争议焦点为：1.澄湖君安公司关于张玉倩交房请求已超过诉讼时效的主张是否成立；2.双方之间的商品房买卖合同是否应继续履行；3.澄湖君安公司是否应向张玉倩赔偿逾期交房损失；4.张玉倩关于澄湖君安公司因擅自变更规划而应承担赔偿责任的主张是否成立。二审法院认为，一、关于澄湖君安公司提出的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案在一审初期澄湖君安公司虽然曾经提出诉讼时效的抗辩，但在一审诉讼过程中，澄湖君安公司对于张玉倩交付房屋的请求的抗辩意见已变更为房屋没有竣工验收不符合交付条件而非超过诉讼时效，应认定澄湖君安公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩。二审期间澄湖君安公司对于交房请求再提出诉讼时效抗辩，不予支持。二、澄湖君安公司反诉以张玉倩逾期付款为由主张解除合同，虽然合同约定乙方（张玉倩）付款逾期超过15天后即视为乙方不履行本合同，届时甲方（澄湖君安公司）有权选择终止合同或继续履行合同，但双方已在2002年9月12日达成补充协议，约定张玉倩于2003年12月31日前付清余款，即对于原合同约定的付款时间进行了变更。张玉倩后于2004年1月7日支付了房屋余款，逾期并未超过15天，也不符合合同约定的解除条件。现根据二审查明的事实案涉房屋已符合法定交付条件，张玉倩也同意按照现状接收房屋，因此澄湖君安公司应当按照合同约定，向张玉倩交付涉案房屋，并协助张玉倩办理房屋产权登记。三、关于逾期交房的违约责任问题，根据双方合同约定，澄湖君安公司应于张玉倩付清房款后的5日内交付房屋，否则应自最后交付期限的第二天起至实际交付日止支付按国家贷款利率计算的违约金；当逾期超过一个月，则视为甲方（即澄湖君安公司）不履行合同，乙方（即张玉倩）有权按照下列约定，追究甲方的违约责任：1.终止合同，甲方按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金；2.甲方按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金，合同继续履行。现澄湖君安公司逾期交房已远超过一个月，张玉倩主张交付房屋并追究澄湖君安公司违约责任的请求应予支持。张玉倩认为约定的违约金低于损失，请求法院按照已付房款为基数计算逾期交房期间的银行利息损失，二审法院委托苏州市价格认证中心对逾期交房期间的案涉房屋的租金损失进行评估，经比较，该损失金额低于银行利息损失，故对张玉倩要求按银行贷款利息计算其损失的请求予以支持。鉴于澄湖君安公司未能按期交付房屋确应承担责任，但因未有证据证明张玉倩在双方约定的房屋交付期限届满即2004年1月13日时起至2009年7月6日张玉倩发律师函前，向澄湖君安公司提出主张要求交付房屋并协助办理产权登记手续，因其长期未主张交房权利导致损失进一步扩大，存在一定责任，故酌定澄湖君安公司因逾期交房应支付张玉倩银行利息损失的范围为：2004年1月13日至2009年7月6日期间的利息损失以人民币640035元为基数，按同期同档银行贷款利率计算利息的60%，2009年7月7日至实际交付房屋之日止的利息损失以人民币640035元为基数，按同期同档银行贷款利率计算。四、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张玉倩主张澄湖君安公司擅自变更规划，但未能提供充分的证据证明澄湖君安公司存在变更规划的行为，无法确认小区现状与合同约定或与原规划存在不同，且张玉倩也未能提供充分的证据证明因此导致其所购房屋价值严重缩水造成损失的事实。因此，张玉倩要求赔偿因擅自变更规划造成损失依据不足，不予支持。综上所述，鉴于二审中出现有关案涉房屋已进行竣工验收及初始登记的新证据，对于一审法院判决驳回张玉倩要求交付房屋及办理产权登记手续的诉讼请求，依法予以改判，同时对逾期交房损失赔偿的确定标准予以变更。但张玉倩要求赔偿因规划变更造成损失的上诉理由不能成立，不予支持。对于一审法院判决驳回澄湖君安公司要求解除合同的反诉请求，实体处理并无不当，予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第四十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，该院于2011年10月19日作出（2010）苏中民终字第2311号民事判决：一、维持苏州市吴中区人民法院（2010）吴甪民初字第0002号民事判决第四、五项；二、撤销苏州市吴中区人民法院（2010）吴甪民初字第0002号民事判决第一、二项；三、澄湖君安公司于判决生效之日起10日内向张玉倩交付澄湖君安乡村俱乐部秋月苑A型2号别墅；四、澄湖君安公司于判决生效之日起10日内协助张玉倩办理澄湖君安乡村俱乐部秋月苑A型2号别墅的产权登记手续；五、变更苏州市吴中区人民法院（2010）吴甪民初字第0002号民事判决第三项为：澄湖君安公司于交付澄湖君安乡村俱乐部秋月苑A型2号别墅之日起10日内支付张玉倩自2004年1月13日至实际交付房屋之日止的利息损失（2004年1月13日至2009年7月6日期间的利息损失以640035元为基数，按同期同档银行贷款利率计算利息的60%；2009年7月7日至实际交付房屋之日止的利息损失以640035元为基数，按同期同档银行贷款利率计算）。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费29295元，财产保全费2670元，由张玉倩负担16119元，由澄湖君安公司负担15846元；一审反诉案件受理费减半收取5453元，由澄湖君安公司负担。二审案件受理费29295元，鉴定费1750元，由张玉倩负担15656元，由澄湖君安公司负担15389元。复查中，张玉倩提交君安乡村别墅2004年10月5日规划许可图复印件，图上标明“变更后单体建筑面积应与原方案一致”，附有苏州市规划局吴中分局的公章及“同意调整”字样，证明澄湖君安公司确实存在擅自变更规划的事实。澄湖君安公司对上述证据的真实有异议，认为“变更后单体建筑面积应与原方案一致”是后加上去的，规划局的章也看不清楚。本院认为，张玉倩仅提交规划许可图复印件，无法与原件进行核对，且澄湖君安公司对该证据真实性不予认可，故不能作为证据使用。又查明，2013年9月10日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2010）苏中民终字第2311号民事裁定书，依法对一、二审诉讼费用分担更正为“一审本诉案件受理费29295元，财产保全费2670元，由张玉倩负担7498元，澄湖君安公司负担24467元；一审反诉案件受理费减半收取5453元，由澄湖君安公司负担。二审案件受理费29295元，鉴定费1750元，由张玉倩负担7282元，澄湖君安公司负担23763元。”本院认为：张玉倩的再审申请不能成立。理由是：1.张玉倩要求澄湖君安公司因擅自变更规划应向其赔偿20万元，依据不足。根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张玉倩在一、二审期间提交的相关证据中，能够直接证明其主张的原规划在案涉房屋前有人工河流的证据仅是一张小区效果图照片，房屋买卖合同亦不能证明原规划中存在河流，故现有证据不足以证明澄湖君安公司存在变更规划的行为，且张玉倩未能提交证据证明其因此遭受的损失数额。一、二审法院判决驳回张玉倩要求澄湖君安公司因擅自变更规划赔偿其20万元的诉讼请求，并无不当。2.对于张玉倩主张的诉讼费分担问题，二审法院已经作出了（2010）苏中民终字第2311号民事裁定书，依法变更了本案一、二审诉讼费用的分担，因而张玉倩认为诉讼费用分担错误的理由，也不能成立。综上，张玉倩的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回张玉倩的再审申请。审 判 长 邹 宇代理审判员 杨 艳代理审判员 孔 萍二〇一三年十二月二十三日书 记 员 王雪梅 来源：百度搜索“”