（2013）古民初字第1389号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-07-15
案件名称
河北省唐山市古冶区人民法院一审民事判决书(142)
法院
唐山市古冶区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王来晓,宋洪文,张秀荣
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省唐山市古冶区人民法院民 事 判 决 书（2013）古民初字第1389号原告王来晓，男，1964年2月28日出生，汉族。委托代理人宋晓红（原告王来晓之妻）。被告宋洪文，男，1965年8月8日出生，汉族，开滦林西矿买断工龄职工。委托代理人白秀清，滦县滦州镇光明法律服务所法律工作者。被告张秀荣，女，1966年10月12日出生，汉族，开滦吕家坨服务公司工人。委托代理人白秀清，滦县滦州镇光明法律服务所法律工作者。原告王来晓诉被告宋洪文、张秀荣租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月21日受理后，依法组成由审判员赵彩虹担任审判长，审判员么伟利、李健参加的合议庭审理本案。本院于2013年12月9日对本案公开开庭进行了审理，原告王来晓及其委托代理人宋晓红，被告宋洪文的委托代理人白秀清，张秀荣及其委托代理人白秀清，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王来晓诉称，2011年12月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告华瑞新城商铺110号，租赁期共两年，自2011年12月1日起至2013年12月1日止，每年租金5万元，两年共10万元分两次付清。分别于2011年12月1日到2012年12月1日前交清。原告在承租房内进行室内装修经营。因被告与他人有经济纠纷，该出租房于2013年3月9日被他人强行上锁封存，导致原告无法在承租房内从事正常经营，给原告造成巨大经济损失。《房屋租赁合同》第三条规定，在承租期内不得无故终止合同，否则造成的损失由违约方承担。为此原告起诉要求被告解除房屋租赁合同并承担违约损失责任，退还原告剩余期间九个月的租金人民币37500元，并赔偿原告经济损失人民币138720元，诉讼费由被告负担。被告宋洪文、张秀荣辩称，一、二被告于2011年12月1日与原告签订房屋租赁合同属实；二、房屋出租后，出租房被他人于2013年3月9日强行上锁封存属实；三、原告列二被告为本案被告主体不妥，理由是：侵权过错方并不是二被告，二被告也没有违反房屋租赁合同的约定，是第三人的过错和侵权行为造成原告的租赁合同无法履行，故返还赔偿主体不应当是二被告，应当是本案第三人；四、宋洪文与原告于2011年12月1日签订房屋租赁合同后，2011年12月2日与张秀荣办理离婚，房屋给了女儿宋某，故和宋洪文没有任何关系。综上所述，请法院驳回对宋洪文和张秀荣的诉讼请求。二被告不负赔偿和返还责任。庭审中，原、被告双方围绕原告与二被告之间是否存在房屋租赁合同关系（原告起诉二被告是否存在诉讼主体错误）及原告要求与二被告解除房屋租赁合同；由二被告退还租金37500元；由二被告承担违约责任赔偿经济损失138720元的事实和法律依据等焦点问题进行了举证质证。原告王来晓为证明自己的主张，提交2011年12月1日原告王来晓与被告宋洪文签订的《房屋租赁合同》，证明合同约定租期为2011年12月1日至2013年12月1日，年租金5万元，两年10万元，分两年付清，出租人为宋洪文。原告陈述损失如下，一、原告从2013年3月份开始搬出了租赁的房屋，到12月份，还没有9个月，要求被告返还9个月的租金37500元；二、要求被告赔偿的损失是138720元，是两个月的所有收入，承租房被锁了两个月以后原告才搬出去的，才开始干的活。原告是搞室内装修的，根据原告1月份干的活，干了10家的装修，计48950元，还有卖大理石收入16410元，这一个月的收入是65350元，承租房上锁后原告两个月没有干活，故原告要求两个月的损失共计130700元；还要求被告给付我们装修的损失8000元，我们租赁的房屋已经经过我们装修了花了20000元，房屋被锁以后，还差9个月的租期，我们又搬到别的房屋了，也进行了装修，所以要求9个月的装修损失费8000元。被告宋洪文、张秀荣对原告王来晓提交的《房屋租赁合同》无异议。但认为原告要求的损失情况是王来晓自己计算的，无法考证。原告的损失肯定有，但是依据王来晓自己提交的这份证据不科学，没有排他性。对原告要求装修的8000元合同中并没有约定。不能履行房屋租赁合同的原因不在于本案被告，而是因为第三人，故和二被告没有关系。被告宋洪文、张秀荣为反驳原告的主张，提交证据一、宋洪文与张秀荣的离婚协议复印件（原件在古冶区人民法院林西法庭黄胜利起诉宋洪文合伙纠纷一案中），证明原告与宋洪文于2012年12月1日签订协议后，2012年12月2日宋洪文与张秀荣就离婚了，故本案与被告宋洪文没有关系，与张秀荣也没有关系。涉案房屋在二被告的离婚协议中已经进行了处分，给了二被告女儿宋某，因为现在房产证还没有开始办理，如果开始办理的话，房屋所有权人就是女儿宋某。原告王来晓的质证意见为，原告和宋洪文以前有过一份合同，宋洪文给原告打电话说签合同时，就把打好的合同拿给原告，而且让原告提前一个月签了，就是在2011年11月份，原告也提前给了宋洪文房屋租赁费，房屋租金是张秀荣取走的。如果是宋某的房，那为什么宋某不来拿租赁费。原告不清楚张秀荣和宋洪文离婚的事。提交证据二、原告给被告出具的证明原件，证明2013年3月9日原告租赁的房屋被黄胜利和李艳秋强行加锁，是黄胜利和李艳秋的行为致使原、被告签订的房屋租赁合同无法履行。原告王来晓的质证意见为，该证明是原告书写的，被告打电话说是为了和黄胜利打官司用，原告就出于好心给宋洪文写了。本院对原、被告提交的上述证据的认证意见，因被告宋洪文、张秀荣对原告王来晓提交的《房屋租赁合同》无异议，本院对该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以采信。对原告王来晓主张的损失赔偿数额是由其本人估算，并未提交充分证据予以证实，因此本院对原告主张的损失赔偿数额计138720元不予采信。对二被告提交的证据一《离婚协议书》复印件，因二被告已协议离婚，因此本院对该证据的真实性予以采信；对证据二、2013年11月6日原告王来晓书写的证明，因原告对该证据无异议，本院对此予以采信。经审理查明，2011年12月1日，原告王来晓与被告宋洪文签订《房屋租赁合同》，合同约定出租房屋坐落在华瑞新城商铺110号，租期为两年。出租人（宋洪文）自2011年12月1日起将出租房屋交付承租人使用，至2013年12月1日收回。年租金5万元，两年合计10万元，分两年付清。2011年12月1日和2013年12月1日前交清本年度的租金。在租赁期间双方不得无故终止合同，否则造成的损失由违约方承担。2011年12月2日，被告宋洪文与张秀荣协议离婚，并约定家庭所有财产归其女儿所有。2013年3月9日，黄某某和李某某以与宋洪文有经济纠纷为由将原告王来晓承租的华瑞新城商铺110号强行上锁，致使原告不能按照《房屋租赁合同》继续使用该房屋从事经营活动。原告王来晓给付二被告租金100000元，自2013年3月9日起至2013年12月1日合同履行期届满尚有267天，每天租金约为137元，合计为36579元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。出租人应当按照合同的约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案原告王来晓与被告宋洪文签订《房屋租赁合同》是当事人双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，因此该租赁合同合法有效。被告宋洪文将租赁房屋交付本案原告后，应当保证租赁房屋在租赁期间保持约定的用途，即在发生第三人侵害租赁物致使承租人无法使用、收益租赁物的，出租人应负责除去。本案被告宋洪文、张秀荣因与第三人黄某某、李某某发生经济纠纷，致使黄某某、李某某将原告承租房屋强行上锁，导致原告不能正常从事商业经营，因此被告宋洪文、张秀荣未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，违反了法律规定的义务，致使原告王来晓不能实现使用租赁房屋从事经营活动的目的。因此本院对原告要求解除与被告宋洪文签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。对二被告认为主体不适格的抗辩理由不予采信。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此对二被告抗辩称已经将涉案房屋赠与其女宋某，从而本案与二被告无关系的抗辩理由不予采信。因宋洪文签订《房屋租赁合同》时，被告宋洪文、张秀荣并未离婚，因此二被告均负有返还租金36579元的义务。因原告王来晓主张的损失赔偿数额是由其本人估算，并未提交充分证据予以证实，因此本院对原告主张的损失赔偿数额计138720元不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王来晓与被告宋洪文签订的《房屋租赁合同》。二、被告宋洪文、张秀荣于本判决生效后十日内返还原告王来晓租金人民币36579元。三、驳回原告王来晓其他诉讼请求。如果被告宋洪文、张秀荣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3824元，由原告王来晓负担人民币3030元，被告宋洪文、张秀荣负担人民币794元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。上诉期满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 赵 彩 虹审判员 么 伟 利审判员 李 健二〇一三年十二月二十三日书记员 欧阳丽梅附相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”