（2013）虹民三（民）初字第1504号

裁判日期: 2013-12-23

公开日期: 2014-02-13

案件名称

丁建刚与何汇中、何曙霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁建刚,何汇中,何曙霞

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第八条第一款，第九十三条第一款

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2013）虹民三（民）初字第1504号原告丁建刚。委托代理人王轶俊，上海精诚海众律师事务所律师。被告何汇中。被告何曙霞。上列二被告的共同委托代理人程振秋。原告丁建刚与被告何汇中、何曙霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁建刚及其委托代理人王轶俊，被告何汇中及二被告的共同委托代理人程振秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁建刚诉称，本市XXX路285、287、289、291、293号房屋（以下简称285-293号房屋）的土地使用权人登记为上海市汽车配件供应公司威海卫路门市部。1992年该门市部与原告订立了《房屋租赁合同》，将285-293号房屋出租给原告使用，由原告支付该房屋的水电费及其他房屋发生的费用。同年，上海市汽车配件供应公司更名为上海市汽车配件总公司。1993年威海卫路门市部被撤销。2000年11月，上海市汽车配件总公司因破产歇业申请办理了工商登记注销手续，285-293号房屋由上海物资（集团）总公司承接。之后上海物资（集团）总公司将285-293号房屋全权委托上海百联房地产经营管理有限公司（以下简称百联公司）管理、转租经营。2010年1月18日，原告与百联公司就285-293号房屋重新签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年1月1日至2013年12月31日，每月租金600元。2003年原告与被告达成口头租赁协议，将285-293号房屋中的285、287、289、291号出租给被告使用，每月租金2，000元。协议履行过程中，被告实际每月支付原告1，860元直至2012年1月，自2012年2月1日起被告开始拖欠租金。原告于2012年6月致函被告要求其迁出租赁房屋，并就此于2012年11月提起诉讼，后因故撤诉。原、被告之间系不定期租赁合同关系，原告已给予被告充足的搬离时间，但被告至今仍占用租赁房屋。故原告诉讼，要求解除与两被告就上述租赁房屋所达成的口头租赁合同；要求两被告迁出租赁房屋；要求两被告按市场价每月9，000元支付原告自2012年2月1日至实际迁出租赁房屋之日止的房屋租金。被告何汇中、何曙霞辩称，原告所述不是事实，原、被告之间不存在租赁关系。原告与被告何汇中之间是合作经营关系，由被告何汇中出资金，原告出力并出面签订房屋租赁合同。合作经营后，被告何汇中每月支付原告劳务费500元至1000元不等。2010年原告与百联公司重新签订租赁合同后，被告何汇中开始每月支付原告1，860元，其中600元系支付给百联公司的房屋租金，1，260元系按照国家最低的劳务标准支付给原告的劳务费。被告何曙霞与本案无关，2002年、2004年及2007年以被告何曙霞名义与上海市汽车配件总公司虬江机电汽配经营部签订的房屋租赁协议，仅为了在租赁房屋内进行工商登记、办理营业执照，该三份租赁协议均未实际履行，被告何曙霞也从未在租赁房内经营、使用，且2007年后，因工商部门发现上海市汽车配件总公司已破产注销，故营业执照未通过工商验证。此外，285-293号房屋中，291号及293号房屋由原告出租给他人使用，被告何汇中仅使用了285、287、289号房屋，且其每月通过银行支付原告1，860元直至2012年5月底，后因原告将原收款帐户作废，故自2012年6月1日起未支付费用。现同意于2013年12月31日迁出租赁房屋，并按每月600元标准向原告支付费用。经审理查明，本市XXX路XXX-XXX号房屋的土地使用权人登记为上海市汽车配件供应公司威海卫路门市部。1992年原告承租285-293号房屋作经营活动使用。同年，上海市汽车配件供应公司更名为上海市汽车配件总公司。1993年威海卫路门市部被撤销。2000年12月7日，上海市汽车配件总公司因破产歇业办理了工商登记注销。因285-293号房屋土地为使用权，故由上海物资（集团）总公司保结，享受该土地使用权属。2010年1月1日起上海物资（集团）总公司将285-293号房屋全权委托百联公司管理，且同意转租经营。此期间，285-293号房屋一直由原告承租。2010年1月18日，原告与百联公司重新签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租285-293号房屋作经营使用，租赁期限自2010年1月1日至2013年12月31日；每月租金600元；同意原告转租。现原告以其于2003年与被告达成口头租赁协议，将其承租的部分房屋转租给被告后，被告长期拖欠租金为由，诉讼要求判如所请。另查明，2001年5月25日，被告何曙霞在XXX路XXX-XXX号内以个人经营形式注册了上海市虹口区求冈汽配五金交电商店，营业执照有效期至2007年6月1日。XXX路285、287、289号房屋实际由被告何汇中经营使用至今，何汇中自2011年7月至2012年5月每月支付原告1，860元。庭审中，原告认可被告何曙霞注册在租赁房屋内的营业执照已注销，租赁房屋实际由被告何汇中经营、使用；确认被告何汇中已支付原告租金至2012年5月底；同意被告何汇中于2013年12月31日前迁出租赁房屋；同时鉴于被告何汇中称其未使用291号房屋，原告表示将立即收回291号房屋自用。据此，原告变更诉请为：要求确认原告与被告何汇中的口头租赁协议于2013年12月31日解除，被告何汇中迁出本市XXX路285、287、289号房屋；要求被告何汇中按每月9，000元支付原告自2012年6月1日至实际迁出房屋之日止的租金。上述事实，有原告提供的系争房屋公用事业费缴款单、查询回复、（2000）卢民破字第1号民事裁定书、市汽配公司变更为上海市汽车配件总公司的批复、上海市汽车配件总公司注销工商登记的批复、注销登记申请表、企业信息、企业法人清理债务完结证明、授权证明书、原告与百联公司的《房屋租赁合同》、录音材料、银行明细表、谈话笔录、情况说明、律师函、快递单、照片，被告提供的上海市虹口区求冈汽配五金交电商店营业执照、支付原告费用凭单、被告何曙霞签订的三份房屋租赁协议、系争房屋国有土地使用证，以及原、被告的陈述为证。本院认为，原、被告口头达成的租赁协议，系当事人的真实意思表示，符合相关的法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因双方未签订书面协议，视为不定期租赁。原告依约将租赁房屋交付被告使用后，被告自2011年7月至2012年5月按月向原告支付1，860元，该行为符合支付租金以月为单位和一般市场规律。被告何汇中抗辩原告与被告何汇中之间是合作经营关系，被告何汇中每月支付原告1，860元，其中600元系支付给百联公司的房屋租金，1，260元系按照国家最低的劳务标准支付给原告的劳务费的意见，与事实不符，故应认定双方口头协议月租金的标准为1，860元。现原、被告达成合议，双方关于本市XXX路285、287、289号房屋租赁协议于2013年12月31日解除。原告要求被告何汇中搬离系争房屋，并支付自2012年6月1日至实际迁出租赁房屋之日止的房屋租金的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、原告丁建刚与被告何汇中就上海市XXX路285、287、289号房屋所达成的口头租赁协议于2013年12月31日解除；二、被告何汇中应于本判决生效之日起十日内，迁出上海市XXX路285、287、289号房屋；三、被告何汇中应于本判决生效之日起十日内，支付原告丁建刚自2012年6月1日至实际迁出上述房屋之日止的房屋租金（按月租金1，860元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3，318.08元，减半收取1，659.04元，由原告丁建刚负担1，271.04元，被告何汇中负担388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　李梅芳二〇一三年十二月二十三日书记员　　许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。…… 来源：百度搜索“”