（2013）静民三（民）初字第581号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-02-27
案件名称
原告刘黎霖诉被告蔡福安房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘黎霖,蔡福安
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十六条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条，第一百二十条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2013）静民三（民）初字第581号原告刘黎霖，住上海市。委托代理人张浩，上海市兴业律师事务所律师。委托代理人姜涛，上海市兴业律师事务所律师。被告蔡福安，住上海市。委托代理人王建平，上海市沪中律师事务所律师。原告刘黎霖诉被告蔡福安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月27日受理后，依法由代理审判员胡斯怡独任审判，于同年12月5日公开开庭进行了审理。原告刘黎霖及其委托代理人张浩、被告蔡福安及其委托代理人王建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘黎霖诉称，原、被告于2013年3月13日在智恒加诚房地产经纪有限公司签订《居间合同》，约定原告向被告购买本市静安区愚园路XXX弄XX号X楼房屋产权，购买成交价人民币288万元（以下币种均为人民币），同时约定买卖双方应于2013年3月31日前签订《上海市房地产买卖合同》。居间合同签署当日被告即收取原告定金2万元，次日原告又依照合同的约定向被告补足定金至10万元。但此后被告以种种借口推脱拒不按约签订《上海市房地产买卖合同》，致使房屋买卖手续无法继续进行。原告认为，根据双方签订的《居间合同》第八条的约定，原告所支付的定金是缔约定金，被告收取定金后拒不签订房地产买卖合同，应当双倍返还定金。故原告起诉至本院，要求判令被告向原告双倍返还定金计20万元，本案诉讼费由被告承担。被告蔡福安辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的居间合同中除约定2013年3月31日前签订《上海市房地产买卖合同》外，还约定了2013年3月31日之前原告应向被告支付房屋首付款87万元（包含定金10万元），根据此约定，签合同和支付首付款应是同时履行的。原告在支付了10万元定金后，直到2013年3月31日，未支付任何房款。因此，是原告的违约行为导致双方买卖不成。因此，被告不同意双倍返还定金。同时，被告认为双方约定的定金是履约定金，原告存在违约行为，故被告有权对10万元定金予以没收。经审理查明，被告是本市静安区愚园路XXX弄XX号（二层西前间、二层西后间、二层西卫生间、三层东卫生间内壁橱、底层东灶间占二分之一）房屋（以下简称系争房屋）产权人。2013年3月13日，原告与被告共同签订《居间合同》。合同约定：经上海智恒易佳房地产经纪有限公司（以下简称智恒公司）居间介绍，原告同意按本合同第六条所约定的买卖条件向被告购买系争房屋，并于签署本合同之日支付购房意向金2万元，委托智恒公司代为议价，转付被告。第三条约定：经智恒公司居间介绍，被告同意按本合同第六条所列条件出售系争房屋并签署本合同签收原告的意向金的，则该意向金转为定金，智恒公司议价成功，原、被告双方达成购买意向，受定金法律关系约束。第六条约定：1、房屋成交价格为288万元；2、原告的付款方式为：（1）2013年3月13日原告支付意向金2万元，被告按本合同第三条签收该意向金的，该意向金转为定金，定金若有不足的，由原告在双方签订本合同后当日补足定金至10万元；（2）2013年3月31日前原告支付房款77万元，该款项与上述定金共同构成首期房价款87万元……；9、原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》的时间为2013年3月31日前；……第八条约定：议价成功即本合同生效后，未经三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本合同。按照定金罚则，被告不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的应向原告双倍返还定金，原告不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的则被告有权没收原告定金。第十三条约定：原、被告双方同意，因一方反悔导致未能签订《上海市房地产买卖合同》，另一方基于定金关系得到赔偿的，将赔偿款数额的20%支付给居间方，作为居间方智恒公司从事居间活动支出必要费用的补偿。《居间合同》签订当日，原告即向被告支付意向金2万元。次日，原告以转账形式支付定金8万元。现共计10万元定金在被告处。2013年3月26日，原告单方签署了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1665440）。现诉至本院请求判如所请。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《居间合同》、产权登记信息、意向金付款单、转账凭证等为证，并经庭审质证查实，本院予以确认。审理中，原告提供《销售不动产统一发票》，证明其出售自有房屋，诚意购房，在2013年3月31日前已收到售房的价款，具备支付77万元的能力。被告质证意见认为，该发票不能证明原告已经收到钱款，也不能证明原告在3月31日前已经做好付款准备。审理中，原告还提供证人郭德群证言，以证明原告曾要求被告签订合同，被告以身体不好为由拒绝，故存在违约行为。证人郭德群在当庭证言中陈述：2013年3月25日左右，原告来找过我们，要求被告签买卖合同，我们跟被告联系，被告称身体不好。此后，被告没有签合同，原告也就没有付款。被告质证意见认为，证人郭德群所称被告以身体不好为由拒绝签订合同并不属实，2013年3月28日前，被告从未接到过证人的电话，中介方也没有通知过被告签买卖合同。审理中，原告确认其在要求被告签订房地产买卖合同时，未向被告明确表示过自己要付款。同时，原告称因为原、被告双方尚未签订买卖合同，居间合同中包含的房款的支付期限只是双方达成的意向，而尚未成为房屋买卖法律关系中的义务。本院认为，本案主要争议焦点在于被告是否有权拒绝原告关于签订《上海市房地产买卖合同》的请求，被告拒绝签约的行为是否应适用定金罚则，以及被告是否有权对原告使用定金罚则。首先，原、被告所签署的《居间合同》系双方当事人真实意思表示，其中对原、被告之间的权利义务约定，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有约束力，双方均应恪守。根据《居间合同》的约定，原告应当在2013年3月31日前支付房款77万元，并且，原、被告应在2013年3月31日前签订《上海市房地产买卖合同》。原告所称因双方尚未签订房屋买卖合同，故有关原告应支付购房款的义务尚未发生，有违双方的约定，缺乏法律依据，难以采纳。因此，原告支付房款77万元的义务与原、被告签订《上海市房地产买卖合同》的义务并无先后履行顺序。其次，根据法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案原告并未按约在2013年3月31日前付款，且其亦自认，在要求被告签订房地产买卖合同时，未向被告明确表示过自己要付款。原告提供的《销售不动产统一发票》开票日期为2013年3月22日，仅凭该份证据尚不足以证明原告在2013年3月31日做好了支付77万元首期房价款的资金准备。在此情况下，原告要求被告签订《上海市房地产买卖合同》的，被告依法有拒绝的权利。再次，原告称被告消极推脱签约，为此提供了证人郭德群的证言，试图证明原告曾在2013年3月31日前要求被告签买卖合同，被告以身体不好为由拒绝签订买卖合同。被告对证人陈述的真实性予以否认。本院认为，根据《居间合同》的第十三条的约定，得到定金赔偿的一方应将赔偿款数额的20%支付给居间方，而本案系定金之争，故证人所属单位即本案系争房屋的中介方与本案原、被告有利害关系，且该证明内容无其他证据予以佐证，故本院对该份证人证言难以采信。退一步说，即便证人所言属实，该等事实亦不阻却被告依约依法所享有的合法抗辩权。综上，本院认定本案被告拒绝签约的行为是行使其合法抗辩权的行为，并不构成违约或迟延履行。因此，原、被告虽就订立《上海市房地产买卖合同》设定了定金担保，但对被告拒绝签订《上海市房地产买卖合同》的行为不应适用定金罚则。原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。最后，根据原、被告所签署《居间合同》第八条的约定，被告不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的应向原告双倍返还定金，原告不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的则被告有权没收原告定金，该定金的性质应系立约定金，而非履约定金，仅对双方各自签订《上海市房地产买卖合同》之行为具有担保作用。现原告已单方签订了《上海市房地产买卖合同》，无论原告是否存在其他违约行为，被告均不享有没收定金的权利。因此，被告已收取的定金应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条第一款的规定，判决如下：一、被告蔡福安应于本判决生效之日起七日内向原告刘黎霖返还人民币100，000元；二、原告刘黎霖其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，300元，减半收取计人民币2，150元，由原告刘黎霖承担1，650元，被告蔡福安承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 胡斯怡二〇一三年十二月二十三日书 记 员 陆锋莉附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。…… 来源：百度“”