（2013）济中区民初字第2169号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-07-01
案件名称
朱永强与山东天元投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市任城区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱永强,山东天元投资股份有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第三十九条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省济宁市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）济中区民初字第2169号原告朱永强。委托代理人王玉龙（特别授权），山东龙奥律师事务所律师。被告山东天元投资股份有限公司。法定代表人赵纪真，董事长。委托代理人常立营（特别授权），山东盈广律师事务所律师。原告朱永强与被告山东天元投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月29日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭审理了本案。原告朱永强委托代理人王玉龙，被告山东天元投资股份有限公司（以下称天元公司）委托代理人常立营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱永强诉称，2010年7月20日，原、被告签订了“商品房买卖合同”，合同约定原告以313657元购买了被告开发的济宁天元城住房一套。约定了交付日期为2011年6月30日前，逾期交房应承担违约责任。原告依约支付了全额房款，但被告迟迟未能如期交房。后双方就违约及交房达成了补充协议，但被告仍未履行。现诉至法院，请求法院判令被告继续履行商品房买卖合同，并依约定支付2011年7月1日至2013年6月18日的违约金合计103523.42元，每天按照总房价的万分之五计算。被告山东天元投资股份有限公司辩称，一、双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。二、对于逾期交房的损失，应按同类型同地段的租金进行计算。原告朱永强为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：一、济宁市商品房买卖合同一份，证明双方存在着商品房买卖合同关系，根据合同违约金每日应按照房款的日万分之五计算；二、收款收据，证明原告已按合同约定支付全部房款，履行了付款义务；三、2011年6月21日，齐鲁晚报电子版、2011年9月21日济宁电视台直播民生专题栏目，证明被告多次承诺上房时间并按照施工进度支付违约金。被告山东天元投资股份有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：山东正大价格评估有限公司出具的“价格评估报告”，证明原告朱永强的同地段同位租金为每月850元，每平方米6.85元。经庭审质证，被告天元公司对原告提交的证据一、二无异议，但认为约定违约金过高，应适当调整。证据三系新闻报道，不具有证明力。原告朱永强对被告天元公司提交的山东正大价格评估有限公司出具的“价格评估报告”有异议，认为鉴定机构、鉴定人员不具备鉴定资质，鉴定对象不合格，该鉴定报告没有法律依据，与本案缺乏关联性。本院对上述证据的真实性予以采信。根据以上认定的证据和当事人的陈述，本院确认事实如下：2010年7月20日，原告朱永强购买了被告天元公司开发的位于济宁市市中区火炬路天元城住房一套【第天元湾幢02单元11层1101号】，房屋价款为313657元。双方并签订了“济宁市商品房买卖合同”。合同第八条约定了“交付期限”，被告天元公司应在2011年6月30日前，将具备经综合验收合格的商品房交付给原告使用。第九条约定了“出卖人逾期交房的违约责任”，“（1）、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。”双方并约定了其他事宜。原告朱永强向被告天元公司支付了全部的购房款。被告天元公司未能如期交房。2012年6月21日，《齐鲁晚报》记者报道了此事。被告天元公司负责人对记者说，“小区至今未交房是因项目承包商称无资金，进而不施工。”并表示，“拟定于2012年底前上房，并按照合同规定，承担违约责任。”被告天元公司于2013年6月18日向原告朱永强交房，但房屋当时并未竣工验收。原告于2013年8月29日诉至本院，请求法院判令被告继续履行商品房买卖合同，并依约定支付2011年7月1日至2013年6月18日的违约金合计103523.42元。2013年4月3日，被告自行委托山东正大价格评估有限公司制作了“价格评估报告”，证明原告朱永强的同地段同位租金为每平方米6.85元。庭审中，被告天元公司称双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。本院认为，原告朱永强与被告天元公司签订的“济宁市商品房买卖合同”，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行应尽的义务。原告朱永强足额缴纳了房款，履行了其义务。而被告天元公司未能按照约定的日期交房，且不存在任何免责事由，其行为违约，应依据上述合同来承担违约责任，支付违约金，并继续履行交房义务。我国《合同法》第114条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方当事人签订了“济宁市商品房买卖合同”，明确约定了违约金的计算方法，故，本案不适用上述司法解释第17条，应依据双方的约定计算违约金。违约金具有补偿及惩罚的性质，因此，被告请求按同类型同地段房屋租金计算违约金，不予采信。综上所述，本院认为，原告朱永强请求法院判令被告继续履行商品房买卖合同，并依约定支付2011年7月1日至2013年6月18日的违约金合计103523.42元【每天按照总房价的万分之五计算】，理由正当，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告山东天元投资股份有限公司继续履行双方签订的“商品房买卖合同”，于本判决生效后15日内向原告朱永强交付符合合同约定的房屋；二、被告山东天元投资股份有限公司应于本判决生效后15日内向原告朱永强支付逾期交房违约金103523.42元。如果被告山东天元投资股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2370元，由被告山东天元投资股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长 楚孔岭审判员 刘 威审判员 尹训林二〇一三年十二月二十三日书记员 胡丽丽 关注公众号“”