（2013）静民一（民）初字第2591号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-06-25
案件名称
上海市佛教协会与杨洁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市佛教协会,杨洁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2013）静民一（民）初字第2591号原告上海市佛教协会。法定代表人觉醒。委托代理人李俊，上海金茂凯德律师事务所律师。被告杨洁。原告上海市佛教协会诉被告杨洁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员赵基樑独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市佛教协会的委托代理人李俊，被告杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市佛教协会诉称，上海市常熟路XXX弄XXX号XXX室房屋原系案外人上海十方实业公司（以下简称：十方公司）租赁的公管房屋，由十方公司作为集体宿舍转租给被告使用，租期至2017年4月30日止。2008年7月1日，原告取得该房屋的承租权，出租人上海华园物业管理有限公司向原告发放了《租用公房凭证》。2011年1月17日十方公司向被告发出了终止劳动合同的通知书，被告在同年2月10日收到通知书，最终经上海市第一中级人民法院调解，被告与十方公司终止劳动关系，十方公司补偿被告10万元。为此，被告与十方公司的劳动关系已不存在，被告不再享有该房屋的承租权，也不应再继续居住集体宿舍，故要求判令原、被告就系争房屋的租赁合同解除，被告立即腾退该房屋。被告杨洁辩称，十方公司系原告下属单位，十方公司有权出租系争房屋。被告原系十方公司的职工，系争房屋的性质又是集体宿舍，因此，十方公司与被告签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给被告使用是合法有效的，被告一直按约支付租金。原告明知被告租赁系争房屋，在未通知被告的情况下变更了租赁户名，侵犯了被告的合法权益。并且，变更租赁户名发生在被告租赁期间，双方产生了新的租赁关系，不影响被告租赁合同的效力，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，十方公司系原告下属经济实体。被告原系十方公司的职工。上海市常熟路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称：系争房屋）原系十方公司承租的公有住房，性质为集体宿舍，出租人为上海华园物业管理有限公司（以下简称：华园物业公司）。2007年4月28日，十方公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：十方公司将上述系争房屋出租给被告作为职工宿舍之用，建筑面积45平方米，租赁期10年，自2007年5月1日起至2017年4月30日止，租金每月500元，押二付二，先付后用，被告应在每两个月30日之前预付下两个月租金。合同签订后，十方公司将房屋交付被告使用，被告按约支付租金。2008年6月20日，原告向华园物业公司提出《关于申请变更承租户名的报告》一份，内容为：座落于常熟路XXX弄XXX号XXX室，承租人十方公司（宿舍），十方公司系原告下属经济实体，根据市佛协会长办公会议精神，为理顺关系，便利统一管理，现申请变更承租户名为原告名下。2008年7月1日，华园物业公司办理了系争房屋承租人由十方公司变更为原告的过户手续，向原告颁发了《租用公房凭证》，原告即要求被告搬离系争房屋诉讼来院。本院认为，该房屋租赁户名的变更并不影响原出租人与承租人之间租赁关系的有效性。又，租赁户名变更应当参照“买卖不破租赁”的原则。故原告诉请未获支持。又查，2011年1月17日十方公司单方面作出与被告解除劳动关系的决定，并出具《终止劳动合同通知书》。该劳动争议最终经上海市第一中级人民法院主持调解，双方达成协议由十方公司一次性支付被告10万元。为此，原告认为被告与十方公司已不存在劳动关系，理应退出使用的集体宿舍，因要求被告腾退原租赁宿舍不成，故原告起诉来院。以上事实，由双方当事人的陈述，原告提供的房屋租赁合同一份、公房租赁凭证两份、单位空屋调用通知单一份、户籍资料摘抄四页经庭审质证属实，以及法律文书五份在案佐证，本院予以确认。本院认为，系争房屋性质是作为职工使用的集体宿舍，被告租赁使用该房屋的基础系十方公司的职工，因此，十方公司与被告签订的《房屋租赁合同》的客观情况以存在劳动关系服务于双方为目的。原告成为该房屋的新承租人，应当受让了十方公司的权利义务，对此由本院生效判决书予以确认。现在，被告与十方公司的劳动关系已经解除，情况发生变化，被告基于原租赁合同占有使用系争房屋的理由及目的已经不存在，被告继续占有使用该房屋与职工身份不相符，继续履行合同明显对原告不公平，且达不到该房屋作为集体宿舍的性质。因此，原告提出解除合同，要求被告腾退房屋应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、原告上海市佛教协会与被告杨洁就上海市常熟路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁关系于本判决生效之日解除；二、被告杨洁自本判决生效之日起十五日内腾空迁出上述房屋并将该房屋返还原告上海市佛教协会；三、被告杨洁支付的租赁押金1，000元，原告上海市佛教协会在扣除被告杨洁应支付的相关费用后七日内，将押金剩余部分退还被告杨洁。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取，计40元，由被告杨洁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵基樑二〇一三年十二月二十三日书记员 黄青兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 更多数据：搜索“”来源：