（2013）鄂武汉中民终字第00942号

裁判日期: 2013-12-23

公开日期: 2014-02-27

案件名称

武汉某咨询公司和武汉市某福利院租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

武汉某咨询公司,武汉市某福利院,武汉市某酒店,武汉市某公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2013）鄂武汉中民终字第00942号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉某咨询公司被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市某福利院原审被告暨反诉原告：武汉市某酒店原审第三人：武汉市某公司上诉人武汉某咨询公司因租赁合同纠纷一案，不服武汉市江夏区人民法院（2012）鄂江夏民二初字第00542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月21日公开开庭审理了本案，上诉人武汉某咨询公司的委托代理人齐亮，被上诉人武汉市某福利院、原审第三人武汉市某公��共同的委托代理人到庭参加诉讼，原审被告暨反诉原告武汉市某酒店经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2012年8月，武汉市某福利院向一审法院提起诉讼，请求判令：1、武汉某咨询公司、武汉市某酒店立即将位于武汉市江夏区龙泉乡三汊港武汉某生态园园区内的酒店（即上述园区内的武汉市某酒店）向武汉市某福利院腾退，并按双方签订的交接清单明细的内容向武汉市某福利院返还该酒店内的设施设备等物品；2、武汉某咨询公司向武汉市某福利院支付截止2012年6月30日前欠缴的房租150000元整，欠缴的电费173341元，两项合计323341元；3、武汉某咨询公司每逾期一日按每平方米10元（使用面积）的标准向武汉市某福利院支付自2012年7月10日至完全腾退之日的占用期间使用费（截止2012年8月20日为133333元）；4、武汉某咨询公司每逾期一日按��租金10%的标准向武汉市某福利院支付自2012年4月1日至完全腾退之日的违约金（截止2012年8月20日为23240元）；5、武汉某咨询公司、武汉市某酒店承担本案的诉讼费用。在一审审理过程中，武汉市某福利院除保留要求武汉某咨询公司、武汉市某酒店腾退酒店的诉讼请求外，其他诉讼请求均予以放弃，一审法院依法裁定予以准许。武汉某咨询公司答辩称：1、武汉市某福利院没有租赁房屋的所有权，其无权与我方签订房屋租赁合同。2、与武汉市某福利院签订的《酒店租赁合同书》约定的年租金为180000元。按照武汉市某福利院的陈述，我方已向其缴纳租金1650000元，此租金已经支付到2018年8月31日，我方并未拖欠租金和电费。3、我方在2012年4、5月份向武汉市某福利院缴纳900000元，此款中有400000元是武汉市某福利院承诺与我方续签合同而缴纳的。4、武汉市某福利院强迫我方将财政拨款补助的劳务及绿化费1356000元向其支付，此举系违法行为。武汉市某酒店的答辩意见与武汉某咨询公司的答辩意见一致。武汉某咨询公司、武汉市某酒店共同提出反诉，请求判令：1、按照武汉某咨询公司、武汉市某酒店已实际支付的租金将房屋租赁合同有效期延续至2018年8月31日；2、武汉市某福利院退还武汉某咨询公司、武汉市某酒店由财政拨款补助的劳务及绿化费1356000元；3、武汉市某福利院承担本案的全部诉讼费用。武汉市某福利院针对武汉某咨询公司、武汉市某酒店的反诉答辩称：武汉某咨询公司、武汉市某酒店提交的三年租金为540000元的《酒店租赁合同书》，双方已申明，该合同仅作备案查阅，系无效合同，且双方实际履行的系三年租金为1700000元的《酒店租赁合同书》。关于财政补贴的劳务及绿化费问题，武汉某咨询公司、武汉市某酒店无证据证实是财政拨款给他们的，此费用的归属问题与本案无关，且该费用系武汉某咨询公司、武汉市某酒店自愿退还，我方不存在强迫，武汉某咨询公司、武汉市某酒店的反诉请求，没有事实和法律依据。武汉市某公司述称：本案所涉房产均以我方名义依法办理了相关手续后所建的合法建筑，武汉市某福利院系我方的唯一股东，其有权就本案诉争标的物行使出租权。一审法院经审理查明，武汉市江夏区龙泉三汊港系武汉市江夏区龙泉乡营泉村的土地，武汉市某公司（曾用名武汉某农业园公司）从原武汉市江夏区龙泉乡人民政府以出让的方式取得土地使用权，土地使用权的终止日期为2046年12月26日，使用权面积为1523187.61平方米。武汉市某公司对本案租赁物中1980.46平方米房屋已办理了房屋所有权证书。2009年12月8日，武汉市某公司的股东武汉开发投资有限公司将其拥有的93.07%的股权、武汉天力实业有限责任公司将其拥有的6.93%的股权转让给武汉市某福利院。武汉市某福利院（甲方）与武汉某咨询公司（乙方）于2009年4月30日签订了《酒店租赁合同书》，约定：甲方将位于武汉市江夏区龙泉三汊港的武汉某农业园园区内的酒店设施出租给乙方。包括但不限于65间客房及两栋别墅面积共计约12000平方米（不包含甲方用房）、各类餐厅等。该设施为上述园区内的农泉山度假酒店设施，酒店设施以现状租赁给乙方并以双方签订的交接清单明细为准。租赁日期自2009年7月1日起至2012年6月30日止。甲、乙双方约定，该房屋三年的租赁费和固定资产折旧费共计人民币2000000元，其中第一年租金为500000元、第二年租金600000元、第三年租金600000元、折旧费为每年100000元。甲、乙双方约定，合同签订之日起十五日内，乙方应向甲方支付设施租赁保证金300000元��除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期届满后10日内返还该设施。合同还约定了其他事项。2009年6月2日，武汉市某福利院（甲方）与武汉某咨询公司（乙方）签订了《﹤酒店租赁合同书﹥补充协议书》，约定，乙方承诺在经营管理期内绿化标准不低于现状，所需的管理费用由乙方承担。乙方因经营管理需要增设附属经营设施的，应经甲方审批后，方可进行。双方还就乙方对甲方园区封闭管理、移交设备设施管理等事宜约定了其他事项。武汉市某公司对武汉市某福利院的出租行为予以认可。合同签订后，武汉某咨询公司、武汉市某酒店向武汉市某福利院交纳了保证金300000元，武汉市某福利院依约将租赁物交付给武汉某咨询公司，双方签订了物品移交清单。因武汉某咨询公司无酒店经营权限，其将租赁物交给武汉市某酒店经营至今。在合同履行过程中，武汉某咨询公��、武汉市某酒店共同向武汉市某福利院支付租金、折旧费、电费、水费、垃圾处理费合计2793903.9元。其中，2012年4月30日，武汉市某酒店向武汉市某福利院交纳了830000元，武汉市某酒店的请款单注明该笔费用的用途为支付2012年4月前的电费、折旧费等。另查明，武汉市某福利院（甲方）与武汉某咨询公司（乙方）就同一租赁物又签订了一份《酒店租赁合同书》，约定：甲方将坐落在武汉市江夏区龙泉三汊港的武汉某农业园园区内的酒店设施出租给乙方。租赁日期自2009年7月1日至2012年6月30日止。年租金180000元。合同签订之日起十五日内，乙方向甲方支付设施租赁保证金，保证金300000元。合同还约定了其他事项。2010年10月12日，武汉市某福利院、武汉某咨询公司在武汉市某福利院提交的证据三年租金540000元的《酒店租赁合同书》的背面签订了“联合声明”，内容为“此合同为宋永红与范纯伟分别代表各单位负责人签订一式叁份，仅供备案查阅，不作任何其他用途，不具备任何法律效力，为无效合同，特此声明”。经中南财经政法大学司法鉴定中心鉴定，其向一审法院出具两份司法鉴定意见书，意见为：“联合声明”上“武汉某咨询公司”的印章与武汉某咨询公司2010年度在武汉市工商行政管理局江岸分局《公司年检报告书》上“武汉某咨询公司”的印章非同一印章所盖。“联合声明”上“武汉某咨询公司”的印章与武汉某咨询公司提交的三年租金540000元的《酒店租赁合同书》上所盖的“武汉某咨询公司”的印章为同一印章所盖。一审法院经审理认为，本案的争议焦点如下：1、武汉市某福利院是否有权就本案诉争的标的物对外出租；2、两份《酒店租赁合同书》，哪一份租赁合同系双方真实意思表示；3、武汉某咨询公司、武汉市��酒店是否为续租预付租赁费；4、财政拨款补助的劳务费及绿化费1356000元归谁所有。关于武汉市某福利院是否有权就本案诉争的标的物对外出租的问题，因武汉市某公司对本案诉争房屋的土地享有使用权，且租赁物中的部分房屋已办理了房屋所有权证，武汉市某福利院拥有武汉市某公司的全部股权，武汉市某公司同意并认可武汉市某福利院的出租行为，武汉市某福利院有权对本案诉争的标的物对外进行出租。关于两份《酒店租赁合同书》，哪一份租赁合同系双方真实意思表示的问题。武汉市某福利院与武汉某咨询公司的“联合声明”已明确表示三年租金为540000元的《酒店租赁合同书》，为无效合同，且从双方的实际履行情况来看，履行的是三年租金1700000元的《酒店租赁合同书》，三年租金1700000元的《酒店租赁合同书》系双方真实意思表示，且该合同内容未违反法��法规的禁止性规定，合法有效，双方应本着诚实信用的原则恪守履行。该合同约定的租赁期限于2012年6月30日已届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定。武汉市某酒店作为租赁物的实际使用者，因租赁合同期届满，其负有向武汉市某福利院返还租赁物的义务。武汉某咨询公司作为承租人，其将租赁物交给武汉市某酒店使用，武汉市某酒店在租赁期届满未向出租方返还租赁物，其应对武汉市某酒店的行为向出租方承担责任，故武汉市某福利院要求武汉某咨询公司、武汉市某酒店共同向其腾退的诉讼请求，予以支持。武汉某咨询公司、武汉市某酒店在返还租赁物时，应当按照符合双方约定或按租赁物的性质使用后的状态向武汉市某福利院返��租赁物。武汉某咨询公司、武汉市某酒店称，按三年租金540000元的标准，其租金已预付至2018年，要求将租赁合同延续至2018年的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于武汉某咨询公司、武汉市某酒店是否为续租而预付租赁费的问题。武汉市某酒店于2012年4月30日向武汉市某福利院交纳的830000元，武汉市某酒店提交的请款单已明确注明该费用的用途为支付2012年4月前的电费、折旧费等，并无续租的费用，武汉某咨询公司、武汉市某酒店称，该笔费用包含其续租的费用，不予采信。关于财政拨款补助的劳务及绿化费1356000元的归属问题。此款的归属问题与本案无关，系另一法律关系，双方应另循其他途径解决，故武汉某咨询公司、武汉市某酒店要求武汉市某福利院退还此款的反诉请求，不予支持。武汉市某福利院在本案审理过程中已撤回的诉讼请求，其可另行��张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、由武汉迈普咨询商务有限公司、武汉市某酒店共同于本判决书生效之日起10日内将位于武汉市江夏区龙泉三汉港的武汉某农业园园区内的酒店向武汉市某福利院予以腾退。二、驳回武汉迈普咨询商务有限公司、武汉市某酒店的反诉请求。本诉受理费8498元，由武汉市某福利院负担7998元，武汉某咨询公司、武汉市某酒店各负担250元。反诉受理费17004元由武汉迈普咨询商务有限公司、武汉市某酒店各负担8502元。鉴定费6000元由武汉迈普咨询商务有限公司、武汉市某酒店各负担3000元。判后，武汉某咨询公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实错误。房屋出租人是否有权对诉争房屋出租、诉争房屋是��存在权利瑕疵及是否为合法建筑，上述事实对租赁合同的效力存在重大影响，而租赁合同的效力问题直接影响到本案的处理结果。二、一审法院认为武汉某咨询公司、武汉市某酒店的反诉请求涉及的劳务费、绿化费系另一法律关系，双方应另循其他途径解决，一审法院驳回其反诉请求的判决明显违法。三、一审法院在审理本案时存在程序上的问题。在本案的一审过程中，应当由武汉市某福利院承担举证责任的证据，一审法院不厌其烦多次找到相关人员调查取证，而对于武汉某咨询公司提出合理怀疑需要法院核实、涉及本案重要事实的证据，经武汉某咨询公司多次提出申请却置若罔闻，直至宣判前才答复不予调查取证。一审法院在对待诉讼当事人调查取证申请的态度上明显有所区别，其结果导致诉讼过程有失公允，进而导致其对本案事实作出了错误认定。请求二审��院判令：一、撤销原判；二、依法改判或发回重审；三、本案的全部诉讼费用由武汉市某福利院承担。被上诉人武汉市某福利院答辩则要求维持一审判决。原审被告暨反诉原告武汉市某酒店未提交答辩意见。原审第三人武汉市某公司表示同意维持一审判决。经审理查明，武汉市江夏区土地管理局颁发的《中华人民共和国集体土地使用证》载明：土地使用者为武汉某农业园公司，土地所有者为武汉市江夏区龙泉乡人民政府，土地座落为武汉市江夏区龙泉乡营泉村，使用权类型为出让，一审认定的其他事实属实。二审另查明，原武汉某农业园公司（后更名为武汉市某公司）已于2002年12月11日取得了其使用土地中9831平方米建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，以及武汉市某公司在本案诉讼中明确表示武汉市某福利院系其唯一股东，有权就本案诉争标的物行使出租权，武汉市某福利院（甲方）与武汉某咨询公司（乙方）于2009年4月30日签订的《酒店租赁合同书》合法有效。双方约定的租赁范围为包括但不限于65间客房及两栋别墅面积共计约12000平方米（不包含甲方用房）、各类餐厅等。至于超出9831平方米的建筑是否为违章建筑不是本案的审理范围。因上诉人武汉某咨询公司在一审的反诉请求应当针对对方的本诉提起，故其关于财政拨款补助的劳务及绿化费1356000元的归属问题，系另一法律关系，其可另行主张权利。另武汉市某福利院在一审诉讼过程中除保留要求武汉某咨询公司、武汉市某酒店腾退酒店的诉讼请求外，对其他诉讼请求均予以放弃，一审法院依法裁定予以准许，故一审法院根据本案的实际情况，决定对武汉某咨询公司调查申请不予准许并无不妥，程序合法。上诉人武汉某咨询公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决并无不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25502元，由武汉某咨询公司负担本判决为终审判决。审　判　长　　张立新审　判　员　　张　红代理审判员　　骆朝辉二〇一三年十二月二十三日书　记　员　　黄　浩关注公众号“”