（2013）常鼎民初字第80号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-08-27
案件名称
高来宏与陈竞成、黄林、龚道平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常德市鼎城区人民法院
所属地区
常德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高来宏,陈竞成,黄林,龚道平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十八条第一款，第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2013）常鼎民初字第80号原告高来宏。委托代理人易友文。代理权限为特别授权代理。委托代理人高建民。代理权限为特别授权代理。被告陈竞成。被告黄林。被告龚道平。三被告共同委托代理人周碧，常德市法学会法律工作者。代理权限为特别授权代理。原告高来宏与被告陈竞成、黄林、龚道平房屋租赁合同纠纷一案，原告高来宏于2013年1月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员赵安平担任审判长，审判员戴大志，人民陪审员周湘黔参加的合议庭，于2013年5月13日和2013年12月9日两次公开开庭进行了审理。代理书记员律伟担任法庭记录。原告高来宏委托代理人易友文、高建民，三被告共同委托代理人周碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高来宏诉称：2011年4月11日，原告高来宏承租了三被告位于常德市鼎城区武陵镇玉花楼的三间门面，从事餐馆经营。装修还未完工时，因三被告与隔壁房主刘武弟房屋损害纠纷没有解决，被刘武弟强行将三间门面用锁锁住，使原告至今无法经营和管理。这期间后因小偷进入等原因造成财产大量损失和流失，致使原告所投资金无法收回，并造成了一定时间内不能经营的损失。原告高来宏认为三被告未向原告提供安全可靠的经营场所，应承担赔偿责任。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令解除原、被告间签订的门面租赁合同，三被告赔偿因违约造成原告的财产损失210148元，经营损失30000元，合计240148元。本案诉讼费由三被告承担。为支持其诉讼主张，原告高来宏在举证期限内向本院提交了以下证据：1、门面租赁合同一份，欲证明原、被告之间的租赁合同关系；2、收条二份，欲证明原告给被告交租金42000元和保证押金3000元的事实；3、财产损失清单十份，欲证明原告财产损失金额。三被告共同辩称：三被告不是适格被告；三被告没有违约，不应承担任何违约责任；本案是侵权纠纷，不是合同纠纷，三被告不应承担侵权责任。三被告对其辩解主张，在举证期限内未向本院提交证据。原告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提交的证据1、2，被告对其真实性均不持异议，对其关联性均有异议，本院认为原告的证据1、2，客观反映了原、被告间的房屋租赁关系，被告已收取原告租金和保证押金的事实，与本案有关联性，被告质证理由不充分，本院对该2组证据均予以采信；对原告提交的证据3，被告对其真实性、关联性均持异议，认为该证据不能证明原告所购物品就用在装修上，本院认为被告质证理由充分，故本院对该证据不予采信。2013年6月25日，本院根据原告的申请，依法委托常德市鼎城区价格认证中心对原告高来宏承租的三被告的三间门面装修价值进行价格鉴定，常德市鼎城区价格认证中心2013年8月28日做出了常鼎价证字（2013）244号价格鉴证结论书。原告质证对该结论书予以认可，被告质证认为鉴定机构无鉴定资质，鉴定程序和结论均不符合法律规定，该结论书不具有客观真实性，本院认为被告收到结论书后未申请重新鉴定，被告的质证理由不充分，本院对该价格鉴证结论书予以采信。根据采信的证据及原、被告的当庭陈述，本院确认以下案件事实：2011年4月11日，原告高来宏承租了三被告陈竞成、黄林、龚道平位于常德市鼎城区武陵镇玉花楼的三间门面，欲从事餐馆经营。三被告向原告提供的三间门面与他人有纠纷尚未处理，有重大瑕疵。原告装修三被告的三间门面还未完工时，因三被告与隔壁房主刘武弟房屋损害纠纷没有解决，被刘武弟强行将三间门面用锁锁住，使原告未能完成三间门面的装修工程，至今无法行使经营权和管理权。三被告向原告提供的三间门面与他人有纠纷尚未处理，有重大瑕疵。原告装修三间门面所用费用价值，经本院依法委托常德市鼎城区价格认证中心鉴定为164447元，鉴定评估费3000元。三被告收取原告租金42000元，保证押金3000元。本院认为：原、被告诉辩焦点一是，三被告是否是本案适格被告。三被告用各自所有的门面与原告签订了房屋租赁合同，约定了双方的权利与义务，三被告是本案适格被告，故本院对三被告辩称其不是本案适格被告的辩解主张不予支持。焦点二是，三被告是否有违约行为，原告是否可以请求解除原告与三被告签订的房屋租赁合同。三被告与原告签订房屋租赁合同后，原告已将房屋租金42000元，保证押金3000元交给了三被告，履行了自己的义务。三被告亦应履行自己的义务，将房屋完整无瑕疵地交给原告，因三被告向原告提供的三间门面与第三人刘武弟有先前房屋纠纷尚未处理，有重大瑕疵，未能让原告充分行使经营权和管理权。三被告与第三人刘武弟的纠纷致使原告至今无法完成对被告提交的三间门面的装修，三被告有重大违约行为，故本院对原告请求解除原告与三被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持，对三被告辩称其无违约行为的辩解主张不予支持。原、被告解除房屋租赁合同后，三被告应返还原告房屋租金42000元，保证押金3000元。焦点三是，三被告是否应赔偿原告装修三间门面的价值164447元，鉴定评估费3000元及经营损失30000元。原告装修三间门面的价值经鉴定为164447元，鉴定评估费3000元，三被告的违约行为，导致原告无法实现其与三被告签订的房屋租赁合同欲实现的合同目的，三被告应予赔偿，故本院对原告要求三被告赔偿装修三间门面所用费用价值和评估费的诉讼请求亦予以支持。原告要求三被告应赔偿原告经营损失30000元，因原告尚未经营，又未向本院提交原告存在经营损失的充分证据，故本院对原告要求三被告赔偿30000元经营损失的诉讼请求不予支持。焦点四是本案是侵权纠纷还是违约纠纷。本案是侵权纠纷和违约纠纷竞合的情形，原告可以选择违约纠纷向法院起诉，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告高来宏与被告陈竞成、黄林、龚道平签订的房屋租赁合同；二、被告陈竞成、黄林、龚道平于本判决生效后十日内共同赔偿原告高来宏财产损失164447元，鉴定评估费3000元，返还原告高来宏租金42000元，保证押金3000元；三、被告陈竞成、黄林、龚道平对上述赔偿款和返还款相互承担连带责任；四、驳回原告高来宏对被告陈竞成、黄林、龚道平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告高来宏负担492元，被告陈竞成、黄林、龚道平共同负担4408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长 赵安平审 判 员 戴大志人民陪审员 周湘黔二〇一三年十二月二十三日代理书记员 律 伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：