（2013）开民一初字第03856号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-06-20
案件名称
周思呈与肖谦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周思呈,肖谦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百四十八条第一款
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2013）开民一初字第03856号原告周思呈，女，汉族，1986年1月16日出生。委托代理人潘志强，湖南益云律师事务所律师。委托代理人曹赛群，湖南益云律师事务所律师。被告肖谦（曾用名肖顺子），男，汉族，1977年10月10日出生。原告周思呈诉被告肖谦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，依法组成由代理审判员李益芳担任审判长，人民陪审员周雯婕、王运珍参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员张凡担任庭审记录。原告周思呈及其委托代理人潘志强到庭参加了诉讼。被告肖谦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周思呈诉称，2010年5月2日，被告肖谦与原告签订了《房屋转让合同》，原告以590000元购买被告位于开福区“才子佳苑”＊栋＊＊房。2011年12月21日，双方签署《长沙二手房买卖合同》，合同约定：由原告以610000元购买被告所有的“才子佳苑”＊栋＊＊房（含装修、家电等），面积为89.86平方米。权证号长房权证开福字第××号。首付款为285000元，余款325000元申请银行按揭。2012年6月20日，双方签署《二手房买卖补偿协议》约定：房屋总价610000元，已付285000元，交易契税、过户手续费47590元，剩余房款中200000元申请银行按揭贷款，125000在房产证及国土证交付当日付清，由被告负责在2012年8月30日代为办理银行按揭手续，并负责办理产权过户手续。随后原告支付了125000元房款，接收了房屋并正式入住，并委托被告办理银行按揭和产权过户手续。后因银行按揭和产权过户手续均未能办理完成。2012年10月17日，被告向原告出具《承诺书》，同意在2012年12月30日前退还房款及税费共计457590元，并支付违约金13727元。原告在收到上述款项之日起7天内将房子交还；如在再次出售所得的款项必须先退还上述款项给原告，否则视为“一房二卖”，双倍退还房款。2012年12月30日前被告未付清原告已支付的所有款项457590元及违约金13727元。自2012年12月30日起，每逾期一日，按肖谦应退回的所有款项及违约金总额的万分之三支付原告违约金。2013年2月19日，因被告另将房屋卖给他人，并在邮政银行长沙东风路支行开设专用存折并交给原告，保证在银行贷款到账后交由原告。3月4日贷款40万元到账，被告在三天内利用该账户另行办理的银行卡分多次将款项取走。被告的行为恶意违约，骗取原告购房款。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告归还购房款410000元、税费47590元及违约金13727元，共计471317元；2、被告支付自2012年12月30日起至全部欠款付清之日止的逾期违约金（以未归还所有款项及违约金为基数按每日万分之三计算，暂计算至2013年10月11日）；3、被告承担本案诉讼费用。被告肖谦经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告（买方）与被告（卖方）于2005年5月2日签订了《房屋转让合同》，约定由原告购买被告位于长沙市开福区才子佳苑＊栋＊＊号房。该房屋建筑面积为90.13平方米；2、成交价为590000元；3、付款方式原告按银行按揭付款；4、房屋的契税、综合税、手续费、公证费、查档费、其他所有税费由买方承担；5、卖方将该物业交予买方使用的时间为签字过户当日；6、买方首付款为210000元，银行贷款为380000元，双方任何情况不设违约责任以定金余额原数退还。合同签订后，原告周思呈先后分多次将合同约定的款项支付给被告。其中2011年1月25日前原告多次以现金方式支付给被告260000元，2011年2月17日以现金方式支付给被告贷款费用3500元，2011年8月5日支付税款19410元，贷款费用和其他费用支付了1万元，2011年11月21日支付了过户税费9580元，2011年12月5日支付了税款2600元，2011年12月21日支付了房款1万元。上述款项被告均向原告出具了收条。但双方一直没有办理房屋转让手续。后被告要求提高购房款价格，原告（乙方）与被告（甲方）于2011年12月21日重新签订了一份《长沙市二手房买卖合同》。合同约定：1、乙方同意购买甲方拥有的座落在长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑＊栋＊＊室。产权面积为89.86平方米，产权证号码：长房权证开福字第＊＊**。国土证号：长国用（2011）第0＊**号；2、房屋总价为610000元；3、甲乙双方同意以银行按揭方式付款。首付款285000元给甲方，剩余房款325000元申请银行按揭。4、甲方应于收到乙方全额房款起30天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将原房屋内费用结清。5、经双方协商，交易税费由及代办产权过户手续费乙方承担。6、甲、乙双方签订后，若乙方中途违约二手房买卖协议，应书面通知甲方，甲方应在10内将乙方的已付款不记付款利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约二手房买卖协议，应书面通知乙方，并自违约之日起10日应以乙方所付款返还给乙方，并支付乙方所付款3%作为违约金。2012年5月19日原告继续向被告支付了房款15000元，2012年6月16日支付了贷款费用2500元。被告亦向原告出具了收条。2012年6月20日原告（乙方）与被告（甲方）就买卖的房屋补充了一份《二手房买卖补充协议》。内容为乙方向甲方购买长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑＊栋＊＊室房产。甲、乙双方于2011年12月21日签订了《长沙市二手房买卖合同》，关于买卖合同的未尽事项，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成以下补充协议：1、付款方式。房产交易总价款为人民币610000元，不含交易税费和产权过户手续费。乙方已支付房屋首付款人民币285000元，交易税费、产权过户手续费47590元给甲方。付款依据以甲方开给乙方的收条为准（甲方已将该房屋交与给乙方使用）。剩余房款325000元，其中200000元申请银行按揭贷款，125000元在甲方给乙方房产证及国土证当日由乙方支付给甲方。2、办理银行按揭的约定。由甲方无偿为乙方代办银行按揭相关事宜，乙方全力配合。双方约定于2012年8月30日前办理完毕。到期如未办理成功则原签订的两份买卖合同及本补充协议自动终止。甲方应退还乙方已有支付的房屋首付款285000，交易税费、产权过户手续费47590元。双方互不承担违约责任。3、办理过户手续的约定。过户手续由甲方负责办理，乙方全力配合，办理房屋交易税款由乙方承担，所有交易税费、产权过户手续费凭甲方提供给乙方的正规合法有效的发票结算，多退少补。甲、乙双方于2011年12月21签订《长沙市二手房买卖合同》及本补充协议合法有效。最终房产证、国土证产权过户周婷（系周思呈直系姐妹）身份证号码为：43＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊9名下。4、违约责任的约定。贷款如期办下来，从贷款合同签订之日起，甲方应在7个工作日内将房产证、国土证过户至乙方名下，到期没有过户的，在10个工作日之内甲方支付给乙方按已付款的3%比例的违约金。如在14个工作日期限内甲方仍未办理完成，原签订的两份买卖合同及本补充协议自动终止。甲方应退还乙方所付的房屋首付款285000元和交易税费产权过户手续费47590元，甲方负责解除与银行贷款合同及承担所有损失，乙方予以配合。5、本协议与2011年12月21日双方签订的《二手房买卖合同》如有不同约定的，以本补充协议为准，具有同等法律效力。6、附加条款：在乙方向甲方支付该房屋除贷款125000之外的最后一笔房款125000之时，甲方需向乙方提供国土证原件，原购房合同户口本原件。该补充协议签订后，原告于2012年7月2日以银行转帐的方式支付给被告房款125000元。原告支付了上述房款410000元及税费47950元，共计457590元给被告后，因房屋过户手续无法办理，2012年10月17日被告向原告出具了承诺书一份。内容为：周思呈于2010年5月20日购买肖谦位于长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑＊栋＊＊住房一套，并于2011年12月21日签订了《长沙市二手房买卖合同》及2012年6月20日签订了《二手房买卖补充协议》，现因手续无法办理，经双方共同协商，根据双方签订的《二手房买卖补充协议》第二条约定，现双方同意终止以上合同及协议内容，且肖谦向周思呈承诺如下：1、肖谦同意于2012年12月30日前退还周思呈已支付房款410000元及税费47590元，共计457590元。2、2012年12月30日前，按照补偿协议第四条违约责任的约定，肖谦同意支付周思呈的违约金按已付所有款项的3%计算，共计13727元。3、周思呈在收到肖谦退回其已支付的所有款项及违约金之日起7天之内将才子佳苑＊栋＊＊住房交还至肖谦。4、2012年12月30日前，肖谦再次出售才子佳苑＊栋＊＊住房所得的交易款项必须先用于退还周思呈已支付的房款、税费及违约金。肖谦与第三方签订买卖合同时肖谦必须请周思呈在场，再次出售产生的所有费用由肖谦一律承担。肖谦与第三方完成房屋交易的当日必须请周思呈一同前往房产局，并在收到房款后第一时间优先将应退还周思呈的房款、税费及违约金汇入周思呈账户，否则视为一房两卖，肖谦同意“一房两卖”的罚则双倍退还周思呈房款。5、2012年12月30日前肖谦未付清周思呈已支付的所有款项457590元及违约金13727元。自2012年12月30日前，每逾期一日，按肖谦应退回的所有款项及违约金总额的万分之三支付周思呈违约金。因不及时退款所造成的不良后果及法律责任，由肖谦一律承担，周思呈可据此承诺书向法院起诉。2012年11月，被告将长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑＊栋＊＊室卖给第三人。同时在办理房屋过户时原告在上面签字同意了。现被告至今未按合同及承诺书将房款及违约金退还给原告，故原告诉至本院，要求判如所请。上述事实，有《房屋转让合同》、《长沙市二手房买卖合同》、《二手房买卖补充协议》、承诺书、收条、庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《长沙市二手房买卖合同》、《二手房买卖补充协议》、承诺书系双方当事人真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照约定各自享有权利，承担义务。现原、被告双方终止房屋买卖合同，根据被告向原告出具的承诺书，被告应按承诺书规定期限内向原告退还房屋款项及税费457590元及违约金13727元。被告未按其承诺书规定期限内向原告退还房屋款项及税费。其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对原告要求被告支付购房款410000元、税费47590元及违约金13727元，共计471317元及逾期违约金的诉求请符合法律规定本院予以支持。被告肖谦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：被告肖谦在本判决生效之日起10日内向原告归还购房款410000元、税费47590元、违约金13727元，共计471317元及逾期违约金（逾期违约金以本金471317元为基数，按每日万分之三的标准，自2012年12月30日起计算至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8915元，由被告肖谦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李益芳人民陪审员 周雯婕人民陪审员 王运珍二〇一三年十二月二十三日代理书记员 张 凡 更多数据：