（2013）渝一中法民终字第04100号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-01-24
案件名称
曾留菊与刘长安,张玲等排除妨害纠纷二审判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾留菊,刘长安,张玲,刘燕妮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第04100号上诉人（原审被告）曾留菊，女，1961年8月20日出生。委托代理人王洪金（曾留菊之夫），男，重庆市奉节县供销社工作人员。委托代理人徐敏，重庆永和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘长安，男，1952年1月28日出生，汉族。被上诉人（原审原告）张玲，女，1956年5月16日出生，汉族。被上诉人（原审原告）刘燕妮，女，1980年11月25日出生，汉族。上列三名被上诉人的委托代理人包学东，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人曾留菊因与被上诉人刘长安、张玲、刘燕妮房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年7月30日作出（2012）沙法民初字第06637号民事判决，上诉人曾留菊对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2013年10月31日进行了审理，上诉人曾留菊及其委托代理人王洪金、徐敏，被上诉人刘长安、张玲及其委托代理人包学东参加了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告刘燕妮系原告刘长安、张玲之女。2008年10月24日，三原告与重庆市大学城建设委员会签订购房合同，购得曾家安置区一期M22-2-1号商用门面房一栋（建筑面积367.83平方米），购房价格为478179元。2010年3月15日，刘长安、张玲（甲方）与曾留菊（乙方）签订房地产租赁合同。约定由（乙方）整体承租M22-2-1号商用门面房，租赁期限为2010年3月15日至2025年3月14日，租金一年一付；其中2010年3月15日至2013年3月14日三年，每年租金39800元；2013年3月15日至2020年3月14日七年，每年租金在前一年基础上增加1600元；2020年3月15日至2025年3月14日五年，租金以51000元为基准以当时同地段市场价格让两个百分点作为优惠给曾留菊。同时约定，租赁期满后，若甲方在该房屋经营宾馆娱乐业务，消防设备及手续，宾馆可移动设施及名称字号，双方协商价格，由甲方支付给乙方。在乙方保证及承担的责任条款中约定，如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方同意，费用由乙方承担。并约定，因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复等。合同签订后，被告将承租的商用门面用于开办宾馆，于2010年7月19日取名为沙坪坝区曾家宾馆，并自行进行宾馆的装修。在装修过程中，被告在未经过房屋设计单位审查前提下，擅自将使用功能为大空间的商业用房，在其内部分隔成17个单间，并安装了卫生间。多处墙体擅自开洞并开了3个窗户，对原有建筑形成较大破坏、致使结构安全造成一定的安全隐患。原设计屋顶不能上人屋面，为方便使用，被告擅自在屋面板上凿开一个直径约900mm的洞口，且安装楼梯直通屋面。同时在屋面非法搭建轻钢雨棚及安装若干晾晒钢架，并修建了储水池2个、洗衣槽1个，同时搭建了消防通道及楼梯，严重破坏了屋面构造防水层，据观察二层顶棚出现轻微漏水情况。较为严重的是在商业屋顶左侧未做任何处理的情况下安装了一个的锅炉（冷热水循环），造成了严重结构安全。同时被告在疏散楼梯间下开挖了500mm深，改造为一间库房，造成基础外露。存在一定安全隐患。改造后的宾馆疏散宽度，距离等严重违反消防规定，喷淋、烟感、疏散指示、照明均未见设置，火灾隐患较为严重等。2012年4月16日原告刘燕妮向本院起诉要求确认2010年3月15日刘长安、张玲与曾留菊签订房地产租赁合同无效。同年8月20日经本院判决认为双方签订房地产租赁合同有效，驳回了原告刘燕妮的诉讼请求。而后原告刘燕妮不服，上诉于重庆市第一中级人民法院。2012年11月12日重庆市第一中级人民法院驳回了原告刘燕妮的上诉，维持原判。2012年7月5日原告起诉来院要求被告停止侵害、排除防碍、恢复原状以及要求解除与被告签订的房地产租赁合同。本案审理中，原告向重庆市沙坪坝区曾家镇人民政府反映被告曾留菊在租赁房屋房顶搭建违章建筑物、安装相关设施等，要求查处。2012年9月3日重庆市沙坪坝区曾家镇人民政府作出渝沙限（曾）字（2012）第19号《限期拆除违法建筑决定书》。曾留菊：经查，你在曾家龙荫社区曾家宾馆修建的违法建筑，根据《重庆市城乡规划条例》第七十一条第一款的规定，属于应当予以拆除的违法建筑，现责令你单位（个人）自本决定书送达之日起十日内，自行拆除违法建筑物。逾期不自行拆除的，依据《重庆市城乡规划条例》第七十七条第一款的规定，将予以强制拆除。被告曾留菊收悉后，自行拆除一部份轻钢雨棚，重庆市沙坪坝区曾家镇人民政府组织人员，对屋面搭建的其余违章的轻钢雨棚部分进行了全部拆除。2013年1月30日重庆市沙坪坝区曾家镇人民政府就原告刘长安反映曾家宾馆相关问题的回复如下，刘长安同志：你反映的曾家宾馆法人代表曾留菊在房顶搭建违章建筑物、安装相关设施等情况已收悉，现就有关情况回复如下：一、关于曾家宾馆违章建筑处置问题。在接到你反映的违章建筑情况后，镇政府及时到现场进行查处，并下发了违章建筑整改通知书。在曾留菊自行拆除一部份违章建筑后，由镇政府组织，对其违章建筑，即《屋面搭建的轻钢雨棚》进行了全部拆除。二、关于曾家宾馆屋顶设施问题。针对你所反映的曾家宾馆屋顶安装蓄水桶超负荷等隐患问题，镇政府安监办、区房管局安全技术科到曾家宾馆现场查看，对是否存在超荷载使用，潜在安全隐患问题进行了研究。按照国家建设部有关房屋装修规定，你反映的情况应由产权人委托有国家资质的检测单位进行全面检测分析安全状况，由原设计单位对超荷载使用情况进行认定。对曾家宾馆相关建设和安全行为，我镇将继续关注并加强检查。其后，重庆市沙坪坝区曾家镇人民政府就本案相关问题要求房屋设计单位重庆市全城建筑设计有限公司（原重庆斌鑫建筑设计有限公司）提出处理措施。2013年2月5日该公司以《关于曾家安置房曾家宾馆违章建筑的处理措施》答复如下，曾家镇人民政府：曾家镇拆迁安置房是我公司2003年10月开始设计于2006年通过竣工验收。针对张玲同志反应的曾家宾馆在未经过我公司同意及宾馆装修图纸未经过我公司审查的情况下，擅自在屋顶安装蓄水桶超负荷等等隐患问题，我公司及时派出技术骨干对该宾馆系列非法改造问题进行了认真仔细的鉴定。非法改造内容如下：1、原设计曾家宾馆使用功能为大空间商业，未经过我公司审查擅自改为宾馆，在商业内部分隔成若干单间宾馆。2、多处墙体擅自开洞，对原有建筑形成较大破坏，对结构安全存在一定安全隐患。3、原设计商业屋顶为不上人屋面，为方便使用，宾馆业主方擅自在屋面板上凿开一个直径约900mm的洞口，安装楼梯直通屋面。同时在屋面非法搭建轻钢雨棚及安装若干晾晒钢架，严重破坏了屋面构造防水层，据观察二层顶棚出现轻微漏水情况，暂未见大面积漏水。较为严重的是在商业屋顶左侧未做任何的情况下安装了一个约4-5吨重的锅炉，造成了严重结构安全。4、在疏散楼梯间下开挖了500mm深，改造为一间库房，造成基础外露。存在一定安全隐患。5、改造后的宾馆疏散宽度，距离等严重违反消防规定，喷淋、烟感、疏散指示、照明均未见设置，火灾隐患较为严重。就以上五点我公司经过仔细研究，认为该宾馆擅自改造原有建筑结构、非法搭建违章建筑，已经对结构安全造成了较大影响，必须立即采取弥补措施，经商议我公司初步形成以下处理方案：1、宾馆改造图纸必须由有国家认证的设计单位出图，并且报送我公司校审，是否存在安全隐患。2、对现有宾馆房间进行改造，卫生间四周必须增设防水。3、拆除屋顶锅炉及轻钢雨棚和晾晒钢管，现有屋面防水层已经破坏，必须剔除已经破坏了的部分（直径1200mm）重新做构造防水。4、楼梯间下仓库必须回填回去。5、图纸必须报送消防部门审查。其后被告未按房屋设计单位的处理方案进行整改。在此期间原告就相同问题还向重庆大学城城区建设委员会及重庆市规划局沙坪坝区分局反映。二单位均要求原告向人民法院起诉。另查明，被告曾留菊于2010年7月19日申领了个体工商户营业执照，字号名称为沙坪坝区曾家宾馆，经营者姓名为曾留菊，组织形式为个人经营，经营场所为沙坪坝区曾家镇安置区一期M22－2－1号，经营范围及方式为服务、住宿。并办理了《特种行业许可证（旅馆业）》及《卫生许可证》等。现该宾馆仍在经营。本案审理过程中，原告放弃在本案中要求被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状的请求，只请求解除与被告签订的房地产租赁合同。而被告认为并未违反合同约定，且原告刘长安、张玲对装修是知道的，并申请证人出庭作证，要求驳回原告的诉讼请求，但未提供其他证据加以证明。原告认为，被告严重改变房屋结构，且有设计单位出具的整改措施。被告认为，设计单位的整改措施不是鉴定结论。经本院释明，双方均不申请鉴定。原、被告双方争议较大，调解未果。一审法院判决认为，原告刘长安、张玲与被告曾留菊签订的房地产租赁合同已经法院判决认定为有效。合同有效双方当事人就应按照约定履行各自的义务。作为承租人的被告曾留菊应按照合同约定和法律的规定在对租赁的房屋进行改善或者增设他物时，经出租人同意。被告虽有证人出庭作证证明原告张玲出现在装修现场，但不足以证明其装修行为是经原告同意的事实。可以认定被告的装修行为未经原告同意。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除租赁合同并要求赔偿损失。被告承租房屋后，在开办沙坪坝区曾家宾馆装修过程中，擅自进行装修，在未经有关部门许可的前提下，对大空间商业的房屋，多处墙体擅自开洞，对原有建筑形成较大破坏。更为严重的是，被告在装修过程中，对原设计为不上人屋面，为方便使用，擅自在屋面板上凿开一个直径约900mm的洞口，安装楼梯直通屋面，对建筑物主体结构造成破坏。同时在屋面非法搭建轻钢雨棚及安装晾晒钢架，严重破坏了屋面构造防水层。并在商业屋顶左侧未做任何加固的情况下，安装了锅炉（冷热循环供给），改变房屋的承重结构，存在很大的安全隐患等。且被告对上述违法建筑物至今拒不整改和消除结构安全隐患。被告的上述行为，可以认定为《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定的致使租赁物受到损失。综上所述，被告擅自变动房屋建筑主体和承重结构，并在原设计要求整改和消除安全隐患情况上，拒不整改和消除安全隐患。现原告起诉要求解除与被告签订的房地产租赁合同，理由正当，证据确实充分，其请求予以支持。原告在本案审理过程中，放弃要求被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状等请求其意思表示真实，予以准许。而被告认为并未违反合同约定，且原告刘长安、张玲对曾家宾馆的装修是知道的，但未能举证证明其装修行为是经原告同意的。故对其抗辩理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：自本判决发生法律效力之日起解除原告刘长安、张玲、刘燕妮与被告曾留菊于2010年3月15日签订的房地产租赁合同。案件受理费80元（原告已预交），由被告曾留菊负担。限被告于本判决发生法律效力后立即迳付原告刘长安、张玲、刘燕妮80元。宣判后，曾留菊不服一审判决，向本院提出上诉，其上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、重庆市全程建筑设计有限公司不具备房屋安全鉴定资质，其作出的《关于曾家安置房曾家宾馆违章建筑的处理措施》不具有法律效力，原判采信该证据属认定事实错误。2、上诉人没有改变房屋用途、承重结构，只是根据经营性质对租赁房屋作了合理改动，不影响房屋安全，并征得了被上诉人一方的同意，不存在违约的事实，一审判决认定上诉人擅自变动房屋建筑主体和承重结构无事实依据。被上诉人出租的房屋性质是商用房，双方在签订房屋租赁合同时，被上诉人是明知上诉人要将该房用于经营宾馆。上诉人开设宾馆手续齐备，并经过了相关单位的验收，依法应当受到法律保护。3、原判认定上诉人对上述违法建筑物至今拒不整改和消除结构安全隐患，从而导致租赁物受到损失，属于事实认定错误。4、即使本案所涉及的租赁房屋存在一定的隐患，是完全可以整改的，上诉人也同意按照规范进行相应整改，本案并不构成根本性违约，原判解除合同势必给上诉人造成巨大损失，其判决结果严重不公。被上诉人刘长安、张玲、刘燕妮表示服从一审法院判决。二审审理查明的事实与一审一致。审理中，上诉人曾留菊举示了下列证据：1、曾家宾馆工商登记档案。证明曾家宾馆系合法开业，办理了特种行业许可、卫生许可，经过了宾馆工程消防验收备案，最后办理了营业执照；被上诉人与上诉人签订合同时明知承租方租赁房屋的目的是用于开宾馆，为此，上诉人在办理营业执照时，被上诉人配合上诉人提交了建设单位出具的房屋业主的证明。2、民间纠纷调处情况登记册。该证据来源于沙坪坝区曾家镇龙荫社区人民调解委员会。证明被上诉人想单方大幅涨价而与上诉人到有关单位协调过，上诉人不同意涨价才引发本案诉讼。3、收条。被上诉人张玲分别收到曾留菊支付的2010年3月到2011年3月、2011年3月到2012年3月两年的房屋租金，张玲知道曾家宾馆的装修使用情况，从未提出过异议，并正常收取曾留菊支付的租金。4、照片。曾家宾馆的使用现状，违章设施早已拆除，现状况不影响房屋结构安全和承重，宾馆开业时张玲到场祝贺，其应当知道和同意宾馆开业时的装修状况和房屋合理改变的情况。5、司法鉴定意见书。后勤工程技术司法鉴定中心于2013年9月2日作出后司鉴字（2013）第0040号重庆沙坪坝区曾家安置区曾家宾馆结构安全性司法鉴定意见书，结论：曾家宾馆投入使用以来，结构体系保持完整，承重构件（梁、柱、板、墙、楼梯等）无明显裂缝、变形等不良现象，按实际使用荷载计算，房屋梁、柱、楼板、墙体、楼梯构件的承载能力满足目前使用荷载的安全要求。房屋结构安全，可以继续正常使用。业主在使用过程中应注意建筑的排水设施正常和环境安全，并注重对房屋构件的安全观察，严格按设计的功能和荷载使用，屋面小型锅炉应限制在15KN荷载下使用，严禁在楼面、屋面堆放超载重物，出现构件变形过大等异常现象应及时作处理，正常情况下应每5年作一次安全性自检或鉴定。针对上诉人举示的上述证据，被上诉人答辩称：对于其证据1的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对于其证据2，不属实，与本案无关，不能达到其证明目的；对于其证据3，不属实；对于其证据4的真实性无异议，但是在强拆后的状况；对于其证据5，一审中上诉人放弃作相应鉴定，该证据不属于本案新证据。本院认为，双方就涉案房屋签订的租赁合同已经人民法院生效判决确认为有效合同。审理查明，上诉人在履行合同过程中对涉案房屋建筑主体和承重结构作了较大改动，主管部门对此作出了《限期拆除违法建筑决定书》并对违章建筑部分予以拆除，双方对此事实均无异议，上诉人也未举示证据证明其对租赁房屋的改建获得了被上诉人的明确同意，故依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，被上诉人要求解除双方的租赁合同关系的诉讼请求应予支持。上诉人在二审举示的相关证据并不能否定本案中上诉人作为承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失这一基本事实；对于其举示的司法鉴定意见书，首先，上诉人在一审中明确放弃进行相应的司法鉴定，其次，该鉴定意见书客观描述了因为上诉人的改建行为对租赁物造成的损害程度问题，但并不能因此否定上诉人对租赁物建筑主体和承重结构作了较大改动这一基本事实，因此，对上诉人在二审中所举示证据不予采纳。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人曾留菊承担。本判决为终审判决。审 判 长 孔繁树审 判 员 申和平代理审判员 吴长渝二〇一三年十二月二十三日书 记 员 韩 微 关注微信公众号“”