（2013）杨民四（民）初字第2290号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-02-28
案件名称
原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司诉被告姚良房屋租赁合同纠纷一审判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海国际设计交流中心企业管理有限公司,姚良,上海针织厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）杨民四（民）初字第2290号原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司，住所地上海市xx区xx路xx号xx幢xx层xx室。法定代表人陈绪国，董事长。委托代理人吴辰，上海小城律师事务所律师。委托代理人季思闻，上海小城律师事务所律师。被告姚良，男，19xx年xx月xx日出生，xx族，住上海市xx区xx路**弄**号**室。第三人上海针织厂，住所地上海市xx区xx路**号。法定代表人邢志刚，厂长。委托代理人周珉，公司员工。原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司（以下简称上海国际设计交流公司）诉被告姚良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。2013年9月13日，本院依法通知上海针织厂为第三人参加诉讼。2013年10月30日，本院依法裁定本案转入普通程序审理，并组成合议庭，于2013年11月13日公开开庭进行了审理。原告上海国际设计交流公司之委托代理人季思闻、被告姚良、第三人上海针织厂之委托代理人周珉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海国际设计交流公司诉称，2009年1月10日，第三人与被告姚良签订《房屋租赁合同》，将位于上海市杨浦区xx路xx号xx号楼三层11-12室房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告姚良作商务办公使用，租赁期自2009年1月15日至2011年1月14日。2010年12月31日，第三人与原告前身上海越众汇星创意设计开发有限公司签订《房地产租赁合同》，明确由上海越众汇星创意设计开发有限公司承租上海市xx路xx号房屋，第三人原享有的权利义务由原告继受。原告在被告姚良与第三人所签订的《房屋租赁合同》到期后，多次告知被告物业费、停车费等作出调价，但被告均不同意，被告姚良自2013年1月1日起不支付任何费用。为此，原告委托律师发函，告知被告解除双方之间的不定期租赁关系，但遭拒绝。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的不定期租赁关系；2、被告姚良按每日每平方米人民币（以下所涉币种均为人民币）1元的标准支付自2013年1月1日起至实际归还房屋之日止的租金，并按每日每平方米0.2元的标准支付自2013年1月1日起至实际归还房屋之日止的物业管理费；3、被告姚良按日租金的0.5%的标准支付自2013年1月1日起至实际付清日止的滞纳金。被告姚良辩称，被告姚良原为上海针织厂职工，因上海针织厂效益不好，鼓励被告下岗，将位于上海市杨浦区xx路xx号的厂房免费租赁给被告及蒯本荣等十几位职工共同使用，并承诺可使用至退休。2008年，因该房屋遇拆迁，上海针织厂将姚良诉至贵院，后经多方协调，上海针织厂安排涉案房屋给被告姚良及部分职工共同使用，被告遂与上海针织厂签订了《房屋租赁合同》，被告以远低于市场价格的标准适当支付租金，双方约定租赁合同两年一签，直至被告及其他职工退休。被告按约支付租金至2012年12月31日。其后，被告去物业公司支付租金，但物业公司拒收。故不同意原告诉请。第三人上海针织厂述称，被告姚良原为第三人上海针织厂的职工，在特定条件下，被告使用了上海市杨浦区xx路xx号房屋，未支付租金，第三人与被告也未约定使用期限。后因上海市杨浦区xx路xx号房屋被拆迁，第三人经与被告协商，同意另外安排房屋给被告使用，故被告搬入涉案房屋。至于第三人是否承诺被告可使用涉案房屋至退休，属历史遗留问题，上海针织厂当时的经办人都已离厂，无处可问。第三人在与原告签订房屋租赁合同时，将被告的情况告知了原告。综上，同意原告诉请。经审理查明，上海市杨浦区xx路xx号房屋产权人为第三人上海针织厂。原告与第三人同属上海纺织控股（集团）有限公司。姚良原为上海针织厂职工。2006年，上海针织厂转制，买断姚良、蒯本荣等数十位工人工龄，并将上海市xx路xx号房屋无偿提供给姚良、蒯本荣等共同使用，双方未约定使用期限。2007年9月，上海市xx路xx号房屋遇动迁。2008年6月，上海针织厂具状来院，要求姚良搬离上海市xx路xx号房屋【案号为（2009）杨民四（民）初字第475号】。2008年10月25日，上海针织厂与蒯本荣、上海申达越众物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定上海针织厂将自己所有的位于上海市杨浦区xx路xx号xx号楼二层11-12室出租给蒯本荣，租赁期自2008年10月26日至2010年11月14日，租金为每日每平方米0.5元。并约定由上海申达越众物业管理有限公司提供物业服务，物业管理费0元。2009年1月10日，上海针织厂与姚良、上海申达越众物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定上海针织厂将自己所有的位于上海市杨浦区xx路xx号xx号楼三层11-12室出租给姚良，租赁期自2009年1月15日至2011年1月14日，租金为每日每平方米0.5元。并约定由上海申达越众物业管理有限公司提供物业服务，物业管理费0元。2009年2月，上海针织厂向本院提交上述两份《房屋租赁合同》，并以上海针织厂与姚良纠纷已解决为由向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。2010年12月31日，上海针织厂（出租方、甲方）、上海越众汇星创意设计开发有限公司（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定乙方对甲方所有的上海市xx路xx号、xx路xx号全部房地产资源（共占地面积14，289.2平方米、建筑面积37，878.62平方米）按现状全部承租（含本案涉案房屋）。年租金为509.8万元。租赁期限为58个月，自2011年1月1日至2015年10月31日。乙方承租上述标的物后，有权向其他第三方进行转租（除业内自用房产部分）。已经出租给其他第三方的标的物，自本协议生效后，甲方应协助乙方以书面方式通知承租人，并在原租赁合同中加盖乙方合同章。原租赁合同内容不变，但租金及其他费用（包含但不限于押金、物业费、水电费、停车费等）自2011年1月1日起由乙方收取。2012年6月21日，上海越众汇星创意设计开发有限公司经上海市工商行政管理局杨浦分局核准，企业名称变更为上海国际设计交流中心企业管理有限公司。2013年7月2日，原告向被告发出《律师函》，称在被告所签订的《房屋租赁合同》到期后，原告多次告知租赁单价和其它费用已作调整，其中租赁单价调整为1元／平方米／天，物业费调整为0.2元／平方米／天，并要求被告及时与原告签订新的租赁合同，但被告拒绝签订新的《房屋租赁合同》，仍然占用承租场地，侵害了原告的合法权益。故现函告：自收到函之日起，原、被告之间的不定期租赁关系解除，截止2013年7月15日，被告尽快清空承租场地，归还房屋并支付拖欠的租金、物业费。被告姚良与第三人上海针织厂所签订的《房屋租赁合同》到期后，被告既未与第三人续签租赁合同，也未与原告签订租赁合同，但仍继续使用涉案房屋，并按原租金标准向原告支付租金至2012年12月31日。2013年8月18日，上海申达越众物业管理有限公司出具《情况说明》，陈述自2010年11月1日起，上海市杨浦区长阳路1080号地块物业管理权归原告，原告提供物业服务，收取物业服务费。审理中，被告姚良向本院缴纳2013年1月1日至2014年1月31日的租金11，921元。本案在审理过程中，本院多次组织调解，各方各执已见，致调解未成。原告的调解方案为：被告按原租金标准付清所欠租金、由蒯本荣退还同楼二层11-12室中40平方米房屋、其余面积按每日每平方米0.6元标准支付、租赁合同再签一年。被告的调解方案：同意按原租金标准付清所欠租金、同意由蒯本荣退还同楼二层11-12室中40平方米房屋、剩余房屋仍按原租金标准计算，租赁期签至退休。第三人认为被告现已非上海针织厂职工，不同意对被告进行补偿。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、房地产权证、情况说明、准予变更（备案）登记通知书、律师函，被告提供的发票，本院调取的（2009）杨民四（民）初字第475号案件民事起诉状、谈话笔录、撤诉申请、民事裁定书，原告陈述、被告陈述、第三人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，被告原为第三人上海针织厂职工，在企业改制后无偿使用上海市杨浦区xx路xx号房屋，且未约定使用期限。后该房屋拆迁，在第三人上海针织厂向被告提供涉案房屋后，被告才从上海市xx路xx号房屋内搬出并搬入涉案房屋，说明第三人上海针织厂提供涉案房屋给被告使用，隐含职工安置的历史原因，并非简单的房屋租赁关系。第三人与原告同属上海纺织控股（集团）有限公司，双方签订的《房屋租赁合同》约定按房屋现状承租，第三人也陈述已将被告情况告知原告，故原告在承租涉案房屋时，应当知道被告与第三人之间的历史渊源、第三人将涉案房屋租赁给被告的原因等相关情况，因此，被告对第三人的抗辩理由，可以对抗原告。原告要求解除租赁关系，于法无据，本院难以支持。原告诉请要求被告按每日每平方米1元的标准支付欠付租金，鉴于原告所主张的租金标准，无合同依据，且在本案审理中，被告已按原租赁合同约定的标准向本院缴纳了2013年1月1日至2014年1月31日的租金，故此项诉请，本院不予支持。原租赁合同约定的物业管理费为0元，原告现要求被告按每日每平方米0.2元的标准支付，于法无据，本院难以支持。鉴于被告逾期支付租金，是因双方为是否继续租赁涉案房屋、租金标准等发生争议所致，事出有因，故对原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：一、原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司要求解除原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司与被告姚良之间的不定期租赁关系的请求，不予支持；二、原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司要求被告姚良按每日每平方米人民币1元的标准支付自2013年1月1日起至实际归还房屋之日止的租金，并按每日每平方米人民币0.2元的标准支付自2013年1月1日起至实际归还房屋之日止的物业管理费的请求，不予支持；三、原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司要求被告姚良按日租金的0.5%的标准支付自2013年1月1日起至实际付清日止的滞纳金的请求，不予支持。本案案件受理费人民币127元，由原告上海国际设计交流中心企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周 励人民陪审员 徐力勤代理审判员 吴 预二〇一三年十二月二十三日书 记 员 周靖雯附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 来自