（2013）闵民五（民）初字第978号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-06-02
案件名称
原告吕渊鸣、赵任颖与被告许利华、许利菊、许莉琴、许利萍、第三人中国光大银行股份有限公司上海分行房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕渊鸣,赵任颖,许利华,许利菊,许莉琴,许利萍,中国光大银行股份有限公司上海分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第978号原告吕渊鸣。委托代理人吕某某，系原告吕渊鸣之父。委托代理人楼伟康，上海市徐汇区康健法律服务所法律工作者。原告赵任颖。委托代理人楼伟康，上海市徐汇区康健法律服务所法律工作者。被告许利华。被告许利菊。委托代理人许利华，系被告许利菊之兄。被告许莉琴。委托代理人许利华，系被告许莉琴之弟。被告许利萍。委托代理人许利华，系被告许利萍之兄。第三人中国光大银行股份有限公司上海分行。负责人刘某。委托代理人张之娴，上海市远东律师事务所律师。委托代理人曹燕，上海市远东律师事务所律师。原告吕渊鸣、赵任颖与被告许利华、许利菊、许莉琴、许利萍、第三人中国光大银行股份有限公司上海分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月28日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2013年11月12日公开开庭进行了审理。原告吕渊鸣其委托代理人吕某某、楼伟康、赵任颖及其委托代理人楼伟康，被告兼被告许利菊、许莉琴、许利萍的委托代理人许利华，第三人中国光大银行股份有限公司上海分行的委托代理人曹燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕渊鸣、赵任颖诉称，两原告系夫妻关系，四被告系兄弟姐妹关系。2012年5月14日，原告为结婚通过上海×房地产经纪事务所居间介绍，欲购买上海市×区×路×弄×号×室房屋。2012年5月18日，房屋产权人许某某签署同意卖房确认书。同年5月28日，双方签订上海市房地产买卖合同，确认房屋转让价格实际为165万元。原告在当日向许某某支付首付款50万元，以供其注销银行抵押贷款便于房屋过户。后发现许某某已于2012年5月28日报死亡，四被告系其法定继承人，上述协议均由其兄许利华代签。许利华拿到首付款后未将银行抵押贷款注销，使原告无法办理贷款手续，也无法继续履行合同。为此，双方又签订补充协议，约定由许利华于2013年1月10日之前办理注销银行抵押贷款手续，以继续履行买卖合同办理过户，否则应支付违约金33万元并按月补偿经济损失1万元，但约定时间到来，许利华未履约。原告因买卖未成，租房居住，并为解决纠纷投入大量人力物力，且房价上涨，面临巨大经济损失。故起诉：要求1、四被告继续履行上海市房地产买卖合同，将上海市×区×路×弄×号×室房屋产权过户至原告名下；2、要求四被告支付违约金33万元；3、要求四被告支付自2012年9月30日起至实际交房之日止，按照每月1万元计算的经济补偿金。如关于系争房屋的上海市房地产买卖合同被认定无效，被告应返还已付房款，还要求四被告赔偿房屋差价款85万元及各项损失50万元。被告许利华、许利菊、许莉琴、许利萍辩称，上海市房地产买卖合同的出售方许某某的名字由被告许利华代签，许利华没有得到出售房屋的授权，故买卖合同为无效的合同。系争房屋上设立的银行抵押贷款是由案外人茅某某一手经办，银行没有审核就放贷，且许某某生前也没有拿到银行贷款，此案已在黄浦公安分局侦办，故房屋不能出售。要求法院驳回原告的诉讼请求，已收取的购房款50万元被告许利华愿意退还原告。第三人中国光大银行股份有限公司上海分行述称，系争房屋截止2013年10月24日，尚欠银行贷款382，098.36元、利息248，535.86元。上述债务无论是原告代被告清偿还是许某某的继承人清偿，第三人均无异议。2013年3月许某某的四个继承人向浦东新区人民法院起诉本单位，要求确认本单位与许某某签订的银行贷款合同无效案，被浦东新区人民法院驳回起诉，将案件移送公安机关侦办。目前该案仍在侦查阶段，尚无定论。本案中，法院应保护第三人的抵押权，至于买卖合同是否有效由法院依法处理。原告向本院提供的证据有：1、购房确认书；2、2012年5月28日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议，证明合同明确约定交房日期、付款金额、违约金等，出售方签名为许某某；3、2012年9月15日签订的补充协议，证明因被告许利华无法交房，双方对合同履行进行了补充约定。虽协议上无签订日期，但根据原告录音记载，签订时间为2012年9月15日；4、上海市房地产权证及房地产登记簿，证明涉案房屋的产权人为许某某；5、被告许利华提供给原告的经公证的委托书复印件，证明许某某生前委托被告许利菊出售房屋，许利菊又委托许利华办理出售房屋的手续；6、预付房款收据，证明原告在签订合同当日总共支付50万元（包含定金），该收据上收款人签名为许某某，证明原告支付房款时以为许利华就是许某某，并不知道许某某已去世；7、常住人口登记表、职工登记表，证明许某某继承人情况；8、代管款支付凭证，证明原告已将40万元代管款支付法院账户，原告要求继续履行房屋买卖合同，有能力帮助被告方注销银行抵押贷款；9、东方公证处的公证书及浦东新区法院民事裁定书；10、结婚证；11、房屋租赁合同，证明因被告不向原告交付房屋，两原告只能在外租房，每月租金3，300元。经质证，被告对上述证据均无异议。第三人认为上述证据均与其无关。因当事人对上述证据均不持异议，本院确认上述证据对本案事实具有证明力。四被告没有向本院提供证据。第三人向本院提供的证据有：1、个人住房贷款申请表，证明许某某于2003年9月31日向第三人申请贷款；2、个人住房抵押借款合同，证明许某某于2003年10月9日因购买上海市×区×路×弄×号×室房屋与第三人签订了借款合同；3、其他权利证明，证明许某某将房屋作为抵押担保物并办理了抵押登记手续；4、银行放贷凭证，证明银行根据许某某的要求进行放贷；5、贷款利息清单，证明许某某尚欠银行本金、利息情况以及2005年3月起没有还贷的情况。经庭审质证，原告对上述证据均无异议。被告称上述贷款许某某生前并不知情，也没有得到银行贷款。本院认为，上述证据5与本案讼争事实具有关联性，结合原、被告的庭审陈述，本院确认该证据对本案事实具有证明力。经审理查明，许某某系上海市×区×路×弄×号×室房屋的权利人，该房屋设定有抵押，抵押权人为中国光大银行上海分行，债权数额399，000元，期限自2003年10月1日起至2023年10月1日止。两原告系夫妻。四被告系许某某的兄弟姐妹。2012年5月14日，经上海×房地产经纪事务所居间介绍，原告与许某某为购买上海市×区×路×弄×号×室房屋签订购房确认书。5月28日，原告与许某某签订上海市房地产买卖合同及补充协议，确认房屋转让总价为165万元，约定原告于合同签订当日支付房款50万元（包含已付定金35，000元），于2012年6月30日前许某某交付房屋钥匙的当日支付20万元，于进交易中心办理产权过户手续当日支付14万元，于拿到原告名字的产证、银行收到放款资料后7个工作日内支付40万元，于交房当日支付尾款1万元。双方另对其余事项作了约定。合同签订当日，许某某签收了首付款50万元（含定金35，000元）。另查明，2012年5月27日，许某某在天津死亡。上述购房确认书、上海市房地产买卖合同及补充协议、预付款签收凭证均由被告许利华冒充许某某签署，50万元房款实际由被告许利华所得，许利华得款后未将该房屋上设定的中国光大银行股份有限公司上海分行的抵押权注销。原告对此却并不知情。原告得知许某某死亡的消息，迫切希望将系争房屋办妥过户手续，于2012年9月中旬与被告许利华在居间方签订了补充协议，被告许利华向原告保证于2012年9月30日前拿到房产继承公证书，保证就本套房屋银行抵押权向长宁区法院起诉、保证于2012年10月15日前腾出房屋、保证还清银行贷款等，同时被告许利华愿意承担违约责任并赔偿原告经济损失。双方约定交易过户时间为2013年1月10日之前，从2012年9月30日起算至交易过户日，每拖延一个月赔偿1万元。如被告许利华不配合过户，应承担165万元房款的20%的违约金33万元。因被告许利华向原告提供了经闵行公证处公证的委托书，2012年9月29日，原告、被告许利华又找到被告许利菊，被告许利菊在该委托书下部写了“我全权委托哥哥许利华房子买卖事宜”。该公证书载明，许某某于2012年5月25日至闵行公证处，委托许利菊代为办理上海市×区×路×弄×号×室房屋出售的相关手续，委托期限自2012年5月25日起至2014年5月24日止。代理人无转委托权。因上述补充协议仍不能得到履行，系争房屋未能交付，原告自2013年5月起租房居住，租金每月3，300元。审理中，原告向本院陈述系争房屋的市场价在250万元左右。被告认为该房市场价为210万元。还查明，2012年8月24日，被告许利华为继承许某某的遗产，至东方公证处申请办理继承权公证。2012年10月26日，东方公证处出具公证书，明确本案四被告系许某某的法定继承人，因其他人放弃许某某名下的银行存款，该存款由许利华继承。2013年3月，四被告诉至浦东新区人民法院，要求确认许某某与中国光大银行股份有限公司上海分行于2003年10月9日签订的关于上述房屋的借款合同无效。法院经审理查明，因许利华涉嫌该案经济纠纷，2006年10月17日上海市公安局黄浦分局已经对许利华涉嫌贷款诈骗罪立案侦查，故驳回了四人的起诉。审理中，第三人向本院陈述该案仍在侦查阶段。四被告现不同意向原告出售上述房屋。本院认为，被告许利华向原告隐瞒许某某去世的消息，冒充许某某与原告签订上海市房地产买卖合同和补充协议，事先没有得到房屋权利人的授权，权利人死亡后也不可能得到追认，故被告许利华系无权处分，上述上海市房地产买卖合同和补充协议依法应认定为无效的合同。被告许利华对上述合同无效负有全部责任。被告许利华基于该无效合同取得的房款50万元应返还原告。原告因合同无效，无法达到受让系争房屋的目的，遭受重大经济损失，被告许利华应予以赔偿。关于房屋差价，原告主张房屋现值250万元，虽未提供证据证明，但即使按照被告许利华自认的210万元，溢价也已达45万元。此外，原告已付50万元的利息损失、租房费用、聘请律师等均为客观的损失，本院酌情确定被告许利华应赔偿的各类损失为50万元。上述债务的性质为被告许利华个人对原告所负的债务，原告要求其余被告共同承担经济责任缺乏依据。原告明知许某某去世，原买卖合同标的物已成遗产，须等待继承人做出意思表示，但为达成迅速将房屋交易过户的目的又与许利华本人签订补充协议，因许利华没有处分权，事后也没有得到其他继承人的追认，故该协议也是无效的协议，原告和被告许利华对协议无效各自承担相应的责任，各自的损失由各自承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告吕渊鸣、赵任颖与被告许利华以许某某名义签订的关于上海市×区×路×弄×号×室房屋的上海市房地产买卖协议及补充协议无效；二、被告许利华于本判决生效之日起十日内返还原告吕渊鸣、赵任颖房款50万元；三、被告许利华于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕渊鸣、赵任颖经济损失50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，800元，由被告许利华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 邹巧弟审 判 员 沈 群人民陪审员 邓红霞二〇一三年十二月二十三日书 记 员 邓红霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来自：