（2013）海中法民二终字第422号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-02-28
案件名称
院龙因与姜进港租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
院龙,姜进港,邓世命
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）海中法民二终字第422号上诉人（原审被告）：院龙，男，1989年5月10日出生，汉族，个体户。委托代理人：郑月涛，男，1954年10月24日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：姜进港，男，1976年6月14日出生，汉族，个体户。原审第三人：邓世命，男，1976年2月19日出生，汉族，大英市场保安。上诉人院龙因与被上诉人姜进港、原审第三人邓世命租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院作出的（2013）美民一初字第694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年2月18日，院龙与邓世命口头约定，院龙承租邓世命位于海口市大英市场水果摊位第14号铺面，试租期一个月，租金2000元，租期至2013年3月17日止。2013年2月28日上午，姜进港、院龙与邓世命就以姜进港名义与邓世命签订租赁合同事宜进行了协商。同日中午，院龙以“岳飞龙”名字与姜进港签订了《转让合同》，约定，院龙将现有的烤鸭店面空房转让给姜进港，转让费7800元，包括剩余房租。合同签订后，姜进港向院龙支付人民币7800元。之后，姜进港与邓世命因租金支付方式无法协商一致未能签订租赁合同。姜进港于2013年3月1日开始在涉案摊位经营，并于同年3月3日自行搬离。在原审庭审中，姜进港称，在院龙保证姜进港能与邓世命续签合同的基础上，姜进港、院龙谈妥铺面转让费7800元。院龙亦确认该事实。姜进港、院龙共同确认《转让合同》中剩余租金为1190元。邓世命对于院龙将其剩余租期转让给姜进港予以确认；称涉案摊位已于2013年3月25日另行出租。院龙确认《转让合同》为其与姜进港签订，“岳飞龙”是其曾用名。姜进港主张院龙支付其店面装饰费用、搬迁费用等经济损失1000元，但未提供相应的证据予以证明。原审法院经审理认为：姜进港与院龙签订的《转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，且邓世命作为出租人对院龙将涉案摊位剩余租期转让给姜进港的行为予以确认，故该《转让合同》主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，应受法律保护。双方当事人应全面履行合同确定的义务。姜进港与院龙签订该合同的目的是为了与邓世命签订租赁合同，获得继续承租的权利，但姜进港未能与邓世命签订租赁合同，且涉案摊位现已出租，姜进港与邓世命无签订租赁合同可能，院龙保证姜进港与邓世命签订租赁合同的承诺义务未完成，故姜进港、院龙签订的《转让合同》的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，当事人一方迟延履行或者其他违约行为致使不能实现合同目的的规定，姜进港有权解除合同，并要求院龙返还已支付的转让费。院龙称，其带领姜进港与邓世命见面并续签铺面租赁合同，谈妥租金支付方式等条款，并已将铺面交付给姜进港，其已完全履行了《转让合同》义务，不应返还姜进港铺面转让费。但姜进港与邓世命最终未能签订铺面租赁合同，院龙承诺的保证姜进港与邓世命续签合同的义务未能履行，其未能完全履行其合同义务，故关于其已经履行合同义务，无需返还铺面转让费的辩驳意见，原审法院不予采纳。姜进港、院龙签订的《转让合同》约定，转让费包含剩余租金，姜进港、院龙确认剩余租金为1190元，院龙已按约定将其剩余租期转让给姜进港，且将摊位交付给姜进港，姜进港未能在剩余租期内经营是其自行搬离原因造成，故该部分的租金应由姜进港负担。故院龙向姜进港返还铺面转让费时应扣除剩余租金1190元，姜进港诉请院龙返还铺面转让费7800元，原审法院不予全部支持。院龙应返还姜进港铺面转让费6610元。关于姜进港诉请院龙支付店面装饰费用、搬迁费用等经济损失1000元的问题。姜进港未提供相应的证据予以证明其存在店面装饰费用、搬迁费用等经济损失，故该诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条之规定，缺席判决如下：一、院龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向姜进港返还铺面转让费6610元；二、驳回姜进港的其他诉讼请求。案件受理费100元，由院龙负担。院龙不服上述判决，向本院提起上诉称：一、院龙与姜进港之间签订的铺面《转让合同》与姜进港与邓世命签订的铺面租赁合同，无论是合同主体、合同内容、合同目的都是不同的。原审判决将完全不同的两个合同关系混为一谈，将法律关系不同，引起纠纷的原因也不同的两个法律关系，强拉为互为因果关系。违背法定程序，判决结果是错误的。原审判决己确认，院龙与姜进港之间签订铺面《转让合同》有效，双方已经完全履行完毕。而姜进港与邓世命签订的铺面租赁合同，是院龙与邓世命之间发生的法律关系。与院龙没有任何法律上的责任和义务。原审判决不作任何分析和确认，强行将姜进港与邓世命因“租金支付方式无法协商一致，未能签订租赁合同”的责任，判决由院龙负担法律的后果责任，判决返还转让价款没有法律上的依据，判决明显不公平、不公正。二、原判决认定，院龙只同意将姜进港介绍给邓世命认识并协商铺面租赁事宜。院龙己完全履行了自己的承诺。而姜进港与邓世命因租金支付方式无法协商一致而没能签订租赁合同，是姜进港与邓世命之间发生的法律事实和争议。院龙没有任何责任和过错。原审判决将姜进港与邓世命发生的争议，没有签订成租赁合同的责任完全归给为院龙的过错。并将已确认为有效受法律保护的铺面《转让合同》推翻，返还已履行完毕的转让价款。判决中己将转让合同确认有效，受法律保护，而判决结果都作出无效合同的判决。前后互相矛盾，确认的事实和判决结果完全相反。综上所述，院龙认为，原审判决违反了法律程序，主要事实不清属于判决结果前后矛盾的荒唐案件。院龙请求二审人民法院以事实为依据、法律为准绳，在依法确认转让合同有效的前提下，判令：1、依法撤销海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第694号民事判决第一项并判决驳回姜进港诉讼请求。2、由姜进港负担本案的全部诉讼费用。姜进港答辩称：一、院龙称一审判决将“引起纠纷的原因也不同的两个法律关系，强拉为互为因果关系，违背法定程序，判决结果是错误的”理由，缺乏事实根据和法律依据。1、本案纠纷的法律关系。本案纠纷是一审姜进港、院龙双方是否履行《转让合同》的承诺和义务的法律关系。《中华人民共和国合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。《转让合同》是院龙保证姜进港能与邓世命续签合同的承诺为条件签署的合同，院龙一审庭审也确认上述承诺的事实。因此，姜进港履行了转让费的交付，院龙除了履行铺面的交付，还必须履行姜进港能与邓世命签订租赁合同的义务。院龙称“被上诉人与邓世命签订的铺面租赁合同，是上诉人与邓世命之间发生的法律关系，与上诉人没有任何法律上的责任和义务”，违反《转让合同》约定和院龙保证的承诺，这是本案纠纷的法律关系。2、本案纠纷的法定主体。保证姜进港能与邓世命签订租赁合同，是《转让合同》约定院龙的义务，而姜进港未能与邓世命签订租赁合同的主要原因，一是院龙与邓世命只有一个月的试租期，完全不具备铺面合法转让的法定条件；二是院龙与邓世命没有签订正式的租赁合同，院龙也缺乏依据确保姜进港能与邓世命续签合同。基于上述的事实和原因，能否“保证续签合同”争议的主体是《转让合同》的双方，邓世命不符合该责任纷争的法定主体资格。二、一审判决认定的事实根据。1、一审判决认为“姜进港与院龙签订该合同的目的是为了与邓世命签订租赁合同，获得继续承租的权利”，院龙并未否认承诺“保证续签合同”的事实。但“姜进港未能与邓世命签订租赁合同，且涉案摊位现已出租，姜进港与邓世命无签订租赁合同可能，院龙保证姜进港与邓世命签订租赁合同的承诺义务未能完成”事实证据充分。2、本案院龙与邓世命只有一个月的试租期，没有签订正式的租赁合同，院龙缺乏规范邓世命必须与姜进港续签合同的法律依据，也是院龙无法和未能完成履行“保证姜进港与邓世命签订租赁合同”承诺的事实原因和证据。三、一审判决适用法律正确无误。因院龙未能完全履行《转让合同》义务，姜进港有权解除合同，要求赔偿损失。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十七条法规，符合本案法定解除合同和合同解除的效力的法律规定。一审判决符合事实和法定程序，适用法律正确无误。综上所述，姜进港依《转让合同》约定，向院龙支付了转让费，院龙却未能完成保证姜进港与邓世命签订铺面租赁合同，姜进港与院龙签订的《转让合同》的目的无法实现，姜进港有权解除合同，要求赔偿损失。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判，并由院龙承担本案的全部诉讼费用。邓世命未作陈述。在二审庭审中，院龙否认曾向姜进港保证姜进港能与邓世命续签合同，但未提交证据予以证明。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为：本案所涉铺面海口市大英市场水果摊位第14号铺面系院龙从邓世命处承租，租赁期限为1个月，院龙在租赁期内将所承租的铺面转让给姜进港经营，属于铺面转租行为，由于邓世命对院龙的转租行为予以确认，故铺面转租行为有效。姜进港、院龙共同确认院龙在将铺面转租给姜进港时，剩余租期的租金为1190元，姜进港在院龙剩余的租期不足1个月的条件下，同意以高出1190元数倍的价格，即7800元支付转让费，根本原因在于院龙保证姜进港能与邓世命续签合同，也就是说，能与邓世命续签合同是姜进港从院龙处高价承租铺面的最终目的。而院龙以口头形式所做的“保证姜进港能与邓世命续签合同”的承诺亦是双方签订的《转让合同》的补充条款之一，是院龙应履行的合同义务。院龙最终未能促成姜进港与邓世命续签铺面租赁合同，已构成违约，且造成了姜进港无法实现从院龙处高价承租铺面的最终目的后果。因此，原审法院在剔除院龙铺面租赁剩余期限的租金1190元后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判令院龙向姜进港返还转让费6610元公平合理，应予维持。院龙在一审庭审中答辩称，曾向姜进港保证姜进港能与邓世命续签合同，在二审中又对此予以否认，但并未提交相反的证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。由于院龙未提交相反的证据推翻其在一审当中承认的事实，因此本院对院龙在二审中的否认意见不予采信。综上所述，院龙提出的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由院龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 磊审 判 员 符敏秀代理审判员 彭彩燕二〇一三年十二月二十三日书 记 员 孟利伟 来自