（2013）厦民终字第3254号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-02-28
案件名称
黄桂培与黄圣卉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄桂培,黄圣卉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）厦民终字第3254号上诉人（原审被告）黄桂培，男，1984年10月10日，汉族。委托代理人郑国扬，福建民丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄圣卉，女，1987年2月7日出生，汉族。委托代理人刘蓓、黄伟，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人黄桂培因与被上诉人黄圣卉房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第3648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄圣卉原审请求法院判令：1、确认黄圣卉与黄桂培之间签订的《房屋租赁合同书》于2013年5月6日解除，黄桂培自合同解除之次日起参照《房屋租赁合同书》约定的租金标准支付占用房屋期间的使用费（按约定每季度租金标准24000元计算，自2013年5月7日起计至被告实际腾退房屋之日止）；2、黄桂培将位于湖里区金山西二里180号的房屋及其配套设施恢复原状（包括但不限于恢复房屋内部结构及房屋周围绿化、拆除违章搭建）；3、黄桂培向黄圣卉支付代垫的物业费4013.78元、电费182.66元、水费1377元；4、黄圣卉已收取的押金20000元作为黄桂培违约的违约金，黄桂培对房屋的装饰装修归黄圣卉所有。原审法院查明，2012年3月1日，黄圣卉出具一份《委托书》，委托黄昭群代为出租其名下的位于厦门市湖里区金山西二里180号的房产，包括代为办理房屋的租赁手续、代收房屋出租的全额租金、对房产进行日常管理（房产的清理腾退、房产相关设施的维护与管理、房产的物业管理、催讨租金及法律法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项），代为就上述事项所产生的法律纠纷委托律师代理诉讼等法律事务。2012年6月24日，黄昭群作为出租方（甲方）、黄桂培作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将坐落于厦门市湖里区金山西二里180号的房屋出租给乙方；租赁期限从2012年7月10日至2015年7月9日止，6月25日至7月9日为装修期；每月租金为8000元整，第二年和第三年每月租金调整为10000元整；乙方应每季度向甲方交付租金24000元整；合同签订之日，乙方应向甲方交付20000元作为押金；在租赁期间，乙方应负责支付水费、电费、煤气费、电话费、小区物业管理费、公共维修金、水电公摊费等费用；乙方在租赁期间应遵纪守法，不得利用该房之便进行非法活动，如有发现，甲方有权提前终止合同，乙方所缴纳的押金则作为赔偿甲方的违约金；乙方认为需要装修该房时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构、布局；合同期内承租方不得转租和转借他人，若乙方违约，甲方有权解除合同并不做任何赔偿，乙方所缴纳的押金则作为赔偿甲方的违约金，乙方装修部分归甲方所有。2013年3月4日，黄桂培与案外人王焕根签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将讼争房屋的一楼至二楼出租给王焕根，租赁期限为2013年3月2日至2015年3月1日，月租金为5000元。双方还对租赁期间的其他权利和义务作出了约定。2013年4月23日，厦门市湖里区城市管理行政执法局向黄昭群发出《责令改正违法行为通知书》，通知其讼争房产存在新建建筑物的行为，现场查无合法手续，并责令其在2013年4月29日前改正。黄昭群在该通知书中表示搭建行为系租户或其擅自转租后的次承租人的行为，与业主无关。2013年5月2日，黄昭群向黄桂培发出《通知函》，告知黄桂培因其在履行《房屋租赁合同书》的过程中存在多处违约情形，已构成根本违约，双方签订的上述合同在黄桂培接到函件之日起解除，黄桂培所缴押金作为应付的违约金不予退还。该《通知函》同时要求黄桂培在接到函件之日起五日内，将保留现有装修的房屋腾退交还，缴清截至搬离之日的房屋租金、占用费及水电杂费、物业费等费用，并恢复房屋结构和受损绿化。黄桂培于2013年5月6日收到上述函件。2013年5月17日，黄昭群委托律师向黄桂培发出《律师函》，告知黄桂培双方之间的租赁合同已经解除并要求黄桂培腾退房屋。该《律师函》由黄桂培本人于2013年5月24日签收。另查明，黄圣卉持有讼争房屋2012年7月1日至2013年3月31日的物业费发票，其中管理费为2762.1元、公维金为345.6元、公摊水费为45元、公摊电费为81.4元。黄圣卉另持有讼争房屋2013年4月、5月的电费发票，金额共计361.49元；2012年11月15日至2013年5月17日的水费发票、金额共计1377元。原审法院认为，首先，双方签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定为合法有效，双方应按照约定全面履行合同。黄桂培于2013年3月4日将房屋转租案外人王焕根，其行为已经构成违约，黄圣卉有权根据合同补充条款第二条的约定解除合同，该合同自黄圣卉解除通知到达黄桂培之日即2013年5月6日起解除。合同解除后，黄桂培应将讼争房屋返还黄圣卉，但因黄桂培至今仍占有使用该房屋，其应向黄圣卉支付合同解除后至实际腾退房屋之日止的占用费，占用费标准可继续参照双方之间约定的月租金8000元计算。其次，根据合同的约定，黄桂培将房屋转租他人构成违约的，黄圣卉除有权解除合同外，黄桂培已支付的20000元押金应作为赔偿黄圣卉的违约金、黄桂培对房屋的装修部分归黄圣卉所有。因此黄圣卉的第4项诉讼请求具有合同依据，予以支持。第三，黄桂培承租讼争房屋期间，应按合同的约定支付水费、电费、小区物业管理费、公共维修金、水电公摊费等费用。现黄圣卉持有上述费用的票据，足以证明黄圣卉已支付了相关的费用。因此，黄桂培应向黄圣卉支付代垫的物业费3234.1元、水费1377元、电费361.49元，现黄圣卉在电费上仅要求黄桂培支付182.66元，不违反法律规定，予以支持。第四，黄圣卉主张黄桂培在装修过程中存在擅自改变房屋结构、破坏房屋周围绿化及违章搭建等问题，但其提交的证据仅显示房屋现有的状况，无法证明黄桂培的装修改变了房屋的结构、破坏了原有的绿化，亦无法证明违章建筑系黄桂培所建，故对其要求黄桂培恢复讼争房屋及其配套设施原状的诉讼请求不予支持。黄桂培关于继续履行合同及转租行为经过黄圣卉同意的抗辩，因未提交证据予以证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄圣卉与黄桂培之间签订的《房屋租赁合同书》自2013年5月6日起解除。二、黄桂培应于判决生效之日起十日内支付黄圣卉2013年5月7日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按每月8000元计）。三、黄桂培应于本判决生效之日起十日内支付黄圣卉物业费3234.1元、水费1377元、电费182.66元，共计4793.76元。四、黄圣卉已收取的押金20000元作为黄桂培应支付的违约金。五、黄桂培对厦门市湖里区金山西二里180号所作的装修归黄圣卉所有。六、驳回黄圣卉的其他诉讼请求。本案案件受理费288元，由黄圣卉负担50元，由黄桂培负担238元。宣判后，黄桂培不服，向本院提起上诉。上诉人黄桂培上诉称，1、原审认定黄桂培把房屋转租给王焕根构成违约，黄桂培有权解除合同是错误的。黄桂培并没有将房屋全部转租给王焕根，黄桂培仍然自己在承租房办公。王焕根与黄桂培系朋友关系，其提出与黄桂培合租房屋办公，黄桂培考虑朋友关系，且房屋比较大，所以同意与王焕根共同使用房屋，不存在转租问题。在案外人王焕根提出共同合租房屋后，黄桂培有电话与黄圣卉沟通，黄圣卉没有异议。所以即使案外人与黄桂培之间构成房屋租赁关系，也经过黄圣卉同意，不存在违约行为。2、原审认定黄桂培仍然占有使用房屋，应支付房屋占用费是错误的。黄圣卉于2013年5月2日，趁黄桂培无人在办公室之际，撬锁进入承租房，擅自把黄桂培的大部分东西搬离承租房，并把承租房上锁。此后，承租房实际处于黄圣卉占有、管理之下，黄桂培无法进入房屋，也不能使用房屋，要求黄桂培承担2013年5月2日之后的房屋占有费没有事实依据，也不公平。3、在黄桂培使用承租房期间，只要物业通知，黄桂培即及时缴交相关费用，至于一审认定未缴交的物业管理费、水电费等费用，此前并没有人通知黄桂培缴交，黄桂培也不清楚该缴交多少费用。所以，该部分费用虽然依约应由黄桂培承担，但造成拖欠的原因不在黄桂培，黄桂培并没有违约。4、黄桂培与黄圣卉签订房屋租赁合同后，为了便于办公，在征得黄圣卉同意后，对承租房进行了合理装修，共花费装修费50多万元。取得承租房后，在使用过程中，也与黄圣卉进行了充分沟通，并征得黄圣卉同意。黄圣卉现因为单方提出增加租金要求遭黄桂培拒绝后，为达到解除合同的目的，歪曲事实，编造证据，有悖诚信原则，其相关请求不应得到支持。应要求黄圣卉继续履行双方签订的租赁合同。如果黄圣卉坚持要求解除租赁合同，应返还黄桂培缴交的2013年5-7月份的房租、租房押金，并补偿黄桂培的装修损失。综上，请求撤销原审判决第一、二、四、五项，改判驳回黄圣卉原审诉讼请求。被上诉人黄圣卉答辩称，1、原审法院是在查明黄桂培违约事实的基础上做出判决，应当予以维持。通过黄圣卉与黄桂培在一审当中的举证，可以确认黄桂培在承租房屋期间擅自将房屋的一楼至二楼出租给王焕根办公使用，转租行为从未得到黄圣卉的同意，属于《房屋租赁合同书》中约定的违约情形，黄桂培有权依约解除合同并不做任何赔偿。原审法院的判决有事实和法律依据，应当得到维持。2、双方间房屋租赁关系已经解除，黄桂培至今仍然占用房屋，未办理腾退交接手续，应当向黄圣卉支付房屋占用费。根据我国《合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除。本案一审时，黄桂培当庭确认其已收到黄圣卉送达的通知解除的《律师函》，则双方间房屋租赁合同关系在通知送达之日解除。黄桂培本应在合同解除之日向黄圣卉腾退房屋，但是至今仍然占用房屋，并未办理腾退手续，其声称黄圣卉占有、管理房屋并不成立。黄桂培应当自房屋租赁合同解除之日起向黄圣卉支付房屋占用费。3、原审法院已查明黄桂培自承租房屋之日起拖欠物业费，黄桂培称“在使用承租房屋期间，只要物业公司通知即缴交相关费用”并不成立。四、黄桂培装修房屋、擅改房屋格局的行为未得到黄圣卉的同意，属于严重违约行为。《房屋租赁合同书》第八条约定，乙方（即黄桂培）的装修图纸、室外花园布局图须经甲方（即黄圣卉）签字确认后方可动工。黄桂培在原审开庭时承认对承租房屋进行了装修（包括增加分隔墙），且厦门市湖里区城管执法局的《责令改正违法行为通知书》也证明黄桂培对房屋进行违章搭建。黄桂培的装修及新建行为均未得到黄圣卉的签字确认，黄桂培称“充分沟通并征得黄圣卉同意”与事实不符，已构成严重违约。综上，请求驳回黄桂培的上诉，维持原判。经审理查明，黄桂培除对《责令改正违法行为通知书》有异议外，对原审查明的其他事实没有异议。黄圣卉除认为原审物业费裁判有误外，对原审查明的其他事实没有异议。对各方无争议的事实本院予以确认。二审中双方均未提交新证据。另查明，2013年5月6日，黄昭群进入讼争房产对讼争房产进行公证拍照。2013年5月25日，案外人王焕根向黄圣卉出具一份《确认书》，内容为：“兹确认厦门上根文化传播有限公司已从湖里区金山西二里180号搬出全部办公家具、用品、设备，并向黄昭群腾退前述房屋。剩余物品非上根文化传播有限公司物品。如有遗失或损坏与上根文化传播有限公司无关。剩余空调、风水池（石头）、广告牌保留七日”。还查明，黄桂培已缴纳租金至2013年7月9日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，黄圣卉委托黄昭群与黄桂培就讼争房产签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行合同。依照查明的事实，黄桂培将部分讼争房产转租给案外人王焕根，其虽主张该行为有经过黄圣卉同意，但其并未提供证据证明其主张，故对其主张本院不予采信。依照双方合同约定，黄桂培不得擅自转租讼争房产，现黄桂培未经黄圣卉同意转租部分房产，已构成违约，黄圣卉有权解除合同并没收其押金，并要求装修归其所有。故原审判决双方合同解除，黄圣卉有权没收押金并享有黄桂培对讼争房产所做装修无不当，本院予以维持。但从本案查明的事实分析，黄圣卉最终发函要求黄桂培搬走的时间系2013年5月26日，且黄桂培已缴纳租金至2013年7月9日。故讼争合同最终解除的时间应为2013年5月26日。黄桂培支付占有使用费的时间也应以2013年5月26日起算为宜。且黄圣卉已于2013年5月25日即与案外人王焕根就讼争房产一、二层办理了交接手续，此后讼争房产一、二层即在黄圣卉掌控之中，但黄桂培拒不将其在讼争房产中的物品搬离，仍占有讼争房产导致黄圣卉无法将讼争房屋出租，也存在过错。综合以上事实考虑，本院酌定2013年5月26日以后的占有使用费黄桂培应按每月4000元支付给黄圣卉，黄桂培多缴纳的租金可用于抵扣占有使用费。至于物业费的承担，因黄圣卉并未对此提起上诉，故本院予以维持。综上，原审判决部分有误，本院予以部分改判。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第3648号民事判决第三、四、五、六项；二、变更厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第3648号民事判决第一项为“上诉人黄桂培与被上诉人黄圣卉之间签订的《房屋租赁合同书》于2013年5月26日起解除”。三、变更厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第3648号民事判决第二项为“上诉人黄桂培应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人黄圣卉2013年5月26日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按每月4000元计算，黄桂培此前缴纳的2013年5月26日至2013年7月9日的租金可用于抵扣房屋占用费）”。四、驳回上诉人黄桂培的其他上诉请求。如果上诉人黄桂培未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费288元，由上诉人黄桂培负担188元，被上诉人黄圣卉负担100元；二审案件受理费576元，由上诉人黄桂培负担376元，被上诉人黄圣卉负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 曾 聆代理审判员 洪德琨代理审判员 许 莹二〇一三年十二月二十三日代书 记员 潘婉燕附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：