（2013）宝民三（民）初字第1690号

裁判日期: 2013-12-23

公开日期: 2014-06-24

案件名称

上海联西包装箱有限公司与上海天长有机玻璃有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海联西包装箱有限公司,上海天长有机玻璃有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十七条，第一百零九条

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2013）宝民三（民）初字第1690号原告（反诉被告）上海联西包装箱有限公司。法定代表人沈德昌。委托代理人杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。被告（反诉原告）上海天长有机玻璃有限公司。法定代表人丁明香。委托代理人步振林，上海市白玉兰律师事务所律师。原告（反诉被告）上海联西包装箱有限公司（以下简称“联西公司”）与被告（反诉原告）上海天长有机玻璃有限公司（以下简称“天长公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联西公司的委托代理人杨振荣、被告（反诉原告）天长公司的委托代理人步振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联西公司诉称，2012年9月10日，联西公司与天长公司签订租赁合同，合同约定，联西公司将位于宝山区兆南路XXX号厂房和场地出租给天长公司经营使用。合同期限为一年，自2012年9月1日起至2013年8月31日止。合同签订后，天长公司实际使用租赁厂房和场地，并按约支付租赁费用。2013年7月29日，联西公司向天长公司发函通知双方租赁合同到期后不再续签，租赁厂房、场地联西公司另有他用。但天长公司收到通知后，未按照通知要求完成搬迁，经联西公司多次催告未果。联西公司认为，双方合同到期终止，天长公司拒不搬离的行为严重损害了联西公司的合法权益。联西公司故起诉要求天长公司从承租的厂房、场地内迁出并返还给联西公司，并按照年租金125，500元的标准计算，向联西公司支付自2013年9月1日起至实际迁出日止的使用费。天长公司反诉并辩称，关于与联西公司就系争房屋场地签订租赁合同、支付租金至2013年8月31日止等事实无异议，但经天长公司了解，系争土地已于2013年7月1日被列入征收范围，故应根据动迁法律关系来处理联西公司和天长公司之间的纠纷。要求联西公司依照动迁相关的法律法规来安置天长公司，故不同意联西公司的全部诉讼请求，并反诉要求：1、联西公司支付动迁安置费763，200元（按照每平方米800元标准计算，共计954平方米）、装修补偿费8万元、构筑物添附费20万元（包括天长公司自行搭建的仓库350平方米、食堂、厕所、浴室80平方米，合计430平方米）；2、联西公司支付天长公司因动迁后一个月恢复生产经营损失5万元、搬场费5万元、配电设施申请及安装费5万元。联西公司针对反诉辩称，宝山南大地区的整治工作的确已开展，但该整治工作是分步骤分阶段的，直至目前，系争场地并未正式被纳入征收范围，也尚未发布有公示公信效力的征收、征用公告，故天长公司的主张缺乏事实和法律依据。现双方的租赁合同到期终止，天长公司理应及时迁出并付清占用费用，要求驳回天长公司的全部反诉请求。经审理查明，2012年9月10日，联西公司（甲方）与天长公司（乙方）签订《协议书》，约定，甲方将位于宝山区兆南路XXX号（原南大路XXX弄XXX号）厂房439平方米及场地515平方米提供乙方有偿使用。使用期限一年，自2012年9月1日起至2013年8月31日止。甲方提供厂房439平方米，使用费96，000元，场地515平方米，使用费29，500元。乙方每年向甲方支付的使用费合计125，500元，按季支付，先付后用。乙方在使用期间内不得在使用的房屋、仓库、场地上改变结构，也不得违章搭建、投资装潢，如遇特殊情况需要发生上述情形，则必须征得甲方同意并以书面告知书为准。本协议终止履行（包括期满和提前终止），乙方必须将使用的全部不动产恢复原状并由甲方收回，乙方收回全部的动产设备等。本协议书在履行期间内，如遇国家及有关部门市政规划动迁，双方均应无条件服从，本协议书终止履行，双方互不赔偿。甲方收回出租的全部不动产，乙方必须在征地公告发出后60日内搬出所有的动产设备、搬离现场。乙方不能搬迁的不动产归甲方所有，由甲方自行处理。2013年7月29日，联西公司向天长公司发出通知，载明，双方签订的租赁协议即将履行期满，天长公司承租的厂房、场地，联西公司将另行他用，故双方不再续签租赁协议，要求天长公司于2013年8月31日前自行搬离承租厂房、场地，并交还给联西公司。因天长公司接到上述通知至今未履行搬迁义务，故涉讼。另查明，2000年9月12日，上海宝山区大场经济发展有限公司（甲方）与上海天长有机玻璃厂（乙方）签订的租赁协议书，载明，乙方因办公生产用房的需要，向甲方租借位于宝山区锦秋路XXX号房屋，面积1，000平方米。租赁期限十年，自2000年9月12日至2010年9月11日止。年租金8万元。又查明，天长公司于2000年9月29日经核准登记成立，营业执照登记的住所地为宝山区锦秋路XXX号C539。审理中，联西公司出具宝集建（92）字第3833号《集体土地建设用地使用证》，载明，系争土地的土地使用者为上海市宝山区联西预制构件厂，该厂于2000年2月24日吊销未注销。同时，联西公司还提供一份上海市宝山区大场镇联西村民委员会出具的情况说明，主要内容为，兆南路XXX号厂房、场地属我村村属企业上海市宝山区联西预制构件厂，该厂由联西村投资设立的村属集体企业，2000年年初，构件厂经营不善，联西村决定停业停产，构件厂未了债权债务由联西村负责处置，构件厂资产由联西村负责管理。故联西村将系争厂房、场地委托另一家村属企业联西公司经营管理，包括对外出租、收取租金等。天长公司表示，根据有效权证的记载，系争土地的权利人为案外人上海市宝山区联西预制构件厂，而该厂至今未注销登记，依旧具备法人资格，故认为联西公司不具备出租的合同主体资格。审理中，天长公司为证明自己的主张，提供如下证据材料：1、2005年1月，由上海市宝山区大场镇联西村民委员会出具的产权证明，载明，有叶全根等建办的天长公司，其经营场所为南大路XXX弄XXX号，经营面积为1，000平方米，其产权属于大场镇联西村民委员会，有关产权正在办理中；2、上海宝山区大场经济发展有限公司于2005年3月出具的产权证明，载明，宝山区锦秋路XXX号，经营场所2，000平方米，其产权属于上海宝山区大场经济发展有限公司，其产权证正在办理中；3、2005年3月8日，上海宝山区大场经济发展有限公司（甲方）与天长公司（乙方）签订的租房协议书，主要约定，乙方因办公生产用房的需要，向甲方租借位于宝山区锦秋路XXX号C539房屋，面积30平方米，年租金6，000元，协议有效期限十年，从2005年3月8日起至2015年3月7日止。天长公司表示，自从2000年承租厂房、场地至今，没有更换过承租场所，营业执照登记的锦秋路XXX号即为原来的南大路XXX弄XXX号，也就是之后的兆南路XXX号；相应的产权证明是村委会和当时的出租方出具的，为天长公司办理工商登记手续所用；2005年3月8日的租赁协议是应出租方的要求而签订的，承租方表示提供虚拟的30平方米场地并签订租赁协议，据此可达到由天长公司每年多缴税费的目的，协议所约定的场地并没有实际交付，天长公司也从未支付过相应租金和使用费。天长公司认为，2005年3月8日的协议约定的标的虽然是虚拟的，但该份协议包括所约定的租赁期限是真实有效的，该份协议签订的同时，2000年9月12日的租赁协议依旧有效并继续履行。联西公司表示，系争场地最早属于南大路，之后更名为锦秋路，后来又调整路名为兆南路；关于此前由大场经济发展有限公司出租给天长公司使用无异议，该公司属于大场镇镇级公司，负责镇级的招商引资，此后，联西村委会为方便管理交由联西公司负责土地的经营管理和对外出租，故由联西公司与天长公司签订租赁合同；联西村委会和大场经济发展有限公司出具的相关产权证明是真实的，系为帮助天长公司办理工商行政登记手续所用，产权应属于联西村集体所有；关于2005年3月8日的协议，该份协议也是为天长公司办理工商登记手续所签，约定的出租标的是虚拟的，该协议实际没有履行过，仅是形式上的合同，故不具备法律约束力。天长公司为证明系争土地已被列入征用范围，提供一份从电脑网页上下载的《宝山区规划和土地管理局2013年度五大重点转型地区目标计划分解》，其中关于土地管理中集体土地上房屋补偿方面载明，2013年内加快完成南大二期撤制村队工作，2013年上半年完成南大一期A块（丰收村90户）签约及责令交地工作，力争2013年7月启动南大B块……（联西村271户）地块的签约工作。对此，联西公司表示，天长公司提供的材料系政府相关部门的工作目标和工作计划，至今，系争地块尚未发布正式的土地征收、征用方面的公告，并未启动土地征收程序，故上述文件材料与本案没有关联性。天长公司还提供一组纳税申报表、自制的利润表、资产负债表、配电安装费发票等证据材料，对上述材料的真实性，联西公司不持异议，但表示与本案无关，在合同到期终止后，天长公司应及时搬迁以减少损失，其无理由占用至今，对于扩大的损失应由天长公司自行承担。审理中，天长公司就主张的赔偿金额做如下表述：2005年期间，天长公司在承租的场地上搭建钢结构的仓库以及食堂、厕所、浴室，当时造价30万元左右，现主张的赔偿额已考虑了折旧，包括装修8万元，因当时考虑便宜，故委托零星小工进行装修，没有签订书面的装修合同，上述搭建均未经过行政审批手续，但联西公司和联西村都是知道并默认的；至于安置补偿费，是根据大场镇以往的动迁惯例和标准而提出的每平方米800元。联西公司表示，天长公司在系争场地上的搭建均未经过出租方的同意，相关添附均系其为自身经营需要所建造的临时建筑，包括相关装修，均应由天长公司在搬离时一并拆除、恢复原状，联西公司不作补偿；天长公司主张的每平方米800元的安置费也没有相关正式行政法规规章进行规定，对此，联西公司不予认可。以上事实，有联西公司提供的协议书、情况说明、工商档案机读材料、建设用地使用证、通知、天长公司提供的产权证明、租房协议书，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，根据联西公司与天长公司于2012年9月10日签订的租赁合同，双方就宝山区兆南路XXX号厂房和场地所建立的租赁合同关系至2013年8月31日终止，实际履行过程中，联西公司在上述期限届满之前也发函正式通知天长公司合同到期后不再续签，天长公司也实际收到该通知。故联西公司要求天长公司从承租的厂房、场地中迁出并返还给联西公司，以及据实结算占用期间使用费的诉请，于法不悖，本院予以准许。天长公司辩称租赁合同尚在履行期限内且联西公司不具备出租的主体资格，为此提供2000年9月12日及2005年3月8日由案外人上海宝山区大场经济发展有限公司为承租方所订立的租赁协议，其中前一份协议的租赁期限截止于2010年9月11日，后一份协议约定的租赁期限截止于2015年3月7日。审理中，天长公司自认2005年3月8日协议中所约定的30平方米房屋系虚拟的，并未实际交付过，天长公司也从未支付过该协议约定的租金，天长公司所承租的厂房、场地从未发生过变化。故本院认为，2005年3月8日的租赁协议仅是形式上的合同，并不存在实际的合同标的，该份协议不具备法律效力，据此，天长公司所主张的租赁期限截止于2015年3月7日缺乏事实和法律依据，本院不予采信。另，根据上海市宝山区大场镇联西村民委员会出具的情况说明，系争厂房、场地属其村属企业上海市宝山区联西预制构件厂所有，该厂停产停业后，其资产由联西村负责管理，联西村将系争厂房、场地委托联西公司经营管理，包括对外出租、收取租金等。故联西厂经受托对外签订租赁协议并收取租金，合法有据，本院对于天长公司关于联西公司不具备出租主体资格的抗辩意见不予采纳。天长公司还抗辩称，系争土地已于2013年7月1日被列入征收范围，故应根据动迁法律关系来处理联西公司和天长公司之间的纠纷。根据民事诉讼证据规则的规定，当事人就自己所主张的事实有义务提供证据加以证明。天长公司就上述主张仅提供一份由宝山区规划和土地管理局发布的2013年度五大重点转型地区目标计划分解报告，该报告并非正式的征收公告和公示，无法印证天长公司的主张。故天长公司以动迁安置为标准向联西公司主张相关拆迁安置补偿费用，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海天长有机玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内，从上海市宝山区兆南路XXX号厂房和场地中迁出，并返还给原告（反诉被告）上海联西包装箱有限公司；二、被告（反诉原告）上海天长有机玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每年125，500元的标准计算，向原告（反诉被告）上海联西包装箱有限公司支付自2013年9月1日起至实际迁出日止的使用费；三、被告（反诉原告）上海天长有机玻璃有限公司的全部反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取25元、反诉案件受理费7，769元，均由被告（反诉原告）上海天长有机玻璃有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　陶芳二〇一三年十二月二十三日书记员　　黄莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：债务已经按照约定履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。更多数据：搜索“”来源：