（2013）嘉秀民初字第1360号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-06-03
案件名称
申博文与嘉兴数码科技广场置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市秀洲区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
申博文,嘉兴数码科技广场置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉秀民初字第1360号原告：申博文。委托代理人（特别授权代理）：张文良、饶和成。被告：嘉兴数码科技广场置业有限公司。法定代表人：林连贞。委托代理人（特别授权代理）：覃文光。原告申博文与被告嘉兴数码科技广场置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月7日立案受理。依法由审判员李卫东适用简易程序，于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张文良、饶和成以及被告委托代理人覃文光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申博文起诉称，2011年7月2日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定被告嘉兴数码科技广场置业有限公司将位于江南数码港第1幢C119号房屋销售给原告，总价款为337715元，原告于签约时支付房款177715元，余款在被告通知日期内办理完按揭贷款；被告应在2013年5月25日前将符合条件的商品房交付原告使用，被告如逾期交付房屋超过90日后原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的1﹪向原告支付违约金等。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但虽经原告多次催告交付，被告却至今未按约交付房屋，故提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款337715元，支付违约金3377.15元，并承担本案诉讼费。被告嘉兴数码科技广场置业有限公司答辩称，《浙江省商品房买卖合同》���九条约定，如遇政府规划等特殊原因导致开发建设周期延长，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。原告所购商铺正是由于国家房地产宏观调控政策以及转型调整使用功能、打造“空港新城广场”等原因而延期交付，原告依约不能单方面解除合同，继而也无权要求被告退还购房款。此外，原被告在签订商品房买卖合同时，还签订了《委托经营管理协议》，约定原告所购商铺自2012年12月31日起至2015年12月30日止委托被告经营管理，被告一次性返还原告三年租金，并在签订商品房买卖合同时已折抵房款，三年租金已弥补了原告的利息损失，该协议也说明原告默认、容忍被告延期交房至2015年12月30日。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告现已组织项目工程的后续施工，预计在半年内通过竣工验收并交房，若原告愿继续履行合同，则被告愿对原��作出一定的补偿。原告申博文为证明其主张，举证如下：证据一，《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号为20110702100）。由原被告于2011年7月2日签订，约定原告申博文购买被告嘉兴数码科技广场置业有限公司开发建设的江南数码港第1幢C119号预售商品房，总价款为337715元，原告于签约日前支付购房款177715元，余款160000元在被告通知日期内办理完按揭贷款；被告应于2013年5月25日前将符合条件的商品房交付原告使用；合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1﹪向买受人支付违约金……”。以证明原被告之间的商品房买卖合同关系，以及双方对相关权利义务的约定。证据二，《销售不动��统一发票》两份。以证明原告申博文按约分期支付了全部购房款337715元。被告嘉兴数码科技广场置业有限公司对以上原告申博文所举证据均质证无异议。被告嘉兴数码科技广场置业有限公司为反驳原告申博文的主张，举证如下：证据三，《嘉土秀洲让合（2006）1006号合同补充协议》一份。由嘉兴市国土资源局与被告嘉兴数码科技广场置业有限公司于2013年1月28日签订，载明被告于2006年2月10日通过挂牌出让方式取得位于秀洲新区二期秀洲大道西侧、洪兴西路南侧，嘉土秀洲让合（2006）1006号合同项下的国有建设用地使用权，约定开工时间为2006年10月1日，竣工时间为2008年9月30日前。后因政府拆迁原因所造成该地块闲置，经秀洲区政府专题会议讨论，同意免除被告的土地闲置违约责任，竣工时间延期至2011年3月4日，该项目于2008年3月4日动工建设。此后被告因自身原因造成竣工违约，经秀洲区政府专题会议讨论，同意竣工时间延期至2012年11月5日，缓缴延期竣工违约金422万余元。2012年11月14日，被告因自身原因再次竣工违约，并要求竣工延期一年，经秀洲区政府专题会议讨论，要求追缴缓缴的延期竣工违约金，并达成同意竣工延期至2013年11月5日的补充协议。以证明政府批准“江南数码港”项目竣工延期至2013年11月5日。原告申博文对该证据的真实性质证无异议，但认为该协议证明系被告自身原因导致延期竣工，而非政府规划原因。证据四，《关于中钜航空收购“江南数码港”项目的会议纪要》一份。主要内容为，2013年8月1日，嘉兴中钜航空控股有限公司、嘉兴数码科技广场置业有限公司、嘉兴市秀洲新区管理委员会以及浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员会就嘉兴中钜航空控股有限公司整体收购“江南数码港”项目召开洽谈会，会���确定收购方式为竣工后房屋买卖，嘉兴数码科技广场置业有限公司在扣除已实际销售的房屋（建筑面积为33231平方米）后，将剩余的包括地上地下建筑面积为126360.54平方米的商办楼整体出让给嘉兴中钜航空控股有限公司，以打造航空产业园，双方于8月9日前签订框架协议，有关项目更名情况由嘉兴数码科技广场置业有限公司向前期已销售小业主作全面告知等。以证明由于政府规划等特殊原因导致被告竣工延期。原告申博文对该证据的真实性质证无异议，但认为会议纪要不能证明被告主张的项目工程延期竣工的理由，无关联性。证据五，《江南数码港商品房定购书》和《委托经营管理协议》各一份。前者由原告申博文与被告嘉兴数码科技广场置业有限公司于2011年6月26日签订，载明原告申博文向被告定购房源编号为C119号商品房，房屋总价为453431元，签订定购书时支���定金20000元，并于2011年7月3日前支付首期款（已扣除定金）433431元，房交会期间下定并按规定时间签约享受9.8折优惠等。后者由原告申博文与案外人浙江奥林数码有限公司于2011年7月2日签订，载明原告自愿将其向被告嘉兴数码科技置业有限公司购买的C119室商铺委托浙江奥林数码有限公司经营管理，期限自2012年12月31日起至2015年12月30日止，共计三年，原告委托浙江奥林数码有限公司与被告直接办理房屋交付手续等。以证明原告将其所购商铺委托被告经营管理，商品房订购书与商品房买卖合同的差价即为被告返还原告三年的租金。被告说明，浙江奥林数码有限公司系被告的子公司，具有独立法人资格。原告申博文质证认为，对该组证据的真实性无异议。委托经营管理协议系原告与第三方签订，与本案无关联性；商品房定购书与商品房买卖合同的差价是被告给予原告��优惠，该证据不能证明被告已返还原告三年租金的待证事实。证据六，短信群发记录一份。主要内容为被告嘉兴数码科技广场置业有限公司于2013年8月30日以短信群发的方式告知购房客户，其与航空服务业大型企业合作，将建设项目打造成“新城航空港”，以提升商业价值，项目工程建设预计在年底前完成，并对工程延期交付请求谅解。以证明被告以短信群发的方式向客户告知工程延期交付。原告申博文质证称，未收到被告嘉兴数码科技广场置业有限公司所发短信。经审查，本院对本案证据认证如下：被告嘉兴数码科技广场置业有限公司对原告申博文所举证据均质证无异议，该证据合法真实，具有证明效力，本院予以确认。被告的证据三合同补充协议载明被告两次因自身原因导致竣工违约，证据四会议纪要则载明嘉兴中钜航空控股有限公司整体收购的标的物为扣除已销售房屋后剩余的商办楼，故上述证据与本案缺乏关联，不能证明被告因政府规划等特殊原因而延期交房，本院不予采信。证据五中商品房定购书为原告为购买被告开发建设的商品房达成定购意向，并就签约定金作出约定，商品房的价格应以商品房买卖合同中双方所约定的价格为准；委托经营管理合同系原告与案外人签订，也未载明被告所称的已返还原告三年租金的内容，且以返本销售方式销售商品房、以售后包租方式销售未竣工商品房也为《商品房销售管理办法》所禁止，故该证据本院不予采信。证据六的群发短信原告称未收到，其真实性不能确定，本院亦不予采信。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2011年7月2日，原被告签订合同编号为20110702100的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告申博文购买被告嘉兴数码科技���场置业有限公司开发建设的江南数码港第1幢C119号预售商品房，总价款为337715元，原告于签约日前支付购房款177715元，余款160000元在被告通知日期内办理完按揭贷款；被告应在2013年5月25日前将符合条件的商品房交付原告，逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付房款，并按原告累计已付购房款的1﹪支付违约金。截止合同签订当日，原告支付了被告购房款177715元，并于2012年5月10日支付了其余购房款160000元。嗣后，被告未能按约履行商品房交付义务，遂成讼。本院认为，原告申博文与被告嘉兴数码科技广场置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告未能按约履行商品房交付义务，且已逾期超过90日，原告请求解除合同符合双方约定，应予支持���被告应承担退还购房款并支付违约金的违约责任。被告有关因政府规划原因延期竣工，已返还原告三年租金以弥补原告的利息损失等答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告申博文与被告嘉兴数码科技广场置业有限公司于2011年7月2日签订的合同编号为20110702100的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告嘉兴数码科技广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告申博文购房款337715元，并支付违约金3377.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3208元（已减半），由��告嘉兴数码科技广场置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判员 李卫东二〇一三年十二月二十三日书记员 沈月勤