（2013）浦民一（民）初字第30278号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-10-19
案件名称
陈一飞与周彬、高翯房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第30278号原告（反诉被告）陈一飞。委托代理人李国东，上海申骏律师事务所律师。委托代理人赵星海，上海申骏律师事务所律师。被告（反诉原告）周彬。被告（反诉原告）高翯。上列二被告（反诉原告）共同委托代理人叶立明，北京市中银律师事务所上海分所律师。第三人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司。法定代表人刘田。委托代理人沙琛然。第三人许辉。原告（反诉被告）陈一飞诉被告（反诉原告）周彬、高翯及第三人上海我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）、许辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈一飞及其委托代理人李国东、赵星海，两被告（反诉原告）的共同委托代理人叶立明，第三人我爱我家公司的委托代理人沙琛然到庭参加诉讼。第三人许辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈一飞诉称，原告与两被告经我爱我家公司居间介绍于2013年3月21日签订《房地产买卖居间合同》一份，于2013年3月22日签订了《上海市房地产买卖合同》及《协议》各一份。合同约定原告将上海市浦东新区浦东大道3080弄13号202室房屋（以下简称系争房屋）出售给两被告。两被告于2013年7月11日邮寄《解除合同通知》一份，明确表示“决定不再继续履行上述无效合同”。原告认为合同有效，被告擅自解除合同，构成违约，故起诉请求：1、判令解除原告与二被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》；2、判令二被告共同支付违约金56万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告周彬、高翯辩称，被告没有违约，系争合同是阴阳合同，做低房价，逃避税收，涉及合同无效，被告多次提出合同无效，但是原告坚持要求履行合同，否则要被告支付违约金。实际成交价为280万元，房价做低了82万元，写成了装修补偿款。即便认为被告违约，原告提出的损失没有依据，要求调低违约金。第三人我爱我家房屋公司述称，被告违约，应当承担违约责任。被告发函要求解除合同后，我爱我家公司约双方于7月14日至门店洽谈合同继续履行方案，被告坚持要去先解决第三人许辉收取的5.50万元的事情，最终未能达成一致意见。系争合同是阴阳合同，但合同有效，实际成交价为280万元，房价做低了82万元。被告始终没有要求过恢复为单本买卖合同按照280万元的价款履行。第三人许辉未到庭作答辩。许辉曾至法院表示系争合同是阴阳合同，但合同有效，实际成交价为280万元，房价做低了82万元。被告始终没有要求过恢复为单本买卖合同按照280万元的价款履行。被告违约，应当承担违约责任。做低房价是应被告要求做的，做低房价要做评估，许辉应被告要求做了评估报告，评估花了6万元，评估发票之前没有给被告，发票现可以给被告。许辉向被告收取的5.50万元全给了评估公司了，无法退还。反诉原告周彬、高翯反诉称，《上海市房地产买卖合同》及《协议》系阴阳合同，逃避国家税收，合同整体无效。签约时，我爱我家公司的经办人员许辉对周彬、高翯说做低房价，可以节约税费。交易期间，许辉要求周彬、高翯支付所谓的“做低房价过户交易手续费”5.50万元。周彬、高翯后经咨询相关人士得知，做低房价是偷漏税的违法行为。因此周彬、高翯决定不再履行上述无效合同，发函要求合同恢复原状的具体方案以及退还已支付购房款的手续及时间。陈一飞不同意，反而要求解除合同，要求周彬、高翯支付违约金。周彬、高翯反诉请求：判令确认反诉人与被反诉人签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》无效，被反诉人退还反诉人已支付的227万元；2、判令被反诉人向反诉人赔偿已支付款项的利息损失（90万从2013年3月27日开始计算，55万从2013年5月27日计算，82万从2013年5月26日计算，均算至实际返还房款之日，按照银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告陈一飞辩称，合同有效。周彬、高翯拒绝履行合同及协议，构成违约，陈一飞行使了解除权。扣除合同约定的违约金后，同意返还剩余的房款。经审理查明，2013年3月21日，陈一飞（甲方）与高翯（乙方）经我爱我家公司居间介绍签订《房地产买卖居间合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，价款280万元；甲乙双方同意交房日期定于2013年8月31日之前；定金4万元；交易过程中所产生的税费均由乙方承担。2013年3月22日，陈一飞（甲方）与周彬、高翯（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定甲方将系争房屋出售给乙方，价款198万元；双方于2013年7月15日之前办理过户手续；合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；乙方于2013年3月21日支付甲方定金4万元，于签订买卖合同后的10日内支付房款56万元，于2013年5月15日前支付房款85万；乙方通过银行贷款支付房款50万元；房屋交接后，乙方支付尾款3万元；合同第九条第三款约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，甲方可单方面解除合同，甲方单方面解除的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本条第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。当天，陈一飞（甲方）与周彬、高翯（乙方）签订《协议》一份，约定2013年3月22日签订《上海市房地产买卖合同》成交价198万元，该房价为甲方实际到手价且未包含该房屋的装潢、厨卫设施及附属设施设备费用；乙方同意将现有的装潢、厨卫设施及附属设施设备另行补偿甲方82万元，支付方式为：乙方应于签订买卖合同后10日内支付甲方30万元，于2013年5月15日前支付甲方52万元；“甲方承诺此房为家庭唯一住房。”签约以后，周彬、高翯分多次共计支付陈一飞227万元（3月21日支付4万元；3月24日支付30万元；3月26日支付56万元；5月16日支付55万元；5月25日支付82万元）。2013年7月9日高翯至公安报案称：系争房屋总价超过其预算，许辉称房东急售可以配合做低房价，当时不知做低房价的概念就签订了购房合同。许辉收了高翯5.50万元。之后得知通过评估报告做低房价不需要5.50万元，高翯要求许辉提供发票无果后，打算通过报案拿回5.50万元。2013年7月9日许辉至公安陈述情况称：做评估报告是得到高翯认可的，5.50万是做评估报告的费用，已经给出去了，许辉没有理由退还。2013年7月11日，周彬、高翯发《解除合同通知》给陈一飞。《解除合同通知》的主要内容为：周彬、高翯本不想购买系争房屋，因受到许辉欺骗才购房系争房屋；许辉谎称陈一飞急于出售房屋，只要周彬、高翯肯配合省税，陈一飞就愿意以优惠的价格将房屋出售；周彬、高翯相信了许辉，按中介方的要求签订了相关合同，支付了房款227万元，还向中介方支付了5.50万元的好处费；经咨询得知，阴阳合同属于合谋偷税，严重的甚至已经触犯刑法，所签的合同无效，决定不再履行无效合同，要求协商合同恢复原状的具体方案及退还已支付购房款的手续及时间。2013年7月14日，陈一飞、叶立明（即本案周彬、高翯的代理人）在中介处协商纠纷的处理。叶立明提出谈买卖合同之前要处理许辉收取的5.50万元的事情。双方未能达成一致意见。2013年7月17日，陈一飞的律师回函称，周彬、高翯明确表示“决定不再履行上述无效合同”构成违约，要求解除合同并要周彬、高翯承担擅自解约的违约责任。以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、《协议》、《解除合同通知》、往来函件及回执、录音证据、高翯在公安局的自述情况、许辉在公安局的自述情况、银行转账凭证、收条等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。关于本案陈一飞与周彬、高翯之间签订的《上海市房地产买卖合同》的效力，周彬、高翯辩称双方签订的买卖合同系做低房价，买卖合同应属无效，对此本院认为，根据双方签订《上海市房地产买卖合同》及当日签订的《协议》内容可见，双方将系争房屋的转让总价拆分为两部分，一部分为名义成交价，即《上海市房地产买卖合同》约定的转让价，另一部分为装修费用，该约定涉嫌规避国家税收，故双方对系争房屋转让总价进行拆分的约定应属无效，但该约定的无效并不影响《上海市房地产买卖合同》其他部分的效力，双方仍应按真实的交易价格280万元履行买卖合同约定的各方权利义务，故被告主张双方之间买卖合同因做低房价而无效，本院不予支持。周彬、高翯以合同整体无效为由拒绝履行合同，且无证据证明其要求按照真实价款280万元及约定的税费承担方式履行合同，因此本院认为周彬、高翯构成违约。陈一飞以周彬、高翯违约为由解除合同符合规定，本院予以支持。合同解除，陈一飞收取的房款227万元应当退还。周彬、高翯违约在先，其要求陈一飞支付227万元相应利息的请求，本院不予支持。本院认为陈一飞主张的违约金确实高于全部实际损失。违约金由本院依法参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为4万元。第三人许辉经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈一飞与被告（反诉原告）周彬、高翯就上海市浦东新区浦东大道3080弄13号202室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》；二、原告（反诉被告）陈一飞应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）周彬、高翯房款227万元；三、被告（反诉原告）周彬、高翯应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈一飞违约金4万元；四、驳回原告（反诉被告）陈一飞的其他本诉请求。五、驳回被告（反诉原告）周彬、高翯的其他反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9，400元，减半收取计4，700元，由原告陈一飞负担4，360元，由被告周彬、高翯负担340元；反诉案件受理费14，600元，由反诉原告周彬、高翯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 杨立转二〇一三年十二月二十三日书 记 员 陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。