（2013）新民初字第3037号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-03-19
案件名称
徐帮杰与连云港市无线电十厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐帮杰,连云港市无线电十厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
连云港市新浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第3037号原告徐帮杰。被告连云港市无线电十厂，住所地连云港市新浦区海连东路**号。法定代表人周维仁，厂长。原告徐帮杰诉被告连云港市无线电十厂（以下简称无线电厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐帮杰及其委托代理人顾乐军、被告无线电厂的委托代理人杨步高、张善秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐帮杰诉称，2012年3月7日，被告与原告签订《房地产租赁契约》，约定将厂大门东门面房西数4、5间出租给原告经营汽配销售，房租12200元，期限从2012年3月8日至2013年3月7日。2012年4月26日，被告又与原告签订《房地产租赁契约》，将厂区最后一排东数第10间出租给徐帮杰，房租3300元，期限从2012年5月9日至2013年5月8日。原告共给付被告房屋押金500元，水电押金200元，安全保证金1300元。在被告责任中还约定如上级主管部门或市政建设，需用出租房地产，本契约自行终止，但必须提前三个月通知原告，预收原告的租金，按实际使用时间计算，多余部分，予以退回。非上述原因终止或解除合同的，承担合同约定的年租金30%违约金。2012年6月20日，被告通知原告：出租的房屋是危险房屋，《房地产租赁契约》解除，被告承担违约责任，限原告7月5日前搬迁，否则7月6日断电断水。2012年7月6日，被告对所出租房屋断水断电，致原告无法经营，已造成损失。原告不同意解除《房地产租赁契约》，委托律师代理与被告协商处理，2012年7月27日，律师向被告发函，2012年8月1日，律师与被告协调未果。8月3日，被告通知对出租房屋进行维修，要求原告8月10日前搬出出租房屋，并于8月4日恢复供电供水。原告认为被告未经协商一致，单方采取断水断电，致原告无法经营，其行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任，按照合同约定年租金30%给付违约金即4800元，赔偿原告无法经营损失10000元（一个月断水断电期间的纯利润）。鉴于被告违约，原告要求解除《房地产租赁契约》，退还未到期租金10333元和各项押金2000元。现请求人民法院依法判令：1、解除原、被告之间的《房地产租赁契约》，被告给付原告违约金4800元；2、被告退还原告未到期租金10333元（2012年7月30日至合同期满之日止的租金）和各项押金2000元；3、被告赔偿原告经营损失10000元（一个月断水断电期间的纯利润）。被告无线电厂辩称，徐帮杰承租了被告的两幢房屋，首先是门面房，系被告大门东门面房西数四、五两间，期限从2012年3月8日至2013年3月7日，为一年；另外，徐帮杰还承租了厂区最后一排东数第十间作为仓库，月租金为3300元，徐帮杰到现在也未将钥匙交给被告，被告要求原告徐帮杰按照月租金三倍赔偿违约责任。经审理查明，2012年3月7日，原告徐帮杰（乙方）和被告无线电厂（甲方）签订一份《房地产租赁契约》，双方约定：一、甲方将座落在厂大门东门面房西数四、五两间房屋出租给乙方，从事汽配用途，年租金12200元，房屋押金300元，水、电押金200元，安全保证金1000元，租赁期限2012年3月8日12时至2013年3月7日12时止；二、甲方承担以下责任：1、乙方能正常使用；2、负责对房屋及其附属物的检查并承担正常的房屋维修费用；3、如上级主管部门或市政建设，需用上述房地产，本契约自行终止，但必须提前三个月通知乙方，预收乙方的租金，按实际使用时间计算，多余部分，予以退回，非上述原因终止或解除合同的，承担合同约定的年租金30%违约金（该条系契约中第三项第4条）；4、负责有偿供给乙方商业照明电2千瓦，水5吨/月；三、甲、乙双方还约定其他内容。同日，原告徐帮杰向被告无线电厂缴纳租金12200元、押金500元和安全保证金1000元。2012年4月26日，原告徐帮杰（乙方）和被告无线电厂（甲方）又签订一份《房地产租赁契约》，双方约定：一、甲方将座落在厂区最后一排东数第十间房屋出租给乙方，从事仓储用途，年租金3300元，场地、房屋押金200元，安全保证金300元，租赁期限自2012年5月9日12时至2013年5月8日12时止，二、租赁期满时乙方应将房地产按时交给甲方，如需继续承租上述房地产，应提前贰个月与甲方协商，双方另签订契约，未提前30日办理续租手续的，视为自动放弃，到期未将房地产交给甲方，每逾期一日承担月租金三倍的违约金，同时甲方有权停供水电；三、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由违约方承担，逾期交房租，每逾期一日，甲方按年租金的千分之十五收取违约金，逾期五个工作日仍未交纳，甲方有权停供水电，解除合同，保留追索所欠费用的合法权益等内容。2012年5月8日，原告徐帮杰向被告无线电厂缴纳租金3300元、押金200元和安全保证金300元。上述协议签订后，被告无线电厂按约将租赁房屋交付原告徐帮杰使用，后原告利用租赁房屋从事汽车配件零售。另查明，2012年6月20日，被告无线电厂向原告徐帮杰发出一份《通知》，该通知内容如下：根据厂上级安全委员会来厂安全检查鉴定，我厂大门东门面房东向西数1-10间起脊平房为安全危险房屋，6月19日通知我厂立即停止租赁经营，并要求转告各租户为了确保他们的生命和财产安全，请限期搬出，为此我厂现书面通知，请你们接通知15日内搬迁（2012年7月5日前），同时到我厂办理解除《房地产租赁契约》手续，厂承担契约中的第三项第4条违约责任，逾期，我厂按安全否决一票权处理贵户事宜，且我厂单方有权在2012年7月6日8时予以停电停水，由此引起的一切经济损失和法律责任由你户自负。原告徐帮杰接到通知后委托顾乐军律师，于2012年7月27日向被告无线电厂发出律师函，该函主要内容如下：无线电厂于2012年6月20日以租赁房屋系危险房屋为由，要求解除《房地产租赁契约》，并于同年7月6日对出租房屋断水断电，致徐帮杰无法经营，已造成损失，现认为无线电厂解除《房地产租赁契约》理由不足，不同意解除《房地产租赁契约》,无线电厂未经双方协商一致，采取断水断电方法，造成徐帮杰无法经营，其行为违反合同的规定，应承担责任，要求无线电厂继续履行合同，恢复供水、供电，给付违约金并赔偿损失，请无线电厂接函后3日内与顾乐军或徐帮杰协商处理，逾期将通过法律途径解决。2012年7月30日，无线电厂向原告徐帮杰作出一份《通知书》，该《通知书》载明：经上级主管部门安委会检查和书面通知，你所租赁的房屋存在严重的质量问题，我厂为安全起见，并本着负责精神，准备对你所承租的房屋进行全面地维修，所以再次书面通知，希望你方能够于2012年8月10日前腾空房屋，以便配合维修，房屋维修期间不计租金，合同租赁期限也将作相应的顺延，你方如不配合我厂对该房屋的维修，那么在该房屋租赁和使用期间内所发生的一切房屋安全事故及责任均由你方自行承担，因该房屋水、电线路出现了严重的安全隐患，处于各方安全需要，我厂前几天对该租赁房屋的水、电进行了检修，由此给你方带来的不便，也请予以谅解，现经专业人员检修暂时排除了隐患，现水、电已经可以使用。后原告徐帮杰起诉至本院，要求解除原、被告之间的租赁合同，并要求被告给付违约金、退还剩余租期租金、各项押金以及赔偿经营损失。对于2012年7月30日的《通知书》，原告徐帮杰称被告无线电厂于2012年8月3日将该《通知书》发给原告，被告无线电厂称被告当天就将该《通知书》送达原告。再查明，2012年12月4日，原、被告双方签订一份《门面房移交情况》，该移交情况载明：2012年12月4日，徐帮杰租赁我厂门面房已移交，房屋无损，钥匙已交。对于仓储房屋，原告徐帮杰称已交付被告无线电厂，但被告对此不予认可，双方于2013年10月21日一致确认，无论之前原告是否将仓储房屋交付被告，从即日起被告可以使用仓储房屋，租金不再计算。诉讼中，原告徐帮杰称租赁的门面房于2012年7月1日就停水停电，期间来了台风，下了大雨，水电都停了，到被告发送2012年7月30日通知时，水电才恢复正常，而被告无线电厂称2012年7月8日有个台风，线路不太正常，2012年7月30日之前水电就恢复正常，另外，原告徐帮杰认为双方签订的租赁合同中违约金过高，请求法院予以调低，被告无线电厂同意与原告徐帮杰解除双方于2012年3月7日签订的租赁契约，但认为双方于2012年4月26日签订的《房地产租赁契约》的租赁期限已满，双方并未续签，故合同已终止，但原告一直未交付房屋，其应当按合同的约定支付租金及违约金。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的房地产租赁契约、通知、律师函、门面房移交情况，被告提供的房地产租赁契约等证据在案予以证实。本院认为，原、被告双方之间签订的《房地产租赁契约》，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，被告无线电厂于2012年6月20日向原告徐帮杰发送通知，以租赁的门面房系危房为由，要求原告徐帮杰在接到通知十五日内搬迁，并前来办理解除《房地产租赁契约手续》，被告承担合同约定的违约责任，但原告并未同意，也未交付房屋，而是在2012年7月27日向被告发送律师函，要求被告继续履行合同，故双方之间就门面房签订的合同并未解除。后被告于2012年7月30日作出通知，以租赁的门面房存在严重的质量问题，要求原告于2012年8月10日前腾空房屋，房屋维修期间不计租金，合同租赁期限也将作相应的顺延，如原告不配合被告对该房屋的维修，则该房屋租赁和使用期间内所发生的一切房屋安全事故及责任均由原告自行承担。原告接到通知后不久诉至本院，要求与被告解除双方之间的《房地产租赁契约》，被告亦同意解除双方之间就门面房签订的《房地产租赁契约》，故本院确认原、被告双方于2012年3月7日签订的《房地产租赁契约》解除。关于仓储房屋的《房地产租赁契约》，目前该合同约定的租赁期限已满，且双方在之前并未就解除合同达成一致意见，故原告徐帮杰要求解除双方之间于2012年4月26日签订的《房地产租赁契约》的诉讼请求，本院不予支持。另外，原告徐帮杰要求被告无线电厂承担年租金30%的违约金即4800元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告徐帮杰于2012年12月4日将门面房交付被告无线电厂，故被告应将2012年12月5日至2013年3月7日期间的门面房租金3108.49元（12200÷365×93）返还给原告。对于仓储房屋，原告未能提供有效证据证实早已交付，且被告对此也不予认可，故本院认定该房屋的交付时间为2013年10月21日。原告徐帮杰在仓储房屋的租赁合同期满后才将该房屋交付被告无线电厂，故原告要求被告返还其已交付的租金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告无线电厂要求原告徐帮杰给付因逾期交付仓储房屋而产生的租金及违约金的请求，因被告就此未提起反诉，故本院在本案中不予处理，被告可另行主张权利。对于押金和保证金，因原告徐帮杰已将租赁房屋全部交付被告无线电厂，故被告应当将押金和保证金合计2000元返还给原告。对于原告徐帮杰要求被告无线电厂赔偿经营损失10000元的诉讼请求，因原告未能提供有效证据予以证实，故本院不予支持。综上，被告无线电厂共应给付原告徐帮杰各项费用合计5108.49元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告徐帮杰与被告连云港市无线电十厂于2012年3月7日签订的《房地产租赁契约》。二、被告连云港市无线电十厂于本判决生效后十日内给付原告徐帮杰各项费用合计5108.49元。三、驳回原告徐帮杰其他诉讼请求。案件受理费480元（原告已预交），由原告徐帮杰负担430元，由被告连云港市无线电十厂负担50元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向该院（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094）预交上诉案件受理费480元。审 判 长 杜秀丽代理审判员 杨 路人民陪审员 王永红二〇一三年十二月二十三日书 记 员 江向晖法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 百度搜索“”