（2013）东民初字第10495号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2015-06-29
案件名称
北京华安物业管理有限责任公司与任可物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京华安物业管理有限责任公司,任可
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第10495号原告北京华安物业管理有限责任公司，住所地本市朝阳区朝外大街1号金麒大厦19层。法定代表人陈仁秀，董事长。委托代理人程伟，北京国枫凯文律师事务所律师。委托代理人王静忻，男，1958年11月7日出生。被告任可，男，1983年9月21日出生，其他情况不详。原告北京华安物业管理有限责任公司诉被告任可物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京华安物业管理有限责任公司的委托代理人程伟到庭参加了诉讼。被告任可经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告北京华安物业管理有限责任公司诉称：根据《北京×××住宅小区物业管理委托合同》（×××嘉园后更名为×××）的约定，原告于2009年1月1日入×××小区，承担小区的物业服务。小区业主或物业使用人负责按期交纳物业服务费。原告按约提供了物业服务，被告作为该小区×××号楼×××门×××号房屋的业主，却拒绝交纳相关的物业服务费。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求被告支付2009年5月31日至2011年10月31日的物业服务费4866元，并承担本案诉讼费及公告费。被告任可未到庭应诉答辩。经审理查明：位于本市东城区×××号楼×××门×××号房屋（以下简称涉诉房屋）系被告名下的产权房，建筑面积60.36平方米。2008年12月12日，原告与涉诉房屋所在小区开发商北京方锦基业房地产开发有限公司（案外人）签订《北京×××住宅小区物业管理委托合同》。双方约定，根据有关法律、法规及《北京市内销商品房预售契约》之有关规定，案外人北京方锦基业房地产开发有限公司有权代表北京×××住宅小区的全体业主指定或委托管理公司单独或联合管理该住宅小区，并有权签订该协议。案外人北京方锦基业房地产开发有限公司委托原告对北京市东城区×××号实行物业管理（其中住宅建筑面积78600.98平方米），该物业东临×××街，南临×××大街，西临×××街，北临×××街。委托管理期限自该协议签订生效之日起，至×××住宅小区物业管理委员会成立之日止。双方还约定，板楼住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米2.78元向业主或物业使用人收取。原告于2011年6月1日发出撤场通知，×××小区业主委员会已于2011年8月成立，且另行聘请了物业服务公司。另查，2011年11月1日，原告与案外人石家庄恒辉物业服务有限公司（以下简称为恒辉公司）、北京市东城区×××小区业主委员会（以下简称为业委会）签订《×××小区物业交接协议》，三方约定业委会解除对原告的委托，委托恒辉公司对×××小区进行物业管理，三方移交时间为2011年11月1日下午2时至同月8日下午5时。2011年11月1日前，未收的业主物业费和应支付的各项能源费（指水电费等）由原告负责收取和支付，2011年11月1日以后的物业费、电费、房租、停车费及各项能源费（指水电费等），由恒辉公司负责收取和支付。前期由原告预收的各项费用，以11月1日为分割点，由原告负责核算支付恒辉公司及业委会。再查，北京电力公司曾起诉至本院，要求本案原告支付×××小区截止至2011年12月31日的电费。上述案件经本院及北京市第二中级人民法院审理，判决原告向北京电力公司支付截止至2011年10月31日期间的电费。其中2010年8月、9月、11月、12月及2011年1月至6月的电费金额为1206768.02元。2011年7月1日至2011年10月31日期间的电费金额为533783.41元。上述事实，有《北京×××住宅小区物业管理委托合同》，《×××小区物业交接协议》，房屋档案查询，本院（2011）东民初字第8522号民事判决书，北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第21559号民事判决书，本院（2012）东民初字第03684号民事判决书，北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第02499号民事裁定书，及原告的当庭陈述在案为证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，其行为应视为对答辩和质证权利的放弃，应承担相应法律后果。同时，我国法律规定，物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据本案查明事实，原告受涉诉房屋所在小区建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司的委托成为该小区的物业服务单位，并约定物业费的收费标准为每月每平方米2.78元，上述约定对被告具有拘束力。原、被告虽未订立书面物业服务管理协议，但形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当据实交费。故被告应当按照约定标准向原告支付2011年5月31日前的物业费。关于原告撤场后的物业费问题，原告在该段期间未提供物业服务，无权收取物业费。但应指出，根据《×××小区物业交接协议》，2011年6月1日至同年10月31日的能源费原告负责收取。且人民法院生效判决确认上述期间的能源费由原告负责支付，故被告应当向原告支付上述期间的电费，具体数额本院将依据电费总额及被告房屋的建筑面积予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告任可于本判决生效后十五日内给付原告北京华安物业管理有限责任公司自二○○九年五月三十一日至二○一一年五月三十一日的物业服务费四千零二十七元二角二分；二、被告任可于本判决生效后十五日内给付原告北京华安物业管理有限责任公司自二○一一年六月一日至二○一一年十月三十一日的能源费五百元零三角八分；三、驳回原告北京华安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费300元，由被告任可负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 代 净代理审判员 李玉斌人民陪审员 杨 芸二〇一三年十二月二十三日书 记 员 宿云达 更多数据：