（2013）甬象民初字第939号

裁判日期: 2013-12-23

公开日期: 2014-05-05

案件名称

象山县石浦镇海宁社区浦港茗都业主委员会与宁波市江北区新地房地产开发有限公司承揽合同纠纷一审民事裁定书

法院

象山县人民法院

所属地区

象山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

象山县石浦镇海宁社区浦港茗都业主委员会,宁波市江北区新地房地产开发有限公司

案由

修理合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国仲裁法》：第二十六条；《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十五条第一款，第七十六条第一款；《物��管理条例（2007年）》：第十五条，第十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条

全文

浙江省象山县人民法院民事裁定书（2013）甬象民初字第939号原告：象山县石浦镇海宁社区浦港茗都业主委员会。负责人：蔡林明。委托代理人：阮文良。委托代理人：许卓鹏。被告：宁波市江北区新地房地产开发有限公司。法定代表人：侯志友。委托代理人：周东升。原告象山县石浦镇海宁社区浦港茗都业主委员会（以下简称浦港茗都业委会）为与被告宁波市江北区新地房地产开发有限公司（以下简称新地公司）修理纠纷一案，于2013年6月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭于2013年8月6日公开开庭进行了审理。原告负责人蔡林明及委托代理人阮文良��被告代理人周东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦港茗都业委会起诉称：被告系象山县石浦镇浦港茗都小区的开发商，因该小区住宅的外墙面和铝合金外窗都出现了严重的渗漏等质量问题，为业主安全考虑，2010年12月31日，原告代表全体业主与被告订立外墙整改合同和承诺书。合同等文件约定：修复外墙时凡涉及到空调和空气源外机等设备的由被告负责拆装，并给予原告每台5**元的机损赔偿；施工期限150天，从合同签订之日起至被告提供竣工报告之日止，如工期超过150天的，则由被告按每天10000元赔偿给原告业主。但被告至今未向原告出具竣工报告，也未继续对外墙进行整改维修，许多铝合金窗及外墙都存在渗漏问题，且工期已远超合同约定。故诉来法院，请求判令被告：一、继续履行浦港茗都商住楼外墙整改合同，对外墙存在的质量问题进行整改修复，并在完成后通过合格验收；二、依照合同约定赔偿原告施工逾期的违约金共计4800000元（自2011年1月1日起算150天工期，截至2013年5月20日共计逾期720天，违约金按约定的三分之二计算）；三、依照合同约定支付原告空调外机、空气源等设备的机损赔偿，按每台5**元计算，合计160500元。被告新地公司答辩称：原告与本案修理纠纷没有直接利害关系，主体不适格，应依法驳回起诉，主要理由如下：1.原告名称错误，《浦港茗都商住楼外墙整改合同》（以下简称《整改合同》）、《承诺书》等文件上被告的合同相对方是“石浦镇海宁社区浦港茗都业主委员会”，而原告的名称前有“象山县”三个字；2.诉状所列的原告名称与具状人盖章名称不一致；3.原告作为其他社会组织，未向民政部门核准登记；4.原告未按《物业管理条例》规定及时向象山县房地产行政主管部门和辖区��浦镇政府备案；5.原告未提供其代表业主提起诉讼的委托书。为证明其诉称事实，原告向本院提供如下证据：1.象山县物业管理办公室出具的备案证明及居委会证明各一份，拟证明浦港茗都小区业委会的公章依法刻制，原告是依法选举产生的业主委员会，经业主授权，基于合同相对性享有诉讼主体资格的事实；2.蔡林明等人的任免决定一份及授权书三份（均系复印件），拟证明蔡林明的业主委员会主任身份经合法程序产生，以及2010年11月业主大会授权浦港茗都业委会，就小区住宅外墙面等公共部位维修事项与被告协商、签约并可代为诉讼的事实；3.《整改合同》一份，拟证明原告与被告具有合同关系，合同对施工期限、施工逾期违约金及验收等方面做了明确约定的事实；4.《承诺书》一份，拟证明被告承诺对施工期间拆装的业主空调外机、空气源等设备以每台5**元的价格予以赔偿的事实；5.《“浦港茗都”外墙修复整改补充协议》（以下简称补充协议）一份，拟证明被告方已将30万元折价款支付给原告方，原、被告双方最后一次协商并订立补充合同的时间为2012年6月1日的事实。被告新地公司为证明其辩称事实，向本院提供如下证据：1.《整改合同》一份及原告就整改期间的补偿费发放与物业费支付情况向被告所做的情况说明三份，拟证明签订相关合同等文件（在文件上盖章）的一方主体非原告及原告主体不适格的事实；2.《补充协议》及银行进账单各一份，拟证明2012年6月1日属正常的修复期间，浦港茗都小区业主委员会要求提前返还原外墙保温层工程款30万元，双方认可不存在工期延误情况，否则不可能签订补充协议，以及2012年6月8日被告将该30万元汇入蔡林明个人账户的事实；3.通知并公示“浦港茗都”105户享受��保温层工程款业主名单一份，拟证明直至2013年7月蔡林明仍私自侵占、挪用该30万元折价款，未发放至105户业主，造成业主闹事阻挠修复施工的事实；4.浦港茗都小区业主郑武、胡蒋云、金理燕三人与被告签订的《商品房买卖合同》三份及业主证明六份，拟证明合同第20条对案涉纠纷约定了仲裁的争议处理方式，向法院起诉不当，应当驳回，以及原告提供的《授权书》系伪造、虚假与违背业主真实意思的事实。经原、被告双方申请，本院于2013年11月11日向象山县物业管理办公室调取了案涉浦港茗都业委会从业主大会筹备到业委会成员选举及负责人由胡赛君变更为蔡林明的全套备案资料。经质证，本院对本案证据综合认证如下：对原告提供的证1，被告质证认为根据物业管理条例规定，象山县物业管理办公室没有资格出具备案证明，业主委员会刻制公章的程序违法��本院对该两份证明的真实性予以认证。对原告提供的证2，被告质证认为法定的备案部门均无浦港茗都小区业主委员会的完整备案资料，原告未提供证据证明蔡林明的前任主任胡赛君任职合法，亦无业主委员会主任2010年11月变更为蔡林明的备案证据，根本就没有召开过业主大会，何来授权业主委员会签约并可代为诉讼，该组证据中蔡林明等人的任免决定及授权书均系本案开庭后蔡林明等人赶制的虚假证据，申请法院调取浦港茗都小区业主委员会的完整备案资料并对该组证据的形成时间进行鉴定；本院结合调取的备案资料，对蔡林明等人的任免决定及授权书本身的真实性予以认证，对其证明目的将结合其他证据综合认证。对原告提供的证3、4，被告质证无异议，本院予以认证并采信为定案证据。对原告提供的证5，被告质证对该证本身无异议，但认为业主委员会并未将该30万元折价款发放给相关业主，业主委员会不能代表全体业主的利益，不能代表业主进行诉讼；本院对《补充协议》的真实性予以认证。对被告提供的证1，原告质证认为浦港茗都小区业主委员会的公章经石浦镇海宁社区居委会同意出具证明后刻制，刻制时无“象山县”三个字，但后来报备案登记时业主委员会的名称前加上了“象山县”三个字，且被告认可蔡林明的签字，因而浦港茗都小区业主委员会的产生、备案登记程序及原告代表业主签订合同、诉讼都是合法；本院对该组证据的真实性予以认证，对其证明目的等结合其他证据综合认证。对被告提供的证2，原告质证对真实性无异议，30万元折价款收到事实，但对其证明目的有异议；本院对该组证据的真实性予以认证。对被告提供的证3，原告质证认为阻挠施工系因为被告未按约定将商铺业主计算在有关补偿款项发放名单内，未向其发放所致，与原告无关，另《承诺书》等合同文件约定，款项应返还给业主委员会，至于业主委员会怎么处理，与被告无关，该30万元目前作为小区的基金，暂不向业主发放；本院对该组证据的真实性予以认证。对被告提供的证4，原告质证认为商品房买卖合同约定合同履行中发生争议应提交仲裁事实，但本案主管和管辖应以原、被告双方签订的《整改合同》为标准进行判断；本院对商品房买卖合同的真实性予以认证，对业主证明及该组证据的证明目的将结合其他证据综合认证。根据上述认证及当事人庭审陈述等情况，本院综合认定本案的基本事实如下：被告系象山县石浦镇浦港茗都小区商住楼的开发商，2008年起案涉小区房屋陆续交付业主使用，2009年下半年，该小区筹备召开业主大会并由业主代表向有关组织申请成立业主委员会。2010��1月9日，该小区召开第一届业主大会，选举由胡赛君任主任的13人组成的业主委员会，并表决确定案涉商住楼的外墙修复方案，同年1月20日，该业主委员会向象山县物业办报告其经选举成立等相关情况，同年2月10日，象山县物业办向该业委会出具备案证明，备案的名称为“象山县石浦镇海宁社区浦港茗都业主委员会”，比该业主委员会的公章多了“象山县”三个字，但此后该公章未作变更，案涉业委会与被告之间的《整改合同》等文件及本案原告在诉状中的“具状人”处均加盖该公章。同年4月，胡赛君因故提出辞去业主委员会主任职务的申请，该业主委员会于2010年11月8日免去胡赛君的主任职务，同时推选蔡林明为业主委员会主任。因案涉小区商住楼外墙工程在保修期内出现外墙面砖起壳脱落和铝合金外窗渗水等较为严重的质量问题，2010年11月，经小区多数业主在《授权书》上签字，授权由小区业主委员会出面，就外墙面等公共部位维修事项等问题与被告签约、并就因此产生的纠纷代为进行诉讼。小区业主委员会遂与被告协商，2010年12月被告出具《承诺书》一份，同意该业委会对外墙维修等事项提出的意见。2010年12月31日，该业主委员会与被告签订外墙《整改合同》，合同约定：全面铲除外墙面砖和保温层及房屋顶面保温层，外墙面改为油性华宝石漆墙面，不重做保温层，但被告将原有所做的保温层，按原工程合同造价折合人民币30万元，在竣工后30天内全额返还该业主委员会；被告对窗户渗水及腐烂窗户必须拆除修复重新安装或更换，并确保不渗漏水，被告对因外墙质量引起的渗水，造成部分业主的室内装潢（地板）损坏，需负责修复或赔偿；小区业主要求被告对原靠墙脚边的绿化带改造为电瓶车、自行车停放处，经全体��主签字同意后对店面台阶下沉进行修复，并在修复后对整栋大楼做一次沉降测试；被告修复外墙时涉及到空调和空气源外机等设备的由其负责拆装，拆装费由被告承担，拆装过程造成设备损坏的按原价赔偿，另给予业主方每台5**元的机损赔偿；被告承诺因外墙修复致小区业主的日常生活、起居不便，每户每月赔偿1000元，并承担施工期间的物业管理费；外墙修复期间，施工期限150天（除雨天不能施工外--以气候表为准），从合同签订之日起至被告提供竣工报告之日止，如工期超过150天的，则由被告按每天10000元赔偿给小区业主；案涉外墙的保修期自整改工程竣工验收合格后重新起算、期限按国家规定；合同经双方签字盖章生效，至竣工验收合格办理所有手续后自行终止。后双方于2012年6月1日签订《补充协议》，同意将30万元的保温层工程折价款返还业主委员会的时间��竣工后30天内提前到外墙工程竣工前；2012年6月8日被告将该30万元款项汇入《整改合同》中业委会方签字代表蔡林明的个人账户；施工期间，被告还按《整改合同》约定承担了部分物业费等款项。后业主委员会因故未将该30万元款项发放给100余户业主，部分业主因补偿费未发放到位等原因曾阻挠修复施工。目前外墙整改工程已完工90%左右，但业委会尚未收到被告方提交的竣工报告，因而业主委员会以原告身份诉来法院要求处理。另查明，案涉小区业主与被告所签《商品房买卖合同》附件三有关于“装饰、设备标准”的约定，其第20条有关于合同履行过程中的争议协商不成提交宁波仲裁委员会仲裁的约定。本院认为，2010年12月起，石浦镇海宁社区浦港茗都业主委员会代表案涉小区业主与本案被告之间因外墙整改等事项签订《整改合同》及补充协议等文件，该整改工��已完成90%左右，现双方就被告应否继续履行整改修复义务及承担违约赔偿等责任发生争议。鉴于案涉象山县石浦镇海宁社区港茗都小区及该小区业主委员会的确定和唯一性，且被告与该业委会签订《整改合同》等文件、向其支付物业费与补偿费等约定款项，因而被告以该业委会经法定机构（象山县物业管理办公室）备案的名称比公章上的名称多“象山县”三个字为由，主张原告主体错误，与事实不符，本院不予支持。此外，本案争议焦点有二：一是本院对本案有无管辖权；二是原告本身有无诉讼主体资格。关于争点一，被告主张原告在相关案件立案及开庭审理前故意不提供商品房买卖合同原件（该合同第二十条有关于争议提交仲裁的约定），以致被告误解为该合同对履行中发生的争议没有约定管辖条款，从而错误应诉；本案系业主购买商品房后保修期内的质量问��引起的修理纠纷，应适用商品房买卖合同关于管辖的约定，请求驳回原告的起诉。被告作为案涉小区的开发商，保存有与业主之间的商品房买卖合同原件，被告关于受原告误导的抗辩，与事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，本案原告向人民法院起诉前未声明有仲裁协议，本院立案受理后，被告未在本案2013年8月6日首次公开开庭审理前对本院受理本案提出异议，视为双方放弃商品房买卖合同中的仲裁条款，本院依法对本案具有管辖权。关于争点二，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关规定，业主大会与业主委员会应当依法履职，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本案中的浦港茗都业委会虽获多数业主书面授权其就外墙整改等事项与被告协商并签订《整改合同》及《补充协议》，但因该协议等文件的实体内容涉及保修期未满的业主共有的外墙及部分业主窗户渗水、腐烂及因此导致部分业主的室内装潢（地板）损坏等质量问题产生的维护与保修事项及修复过程中的空调等设备损坏赔偿问题，超出业主大会与业主委员会限于物业管理的职责范围；且该小区业主金理燕曾于2012年以商品房预售合同纠纷为由向本院起诉被告，要求判令被告对其房屋所有外铝合金窗按抗风压性能3级标准重新进行设计安装并赔偿其室内装潢损失等12万元（案号为2012甬象民初字第1187号），《整改合同》等文件所涉的部分业主因外墙及窗户渗水等质量问题导致室内装潢受损等引发的纠纷，亦明显无关全体业主的公共利益事项，如其权益受损应由各相关业主自行通过诉讼或仲裁等途径主张。城镇住宅小区的业主委员会作为依照《中华人民共和国物权法》和《物��管理条例》的相关规定成立的社会组织，其民事权利能力与行为能力被限定为与物业管理或全体业主公共利益相关的活动范围之内，只有因相应职责范围内的事项产生的纠纷，业主委员会才具有相应的诉讼主体资格。且根据相关诉讼法原理，社会组织具有诉讼主体资格必须经相关法律行政法规授权，其他组织和个人授权相关社会组织进行诉讼的，仍应以委托人的名义参加诉讼。本案原告主张其经多数业主书面授权代表全体业主利益可以自己名义代全体业主进行诉讼，但案涉小区（部分）业主与被告之间因保修期内的房屋及附属设施质量问题引发的修理纠纷最终如何处理，与原告即案涉业主委员会之间没有法律上的直接利害关系，该主张没有法律依据，本院不予支持。可见，本案原告不具有诉讼主体资格，应驳回原告对被告的起诉。另外，本案原告诉讼请求的进一��审查，须以对原、被告双方是否依法有权以自身名义参加本案诉讼活动的审查为前提，基于上述论证，本院对此不再展开审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告象山县石浦镇海宁社区浦港茗都业委会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭裁定书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审　判　长　　王云奖代理审判员　　李　光人民陪审员　　孙根花二〇一三年十二月二十三日代书　记员　　张鑫晖微信公众号“”