（2013）雨民初字第3294号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-06-25
案件名称
杨华与贺益纯房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨华,贺益纯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2013）雨民初字第3294号原告杨华，女，1972年7月3日出生，汉族。委托代理人王海军，湖南通程律师事务所律师。被告贺益纯，女，1968年2月28日出生，汉族。委托代理人胡美春，男，1968年12月11日出生，汉族。原告杨华（以下简称原告）诉被贺益纯（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员申遇友独任审判，原告及其委托代理人王海军，被告及其委托代理人胡美春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月8日，被告与原告签订了《门面租赁合同》，双方约定将长沙市雨花区梓园路214号儿童医院家属区的门面（上下两层）租给被告贺益纯，约定租金第一年每月5000元整，第二年租金每月5150元整，第三年租金每月5300元整，按季度支付租金，租金在每个季度即将到期前的15天交纳下一季度租金，押金先由被告支付5000元整给原告，若被告未按要求支付租金，违约金则每日加收应交租金金额的3%。合同约定在租赁期间，如果存在单位统一收回、政府拆迁或自然灾害等情形合同自然终止。双方履行合同截止到2013年4月份之间，都是愉快的。被告在2013年1月1日交给了原告3个月的租金后（2013年4月8日之前的租金），至今，再未缴纳租金给原告方，从4月9日至11月8日期间7个月的租金已经合计达到36050元，违约金按每日加收应交租金金额的3%计算的话也已经达到十几万元，原告每个月向被告催讨租金，但被告态度恶劣并坚决不予支付。2013年8月28日，原告请求街道办的司法所介入协调，但被告不配合调解，在司法所调解的过程中离开。9月中旬，原告又找被告要求支付租金，被告仍然态度强硬的表示不会支付租金。被告不支付的理由是因儿童医院正在新的大楼的修建，政府对双方的门面将会进行拆迁处理，但由于具体时间还没有下来，所以被告不会支付。原告方认为被告方以此理由不支付租金明显违背双方的约定和法律的规定，双方在合同中约定，因政府拆迁等事由出现的情形，合同自然终止，如果被告不想继续承租，完全可以在交付完使用期的租金后，告知原告方，搬离即可，再者，念及双方前期的友好合作关系，原告方扣除当初的押金5000元整，不再要求被告支付每日的违约金（违约金为每日加收应交租金金额的3%），仅此一笔违约金的费用被告就省下了几万之巨，但被告对于原告的劝诫、催告等友好行为熟视无睹不予理会，强行霸占住门面，半年多的时间不交房租已经构成了合同的实质重大违约，严重侵犯了原告的经济权益。为此，原告特向贵院起诉，请求依法保护公民的财产权益。诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年4月9日至2013年11月8日期间7个月的租赁费用36050元；并于2013年11月15日前将店面内被告的东西清空，将门面回复原状交付原告方；2、判令被告承担本案的诉讼费用；3、判令支付从2013年11月9日起至法院判决或其自愿搬离房屋之日止的房租和水电费用，届时按实际发生的费用支付给原告，房租按照每日180元计，水电等其他费用以实际发生的额度为准进行支付。被告辩称，一、被答辩人杨华具有期诈性，被答辩人出租的门面不属于被答辩人个人所有，门面所属儿童医院。二、被答辩人滥用房屋转租权，被答辩人出租的门面是儿童医院租来的，根据儿童医院发拆迁通知才知被答辩人无权将门面转租给答辩人，被答辩人跟儿童医院签订合同是一年一签，在五月底到期，而被答辩人跟我签定三年合同，她根本就没有这种租赁权利。三、被答辩人跟我签定三年合同，只履行了一年半，我根本没追究她的违约责任，只不过是赔偿门面的装修损失罢了。四、被答辩人对我装修损失予以赔偿的前提下，2013年6月底以后洗货期间我愿意交纳适当的租金，就这方面我们曾协商多次而无果，在2013年2月20日儿童医院发出通知，同时被答辩人也给我发出通知，要求在6月1号收回门面，被答辩人说让我洗货到拆迁为止，直到6月底儿童医院一直未实施拆迁工作，此时被答辩人说要我交租金。当时我就跟她协商了，如果门面不拆迁的话，我适当交些租金是可以的，只要拆迁时能给予我装修赔偿，立出字据，经双方协商租金的多少，而一月一月的交付给被答辩人。被答辩人不同意此说法，坚决不予赔偿，没过几天，被答辩人态度非常恶劣的将我经营的门面用焊条焊死了打不开。此时，被答辩人还恶人先告状报假警把110叫过来，后来多次来我店吵闹，使我无心经营。最后闹到司法局进行调解，到了司法局我原原本本的将事情经过告之了，只要被答辩人立出字据在租赁期内拆迁给予门面适当的装修赔偿，我就交付经协商的部分租金，被答辩人就是死活不同意立字据。因为在2011年10月8日我们签定合同时我上当了，就合同上的第七条，我当时提出质问，门面签定三年，如果我只做了一年或半载之时就拆迁了，那我的装修费用不是打水漂了，她当时就斩钉截铁地承诺过，说在租赁期内拆迁当然由她负责赔偿，而且在三、五、十年内绝对不会拆迁的，她所讲的这些都属欺诈行为。就此这一情况我后悔没让她立下字据。所以现在配合拆迁，配合交部分租金我都无异议，只要能立下字据就可以了。如能协调好的话就协调，协调不好的话，我将重新起诉。请求保护我的合法权益。经审理查明，2011年6月1日和2012年6月1日，原告与湖南省儿童医院先后两次签订《门面租赁协议书》，双方约定湖南省儿童医院将长沙市雨花区梓园路214号儿童医院家属区的门面租给原告使用，租赁时间分别为2011年6月1日至2012年5月31日，2012年6月1日至2013年5月31日。《门面租赁协议书》第八条约定，原告未经湖南省儿童医院书面同意不得将租赁门面以转租、承包等形式给第三人。2011年10月8日，被告与原告签订了《门面租赁合同》，双方约定将长沙市雨花区梓园路214号儿童医院家属区的门面（上下两层）租给被告，约定租金第一年每月5000元整，第二年租金每月5150元整，第三年租金每月5300元整，按季度支付租金，租金在每个季度即将到期前的15天交纳下一季度租金，押金先由被告支付5000元整给原告，若被告未按要求支付租金，违约金则每日加收应交租金金额的3%。合同约定在租赁期间，如果存在单位统一收回、政府拆迁或自然灾害等情形合同自然终止。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告按约缴纳租金至2013年4月10日。2013年2月20日，湖南省儿童医院发出《关于我院商业门面今年停止续租的通知》，明确提出门面所在地将修建儿童应急救治大楼，租赁合同至2013年5月底到期后不再续订租赁合同，将于2013年6月1日统一收回门面，被告不再缴纳2013年5月份的租金。双方酿成纠纷。原告遂于2013年10月24日诉来本院，请求判如所请。另查明，湖南省儿童医院在原告将门面出租给被告后，未提出异议，继续向原告收取租金。湖南省儿童医院先后于2013年1月16日、2013年5月8日向原告收取2013年1月和2013年2月的租金各2465元。上述事实，有《门面租赁协议书》、《门面租赁合同》、存单、照片、湖南省儿童医院《关于我院商业门面今年停止续租的通知》、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证，足以认定。本院认为，原告与湖南省儿童医院签订的《门面租赁协议书》明确约定长沙市雨花区梓园路214号儿童医院家属区的门面租赁给原告的截止日为2013年5月31日。《门面租赁协议书》虽然约定，原告未经湖南省儿童医院书面同意不得将租赁门面以转租、承包等形式给第三人，但在原告将门面租赁给被告后，湖南省儿童医院未作否认表示，且继续向原告收取租金，可视为在双方约定的租赁期限内对原告将门面转租给被告的追认。但原告租赁给被告的时间为2011年10月8日至2014年10月7日，租赁时间跨越了2013年5月31日。故从2013年6月1日起，原告将门面租赁给被告的行为属无权处分。被告应当向原告支付2013年4月9日至5月30日的租金3777元（5150÷30×22）。由于自2013年6月1日起，原告对214号儿童医院家属区的门面不再享有任何权利，故本院对原告要求被告支付2013年6月1日以后的租金，以及要求被告于2013年11月15日前将店面内被告的东西清空，将门面回复原状交付原告的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付水电费用，未提供具体数额和相关依据，本院不予支持。被告要求原告赔偿门面装修费用，因未提出反诉，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告贺益纯于本判决生效之日起10日内向原告杨华支付租金3777元；二、驳回原告杨华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费701元，因适用简易程序审理减半收取351元，由原告杨华负担301元，被告贺益纯负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 申遇友二〇一三年十二月二十三日书记员 林思慧