（2013）一中民再终字第12600号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-06-17
案件名称
北京崇学博大文化发展中心申请房屋租赁合同纠纷审判监督民事裁定书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
北京崇学博大文化发展中心,王瑾,张虎林,北京市人民检察院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十八条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）一中民再终字第12600号抗诉机关：北京市人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：北京崇学博大文化发展中心，住所地北京市海淀区大有庄**号院平房。法定代表人：侯东锋，经理。委托代理人：邵泽明，男，1960年5月4日出生，蒙古族，北京市西城区西长安街法律服务所法律工作者。委托代理人：程家玲，女，1974年7月30日出生，汉族，北京崇学博大文化发展中心经理助理。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：王瑾，女，1943年12月15日出生，汉族，中共中央党校退休干部。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：张虎林，男，1938年8月8日出生，汉族，中共中央党校退休干部。委托代理人：段家元，北京市长济律师事务所律师。北京崇学博大文化发展中心因与王瑾、张虎林房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）一中民终字第18390号民事判决，向检察机关申诉。北京市人民检察院于2013年3月14日作出京检民抗字（2013）第0024号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉，北京市高级人民法院于2013年5月13日作出（2013）高民抗字第2099号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派检察员侯琛娟、王潇潇出庭。申诉人北京崇学博大文化发展中心之法定代表人侯东锋，委托代理人邵泽明、程家玲，被申诉人王瑾及被申诉人张虎林之委托代理人段家元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京崇学博大文化发展中心（以下简称文化中心）在一审法院起诉称：2007年7月19日，我公司与北宫门小学签订了房屋租赁合同，承租北京市海淀区大有庄25号院，租期到2016年12月，该合同约定我方可以转租房屋。合同签订后我公司将部分房屋转租给王瑾、张虎林，我方与对方未签订租赁合同，当时口头约定一年的租金为20000元，但对方至今仅交纳了20000元房租，其余租金未付。现我公司起诉要求王瑾、张虎林返还所租赁的房屋，并支付2008年10月8日到2011年7月27日的房屋租金70000元。王瑾、张虎林在一审法院答辩称：文化中心与北宫门小学的租赁合同是不真实的，合同签订时文化中心根本就没有成立。我现在使用的海淀区大有庄25号院的后院是我们从北宫门小学承租的，我当时委托侯东锋去北宫门小学办的租赁手续。房子租下来后，我又分租给了侯东锋一部分。我已将房租交给了北宫门小学，不同意对方的诉讼请求。北京市海淀区人民法院经审理查明：文化中心于2007年9月27日在工商局注册成立。庭审中，文化中心向法院提交房屋租赁合同一份，合同内容为北京市海淀区北宫门小学（以下简称北宫门小学）出租位于北京市海淀区大有庄25号院（两处院）房屋约1000多平方米给文化中心办公、居住所使用，租赁期自2007年7月19日至2016年12月30日止。该合同还约定文化中心在满足自己使用房屋外，其余可转让给别的单位部门使用。该合同的签订时间为2007年7月19日。庭审中，王瑾、张虎林对该合同的真实性提出异议，法院传唤该合同的签字人原北宫门小学校长朱兰兰到庭作证。朱兰兰到庭承认上述合同的真实性，但表示该出租合同是倒签的，位于大有庄25号院分为前后两个院，2007年和侯东锋签了后院的出租合同，2008年又和侯东锋签了前院的出租合同，此后才又签订了涉及大有庄25号院前后两院的此份合同，租金共计90000元，其中后院40000元，前院50000元。朱兰兰又表示北宫门小学在学校移交工作中，不慎将与文化中心所签的房屋租赁合同原件丢失。另查，大有庄25号院的实际面积与文化中心所提交租赁合同上确认的面积不相符，该租赁合同也与法院从北京市海淀区中关村第一小学调取的保存在该学校的上述租赁合同在具体文字上存在差异。庭审中朱兰兰认为上述差异是客观存在的，表示上述合同均是真实的。现北京市海淀区北宫门小学已不存在，该校并入北京市海淀区中关村第一小学。朱兰兰在庭审中还表示上述房屋的租金是王瑾和侯东锋一起交纳的，租房时也是王瑾和侯东锋一起来的，侯东锋是受王瑾委托为王瑾办事。朱兰兰同时表示全部房子是租给文化中心了，合同的签字人是侯东锋。文化中心就其主张还向法院提交了房租发票及房屋租赁合同补充条款（签订日期为2007年7月19日）为证。此份合同注明出租的房屋为北京市海淀区大有庄甲25号院北院的房屋，租金为40000元。对该补充条款，王瑾表示不予认可。王瑾向法院提交朱兰兰所写的证明一份，内容为“2007年，老王与小侯来交大有庄25号院租房款20000元，做为租房款的一部分，特此证明。”对该证明朱兰兰表示认可，并确认“老王”即为王瑾，“小侯”即为侯东锋。2007年10月28日侯东锋收到王瑾的房租费、装修费和锅炉费共计56000元。又查，位于海淀区大有庄25号房屋的产权人为北京市海淀区教育局，上述房屋曾由北宫门小学管理使用。一审法院认定上述事实，有2007年7月19日的房屋租赁合同条款、朱兰兰的证人证言、朱兰兰所写证明、侯东锋所写收条、北京市海淀区中关村第一小学提供的房屋租赁合同条款及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。北京市海淀区人民法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，文化中心称自己将从北宫门小学承租的房屋转租给王瑾、张虎林但未向法院提交相应的书面合同。庭审中，文化中心向法院提交的房屋租赁合同中虽然确认了该单位承租了海淀区大有庄25号院的全部房屋，但该合同系倒签，且其所认定的房屋面积与事实不符，难以认定文化中心即在2007年承租了该院的后院。证人朱兰兰虽然也认可上述房屋出租给文化中心，但又表示侯东锋受王瑾委托办理租房事宜，且确认收到王瑾与侯东锋交来的房租，其证词前后矛盾，难以自圆其说。纵观文化中心的举证情况，其证据之间未形成完整的证据链，文化中心亦无法证明自己与王瑾、张虎林之间确实存在租赁合同关系，故法院对其要求的王瑾、张虎林支付房租并返还房屋的诉请不予支持。故判决：驳回北京崇学博大文化发展中心的各项诉讼请求。文化中心不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：撤销一审法院判决，依法改判王瑾、张虎林腾退房屋，交纳租金7万元。上诉理由是：一审法院就文化中心与北宫门小学之间的租赁关系没有查清；王瑾、张虎林与北宫门小学没有租赁关系，一审法院没有查清；一审法院对于证人证言断章取义，没有正确认定。王瑾、张虎林答辩称：同意一审法院判决，不同意文化中心的上诉请求。经审查，本院二审对一审法院查明之事实予以确认。本院二审认为：文化中心要求王瑾、张虎林腾退诉争房屋，应当举证证明其对于诉争房屋有合法使用权，且否认王瑾、张虎林使用诉争房屋的合法性。就诉争房屋的承租情况，因存在多份租赁合同，且签订时间一致，但合同内容不一致，故无法通过租赁合同直接认定诉争房屋的承租情况。通过原审法院庭审笔录可以看出，朱兰兰的证人证言所述内容确实存在前后不一致的情况，故朱兰兰的证人证言本院不予采信。综合上述分析，文化中心所举证据对其上诉请求没有充分证明力，对其要求腾退诉争房屋的上诉请求，本院不予支持。文化中心要求王瑾、张虎林给付租金，应当举证证明双方之间存在租赁关系，但文化中心就此并未提交充分证据，本院对其该项主张不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。故判决：驳回上诉，维持原判。北京市人民检察院抗诉认为：1.文化中心租赁大有庄25号院全部房屋的事实应予确认，终审判决对此未予认定属于认定的基本事实缺乏证据证明。现有三份租赁合同佐证文化中心与北宫门小学房屋租赁合同关系的存在，该三份合同虽然存在瑕疵，即其载明的签署时间为同一天、内容亦存在部分出入，但三份合同的整体内容并无抵触，且作为合同签署人的证人朱兰兰对内容出入部分给与了合理解释，房屋出租方对此亦无异议。另外，文化中心一直作为25号院全部房屋的承租人履行承租人交纳租金的义务，作为合同相对方的北宫门小学对合同履行情况亦予认可。终审判决仅以合同存在内容不一、证人证言存在前后不一致等瑕疵直接否认合同证明力进而对实际存在的租赁关系不予确认，而未能从合同整体内容、当事人合意、合同履行等情况综合考虑，属于认定的基本事实缺乏证据证明。2.王瑾、张虎林应就其使用诉争房屋的合法性进行举证，终审判决将该举证责任分配给文化中心，属于适用法律错误。现王瑾、张虎林使用部分涉案房屋，其应对使用的合法性给予证明。文化中心已经就其使用权给予证明，如王瑾、张虎林无法推翻文化中心使用的合法性，或无法证明其自身使用的合法性，则其无权继续使用涉案房屋。根据“谁主张、谁举证”的一般原则，王瑾、张虎林使用涉案房屋，其应就使用的合法依据承担举证责任。终审判决以文化中心提出腾房主张为由，将王瑾、张虎林使用涉案房屋具有合法依据的举证责任分配给文化中心，属于对举证责任的理解失当。本院再审过程中，文化中心称，同意北京市人民检察院的抗诉意见。王瑾辩称，抗诉书查明的事实不实、适用法律错误，故不同意检察院的抗诉意见。张虎林辩称，不同意检察院的抗诉意见。理由是：1、文化中心的诉讼请求是要求王瑾、张虎林腾退房屋和支付租金，其理由是文化中心与王谨、张虎林之间存在房屋租赁合同关系。根据法律规定，首先应当由文化中心举证证明房屋租赁关系的存在，而文化中心未能举证证明。文化中心与北宫门小学之间是否存在房屋租赁关系与本案无关。因为王瑾、张虎林进入使用诉争房屋先于文化中心与北宫门小学签订房屋租赁合同，囿于合同的相对性，文化中心无权依据其与北宫门小学签订的合同向王瑾、张虎林主张权利。2、关于王谨、张虎林使用诉争房屋的合法性问题我方已经在海淀法院一审及一中院二审审理时充分举证证明，王瑾与张虎林出资对诉争房屋进行了装修，交纳水电费。虽然王谨、张虎林与北宫门小学没有书面的合同关系，但是确实存在实际使用北宫门小学大有庄房屋的事实租赁关系。本院再审认为，原判决认定事实不清。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，裁定如下：一、撤销本院（2011）一中民终字第18390号民事判决及北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第11126号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。审 判 长 王京代理审判员 邓卓代理审判员 孙锋二〇一三年十二月二十三日书 记 员 亢娜 来源：