（2013）深福法民三初字第2067号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-04-18
案件名称
邹定兴与金融街惠州置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹定兴,金融街惠州置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
意见广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深福法民三初字第2067号原告邹定兴，男，汉族。委托代理人黄亮和，广东伟强律师事务所律师。被告金融街惠州置业有限公司。法定代表人杨朝晖，董事长。委托代理人余承志，广东宇思律师事务所律师。委托代理人余荣军，男，汉族，系公司员工。上列原告邹定兴诉被告金融街惠州置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月8日受理后，依法由审判员张凌炜适用简易程序独任审理，并于2013年12月3日进行了公开开庭，原告委托代理人黄亮和、被告委托代理人余承志、余荣军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年10月9日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市福田区民田路购物公园北园A区115号商铺出租给被告，租赁期限自2012年11月12日起至2013年11月11日止；被告应于每月12日前支付每月租金15万元，被告应于2012年11月12日前向原告支付首期租金15万元，原告向被告收取租赁保证金30万元。合同还约定了原告不予退还被告租赁保证金的情形和原告双倍退还被告租赁保证金的情形。依约定，被告应于2013年1月12日前向原告交付2013年2月份即2013年1月12日至2013年2月11日的租金，经原告多次催收，被告于2013年3月19日向原告交付上述租金，逾期支付租金即拖欠租金共66天（即2013年1月12日至2013年3月19日）。被告上述拖欠租金的行为构成违约，依据合同约定，被告的租赁保证金因此就已被扣除了。被告依约定向原告交付租赁保证金30万元是用以保证合同的履行，其中包括了原告违约则应双倍退还被告所交纳保证金的保证。由于被告上述违约行为导致租赁保证金被扣除，造成了双方签订的合同第九条、第十八条、第十九条关于租赁保证金30万元保证合同履行的约定，得不到保障，足以损害双方的合法权益。因此，依据上述合同约定及《最高人民法院关于﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第二百一十六条的规定，被告应再向原告补交租赁保证金30万元。据此，请求法院判令：1、确认被告拖欠租金行为构成违约；2、被告再补交租赁保证金30万元；3、被告承担本案诉讼费用。被告书面答辩称：1、被告迟延交付2013年2月份租金的行为并不导致所交纳的租赁保证金被扣除或没收。被告所支付的租赁保证金是作为被告履行合同义务的担保，在被告未能按时支付2013年2月份租金时，原告应将租赁保证金中的相应部分作为2013年2月份租金受偿，在2013年3月19日，被告向原告补交了2013年2月份租金，该租金填补了租赁保证金因被优先受偿2月份租金而出现的空缺部分，被告的租赁保证金仍是足额的。被告在2013年3月补交了之前所欠租金后，原告对此并未提出异议，也没有要求或通知没收保证金，而被告在此后的4月份、5月份、6月份中均按时交纳租金，被告迟延支付2月份租金的行为没有给原告造成任何实际损失。2、租赁合同已解除，不应继续履行，原告请求被告继续履行合同的诉请应予以驳回。涉案租赁合同已在2013年6月份解除。原告提出的要求被告补交租赁保证金的请求，是要求继续履行合同的诉请，该请求须以合同在持续生效的状态且有补交租赁保证金的相关约定为前提，而对于一份既已解除也无补交保证金约定的合同，是没有依据的，不应得到支持。被告于2013年5月29日已明确告知原告解除合同，并于6月9日前清离租赁物现场，向原告归还了租赁物钥匙等物品。原告在收到被告关于解除合同的通知后，予以默认，通知商铺物业，同意放行被告搬离相关物品，并没收了被告的租赁保证金。原告此后未向被告就解除合同提出异议，也没有要求被告继续支付租金，而是在此后立即就将商铺张贴广告重新出租，原告的以上行为明确表示其已认可合同解除的事实。被告在按解约通知付清租赁并退还钥匙后，从2013年6月11日起已没有实际使用租赁物。自2013年6月14日开始，原告在深圳58同城、赶集网等网站上发布大量涉案租赁物的招租广告，并一直持续至今。据此可看出，原告是认可自2013年6月双方租赁合同已解除的事实的。综上，原告的诉讼请求没有依据。本院查明，2012年10月9日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区民田路购物公园北园A区115号房屋出租给乙方使用；房屋月租金总额为15万元，乙方应于2012年11月12日前交付首期租金15万元，乙方应于每月12日前向甲方交付租金；租赁期限自2012年11月12日起至2013年11月11日止；租赁房屋用途为商业；甲方交付租赁房屋时可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金即30万元；返还租赁保证金的条件为租赁期满并结清租赁期内所产生的租金、水电费等一切杂费，且未损坏建筑主体结构，上述条件有一项未能满足，则甲方可不予返还保证金（第九条）；乙方出现拖欠租金达30天（1个月）以上等情形的，甲方可不予退还租赁保证金（第十八条）；甲方出现迟延交付租赁房屋5天以上等违约情形的，乙方可请求甲方双倍退还租赁保证金（第十九条）；甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址，甲方送达地址为深圳市福田区益田村27栋408，乙方送达地址为惠东县巽寮湾天后宫营销中心，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。同日，双方还签订了《﹤深圳市房屋租赁合同书﹥之补充条款》，约定：甲方承诺自租赁期开始（2012年11月12日）前的十五天为免租期；合同结束后，乙方返还房屋时按照返还房屋时的现状返还；补充条款还约定了双方的款项往来银行账号。邹柳芝在上述合同上作为原告委托代理人签字按指模。2012年10月11日，上述合同在房屋租赁主管机关办理了备案登记手续。之后，原告向被告交付了涉案房屋，被告将该房屋作展销中心之用。被告亦向原告支付了30万元租赁保证金。从合同签订之日至2013年6月11日的租金，被告已经支付完毕。双方确认：对于2013年2月份的租金，被告迟至2013年3月19日方予以支付。2013年5月31日，被告向原告在合同中的送达地址通过速递方式寄送了一份《解除合同告知函》，函称：根据公司战略发展需要，被告决定停止使用深圳展厅，需要提前结束与原告的合作关系，为此，提出建议，被告将于2013年6月11日撤出，从2013年6月12日起正式终止合作关系，之前的租金被告将于2013年6月11日之前支付，也请原告积极配合被告，尽快协商撤场事宜，及早达成共识。2013年6月9日，被告向原告在合同中的送达地址向原告代理人邹柳芝通过特快专递退回了涉案租赁商铺钥匙六把。次日，该邮件由邹柳芝本人签收。2013年8月8日，深圳58同城网站（http：／／sz.58.com／）上发布了涉案商铺的招租广告，招租联系电话为137××××0611。2013年10月29日，原告通过特快专递向被告在合同上的送达地址寄送了一份《合同届满提前告知书》，称：涉案租赁合同将于2013年11月11日到期，请被告在合同届满前通知原告是否继续租用商铺，并尽快补交拖欠的2013年6月12日至11月11日共5个月的租金；如被告决定不再继续租用商铺，请于合同届满前告知原告，双方及时到房屋租赁所办理注销合同登记备案的相关手续；按合同约定，被告在合同终止后应于3日内迁离并返还租赁房屋，若被告继续租用商铺，未按时交还商铺，或者未能配合原告按时到房屋租赁所办理注销合同登记备案的有关手续，则原告将按合同及有关法律规定，继续收取被告租赁商铺的租金，直到办完上述有关手续为止。该邮件因被告拒收而退回。2013年11月25日，原告通过特快专递向被告在合同上的送达地址寄送了一份《合同届满告知书》，称：被告与原告签订的涉案房屋租赁合同已于2013年11月11日到期，鉴于被告尚未办理商铺交还手续以及租赁合同登记备案注销等有关手续，现告知相关事项；第一，被告继续租用商铺则需双方重新签订延期合同并到房屋租赁所办理延期合同登记备案相关手续；第二，被告应尽快补交拖欠的2013年6月12日至11月11日共5个月的租金以及延期租赁期限的租金和其它相关费用；第三，如果被告不再继续租用商铺，则请尽快联系原告办理商品交还手续，双方及时到房屋租赁所办理合同登记备案注销的有关手续，并及时与房屋租赁所结清税费，以便商铺及时出租；第四，按合同约定，被告在合同终止后应于3日内迁离并返还租赁房屋，若被告继续租用商铺，未按时交还商铺，或者未能配合原告按时到房屋租赁所办理注销合同登记备案的有关手续，则原告将按合同及有关法律规定，继续收取被告租赁商铺的租金，直到办完上述有关手续为止。该邮件因被告拒收而退回。另，2013年11月15日被告拍摄的涉案租赁商铺照片显示：商铺展厅门上贴有招租信息和联系电话，商铺靠街边的外大门贴有招租信息和联系电话，联系电话与前述深圳58同城网站上发布的涉案商铺招租联系电话相同，均为137××××0611。2013年11月23日原告拍摄的涉案租赁商铺照片显示：涉案商铺外大门仍挂有“金融街·巽寮湾展销中心”招牌，商铺展厅门口和展厅内部仍有“金融街·巽寮湾”的相关门面装修；有人在涉案商铺外大门的街上排队上车，大巴车上摆放有“巽寮湾”字样的手写字牌。上述事实有原告提交的房屋租赁凭证、《房屋租赁合同》及补充条款、对账单明细、《合同届满提前告知书》（见证）及EMS快递单、《合同届满告知书》及EMS快递单、照片；被告提交的向原告退回商铺钥匙的EMS邮件单及EMS邮件签收证明、《解除合同告知函》及顺丰快递单、顺丰快递签收单、租金发票、农行结算业务申请书、公证书及经公证的深圳58同城网页、照片以及庭审笔录加以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。对于原告的第一项诉讼请求，双方在庭审时已认可被告延迟支付2013年2月份租金这一违约事实，本院据此予以确认，但原告据此提出诉请要求判决确认被告行为构成违约，该诉请不符合确认之诉的条件，本院仅作事实认定，不单独作判项确认。对于原告的第二项诉讼请求，首先，涉案合同中约定被告交付租赁保证金实际为违约定金担保，定金担保作为一种金钱形式的债权担保方式，虽以金钱这一种类物作为质物并转移占有，但交付的金钱只能认为是由接受的一方信托占有，金钱所有权不转移，占有人没有所有权，故被告支付的租赁保证金并不转移归原告所有，只用以担保合同履行期间双方合同义务的履行。其次，合同中关于租赁保证金的约定是双方为设定定金担保而意思表示一致的法律行为，可以视为双方成立了定金合同，定金合同属要式行为，从被告交付租赁保证金时生效，在发生合同约定的适用定金罚则的情形时，定金的制裁效力开始发生，即在被告发生合同约定的违约行为时，被告丧失租赁保证金的返还请求权，定金罚则适用完毕后，定金合同即已终止，原告无权再次要求被告交付租赁保证金。再次，至庭审时，涉案租赁合同约定的租赁期限已经届满，亦即双方的合同义务履行期限届满，定金合同随着主合同权利义务的终止而终止，若被告存在其它导致原告损失的违约行为，而原告的损失无法通过租赁保证金得到补偿，则原告可通过要求被告承担其它违约责任的方式进行救济，而无权要求被告再次交付租赁保证金。综上所述，原告在已扣收被告租赁保证金且租赁期限已届满的情况下要求被告补交租赁保证金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告邹定兴的诉讼请求。案件受理费5800元（已由原告预交），因适用简易程序收取2900元，由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 凌 炜二〇一三年十二月二十三日书记员 肖英（代） 来源：百度搜索“”