（2013）田民一初字第03017号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-12-29
案件名称
安徽省淮南能源公司与淮南市公路管理局石料厂租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮南市田家庵区人民法院
所属地区
淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽省淮南能源公司,淮南市公路管理局石料厂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2013）田民一初字第03017号原告：安徽省淮南能源公司。法定代表人：张文刚，该公司董事长。委托代理人：曹云灿，该公司员工。委托代理人：吴新建，安徽新建律师事务所律师。被告：淮南市公路管理局石料厂。法定代表人：张景明，该厂厂长。委托代理人：许波，安徽舜耕山律师事务所律师。委托代理人：李海涛，安徽舜耕山律师事务所律师。原告安徽省淮南能源公司诉被告淮南市公路管理局石料厂租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理。依法由审判员闫军适用简易程序独任审判，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告安徽省淮南能源公司的委托代理人吴新建、被告淮南市公路管理局石料厂的委托代理人李海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽省淮南能源公司诉称：2010年12月1日，原、被告签订一份《搅拌站场地租赁合同》，被告经请示和内部研究同意将土地约20亩有偿租赁给原告经营搅拌站，每年租赁费12万元，并规定原告一次性支付20万元付欠陶粒厂款。合同签订后，原告用混凝土抵付被告20万元，并开始合同履行。2012年5月2日，淮南市政府《关于开展舜耕山风景区拆违工作的通告》发布，被告无端认可有关部门确认的，本合同涉及土地在拆迁范围，竟通知原告拆迁，又于2013年5月2日向原告下达《解除租赁合同通知》。原告认为，截止2012年5月份，原告不仅不欠租金，尚有剩余资金未抵扣。被告无视合同规定，不对被拆迁设备进行评估，严重违反合同规定，被告解除合同行为是躲避承担合同责任的行为，应依法确认无效。故起诉法院，要求：1、请求依法确认被告2013年5月2日作出的《解除租赁合同通知书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。原告安徽省淮南能源公司为证明自己的主张，在规定期限内向本院提交了如下证据，这些证据已经庭审举证、质证，现予以归纳认证如下：一、原告安徽省淮南能源公司的企业法人营业执照（副本）、组织机构代码证（副本）复印件各一份。证明：原告的主体资格。被告质证意见：无异议。本院认证意见：对原告证明观点，应当予以确认。二、《搅拌站场地租赁合同》一份。证明：原、被告之间签订合同的事实；双方合同已经实际履行。被告质证意见：真实性无异议，但对第二个证明观点有异议，被告未按合同约定支付租金、也未按合同约定合法经营，并非实际履行。本院认证意见：该《租赁合同》系原、被告于2010年12月1日签订，约定被告将约20亩土地租赁给原告经营商品砼拌合站；被告出租土地给原告的前提是原告一次性支付被告20万元以前陶粒厂的欠款，被告不存在以后偿还，其他债权债务及有关遗留问题由被告妥善解决，与原告无关；租赁期限暂定10年，即从2010年12月1日至2020年12月1日止，第一个5年的年租金12万元，后5年的年租金15万元；第一次从合同签订之日付清一年租金，以后在下一承包年的前一月付清下一年租金；如因政策和其他自身难以做主的原因需用土地，原告应积极配合；在合同期内如有变动，需原告拆迁，原告应主动拆除；政策和其他不可抗拒原因是指政策规划和天灾人祸等人为不可抗拒的因素；双方并约定了砼拌合站的投资、筹建、管理和外围协调责任、债权债务承担、优先续约权、优先购买权等事项。庭审中，原、被告均认可被告于合同签订当日即已经将租赁场地交付给原告经营使用，该份《租赁合同》已经开始履行。故对原告证明观点，本院依法予以确认。三、收据一份。证明：被告收取搅拌站租赁款20万元。被告质证意见：不能证明原告支付的是租金，该款系原告代替陶粒厂支付的欠款。本院认证意见：该收据系被告出具，记载的入帐日期为2012年10月10日，交款单位为金岭商砼，金额为20万元，收款事由为“收搅拌站租赁款〈支付前陶粒厂欠款贰拾万元整〉”，并加盖了被告单位财务专用章。该收据能够证实该20万元款项系支付前陶粒厂欠款，并非双方约定的年租金，相关事实并有《搅拌站场地租赁合同》在卷予以印证。故对被告质证意见，本院依法予以采信。四、淮南市人民政府《关于开展舜耕山风景区拆违工作的通告》复印件一份。证明：2012年5月2日前，被告就已经要求搅拌站拆迁；租金只能计算至2012年5月2日。被告质证意见：不能证明系被告要求原告拆迁，系政府要求原告拆迁；其认为租金只能计算至2012年5月2日，应当认定为合同终止时间为2012年5月2日。本院认证意见：该文件的字号为淮府秘（2012）68号，发布日期为2012年5月2日，通告要求：“一、舜耕山风景区范围内（东起九龙岗镇小东山，西至望峰岗镇小火山，南起备战路，北至山脚一线）所有未经规划审批违法建设的各类建筑物、构筑物和其他设施于即日起一律停止建设。违法建设的单位和个人，5月31日前，必须主动自行拆除。辖区的各区政府和山林权属单位应按照属地管理的原则，严格履行监管责任。……。七、本通告自发布之日起施行”。该《通告》系淮南市人民政府作出，要求相关范围内的违法建设限期拆除，并不能证明被告于2012年5月2日要求原告拆迁。故对原告证明观点，本院依法不予确认。五、《解除租赁合同通知书》复印件一份。证明：被告在履行合同过程中做出解除合同的行为。被告质证意见：我方解除合同是依据法律规定进行的，是合理合法的。本院认证意见：该《通知书》的落款时间为2013年5月2日，被告以原告未按照租赁合同约定支付租金、原告搅拌站及构筑物已被淮南市城乡规划局认定为违法建设并已由淮南市田家庵区城市管理行政执法局下发行政处罚决定书为由，通知原告解除双方签订的租赁合同。被告向原告送达该《通知书》的行为，应当属于通知解除合同的行为。故对原告证明观点，本院依法予以确认。六、安徽省淮南能源公司《关于请求重新界定淮南能源公司田家庵分公司混凝土搅拌场不在舜耕山风景区内的报告》两份。证明：原告在政府拆迁过程中依法向有关单位申请解决搅拌站是否在风景区拆迁范围内的问题。被告质证意见：是原告单方做出的，且与本案无关联性。本院认证意见：该两份《报告》的落款时间分别为2013年5月6日、6月6日，报送对象分别为淮南市舜耕山风景区管理处、淮南市园林管理局，原告认为其田家庵分公司搅拌场不属舜耕山风景区拆违工作的范围，要求重新界定。原告对涉案砼拌和站是否在舜耕山风景区范围内的申诉，并不能否定有关政府部门作出的违法建设认定及限期拆除决定的法律效力，与本案被告解除租赁合同是否有效不具有关联性。故对该组证据，本院依法不予确认。七、本院（2013）田民一初字第02230号民事裁定书一份。证明：本案原告曾提起诉讼的事实。被告质证意见：无异议。本院认证意见：对原告证明观点，应当依法予以确认。被告淮南市公路管理局石料厂辩称：原告认为的20万元系租金，并非事实，从2010年12月起被告已经有四次未缴纳租金；原告在诉状中提出的拆迁补偿费用由评估机构评估后由原、被告协商处理是没有依据的，应当由政府确定是否应当补偿；被告系根据法律规定及合同约定解除合同的，原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据，请求依法予以驳回。被告淮南市公路管理局石料厂为证明自己的主张，在规定期限内向本院提交了如下证据，这些证据已经庭审举证、质证，现予以归纳认证如下：一、被告淮南市公路管理局石料厂的事业单位法人证书（副本）、组织机构代码证复印件各一份。证明：被告的主体资格。原告质证意见：无异议。本院认证意见：对被告证明观点，应当予以确认。二、《搅拌站场地租赁合同》复印件一份。证明：原告支付的20万元并非租金，而是代陶粒厂支付的欠款；原告违约，至今未向被告支付租金。原告质证意见：真实性无异议，证明观点有异议，合同第4条约定一次性支付给甲方，并非支付给陶粒厂，合同的承租方也并不欠陶粒厂款；被告出具的收据明确记载了付的20万元是租赁费。本院认证意见：该证据即原告所提交的证据二，内容一致。该《租赁合同》与被告出具的收据能够互相印证，证明原告在签订租赁合同后仅于2012年10月10日支付了一笔前陶粒厂欠款20万元，但并未依约支付场地的年租金。故对被告证明观点，本院依法予以确认。三、淮南市城乡规划局《关于市公路局违法建设的认定函》复印件一份。证明：原告租赁被告的场地建设的搅拌站、构筑物被依法认定为违法建筑。原告质证意见：真实性无异议，证明观点有异议，该文件当时是把搅拌站作为公路局部分进行认定的，被告当时就要求原告进行拆迁；被告称交给原告的解除租赁合同通知书符合法律规定，但这份文件并非合同法规定的解除合同的条件。本院认证意见：该文件的字号为淮城规违认（2013）3号，落款时间为2013年4月19日，认定：“市公路局石料厂院内现租用单位建设的搅拌站及构筑物，均未办理建设审批手续，应属违法建设”。该《认定函》系淮南市城乡规划局依法作出，且未经法定程序予以撤销，应当确认其法律效力。故对被告证明观点，本院依法予以确认。四、淮南市田家庵区行政执法局《强制执行催告书》复印件一份。证明：淮南市田家庵区行政执法局对原告进行了处罚，并要求原告拆除违法建设。原告质证意见：真实性无异议，但这是原告自身维权的问题，不能证明原告违反合同约定，也不是被告应当提出解除合同的理由。本院认证意见：该《催告书》的字号为淮田行执催告字（2013）第0403号，落款时间为2013年4月18日，要求原告按照2012年5月24日送达的《行政处罚决定书》，自行拆除位于金家岭北路泉山村南侧（原公路局石料厂内）违法建设。该《催告书》系淮南市田家庵区行政执法局依法作出，且未经法定程序予以撤销，应当确认其法律效力。故对被告证明观点，本院依法予以确认。五、《淮南市舜耕山管理处文件》复印件一份。证明：原告建设的搅拌站已经被依法认定在舜耕山风景区范围内。原告质证意见：真实性无异议，该文件下发的对象是石料厂，该文件下发的原因系石料厂写了一份证明，证明该搅拌站在风景区范围内。本院认证意见：该文件系淮南市舜耕山管理处向淮南市城乡规划局出具的公函，落款时间为2013年4月27日，内容为：“淮南市城乡规划局：淮南市公路管理局石料厂内建设的淮南能源公司田家庵分公司混凝土搅拌场在淮南市舜耕山风景区范围内。淮南市舜耕山管理处2013年4月27日”，落款并加盖有该管理处的印章。该文件系淮南市舜耕山管理处依法作出，且未经法定程序予以撤销，应当确认其法律效力。故对被告证明观点，本院依法予以确认。六、淮南市城乡规划局《对安徽省淮南能源公司〈关于搅拌站设备更新被确定为违建的申诉〉的回复》复印件一份。证明：淮南市城乡规划局对原告的违法建设的认定予以维持。原告质证意见：原告申诉的时间是2013年5月，目前原告还在申诉中。本院认证意见：该《回复》的字号为淮城规法复（2013）11号，落款时间为2013年4月28日，淮南市城乡规划局于2013年4月26日召开了“公路局搅拌站违章认定申诉协调会”，市法制办、国土局、建委、公路局、公路局石料厂、舜耕山管理处等相关单位负责人参加会议，对相关问题进行了研究和讨论，认为“原违法建设认定结果适用法律法规正确，证据充分，应予维持”。该《回复》系淮南市城乡规划局依法作出，对原告此前申诉作出了回复，维持了原作出的违法建设认定。故对被告证明观点，本院依法予以确认。七、《解除租赁合同通知书》复印件一份。证明：被告根据法律规定于2013年5月2日向原告提出解除合同，原告并于当日签收了该解除租赁合同通知书。原告质证意见：真实性无异议，被告在履行合同过程中做出解除合同的行为。本院认证意见：该《通知书》即原告所提交的证据五，内容一致。该《通知书》证明，被告于2013年5月2日向原告书面通知解除双方租赁合同。故对被告证明观点，本院依法予以确认。经审理查明：2010年12月1日，原、被告签订了一份《搅拌站场地租赁合同》，约定被告淮南市公路管理局石料厂将约20亩土地租赁给原告安徽省淮南能源公司经营商品砼拌合站；被告出租土地给原告的前提是原告一次性支付被告20万元以前陶粒厂的欠款，被告不存在以后偿还，其他债权债务及有关遗留问题由被告妥善解决，与原告无关；租赁期限暂定10年，即从2010年12月1日至2020年12月1日止，第一个5年的年租金12万元，后5年的年租金15万元；第一次从合同签订之日付清一年租金，以后在下一承包年的前一月付清下一年租金；如因政策和其他自身难以做主的原因需用土地，原告应积极配合；在合同期内如有变动，需原告拆迁，原告应主动拆除；政策和其他不可抗拒原因是指政策规划和天灾人祸等人为不可抗拒的因素；双方并约定了砼拌合站的投资、筹建、管理和外围协调责任、债权债务承担、优先续约权、优先购买权等事项。合同签订当日，被告即将租赁场地交付原告用于砼拌合站的经营，但原告并未按照约定时间支付陶粒厂20万元欠款，也未按照约定支付场地的年租金。2012年10月10日，原告以商品混凝土抵付给被告前陶粒厂欠款20万元，被告并向原告出具了一份收据，金额为20万元，收款事由为“收搅拌站租赁款〈支付前陶粒厂欠款贰拾万元整〉”。2012年5月2日，淮南市人民政府发布了一份《关于开展舜耕山风景区拆违工作的通告》，要求：“一、舜耕山风景区范围内（东起九龙岗镇小东山，西至望峰岗镇小火山，南起备战路，北至山脚一线）所有未经规划审批违法建设的各类建筑物、构筑物和其他设施于即日起一律停止建设。违法建设的单位和个人，5月31日前，必须主动自行拆除。辖区的各区政府和山林权属单位应按照属地管理的原则，严格履行监管责任。……。七、本通告自发布之日起施行”。2012年5月24日，淮南市田家庵区行政执法局作出了一份《行政处罚决定书》，被处罚人为安徽省淮南能源公司，限2012年5月30日前自行拆除在田家庵区206国道西侧（原公路局石料厂内）违法建设的搅拌站设备及房屋。2013年4月18日，淮南市田家庵区行政执法局向原告送达了一份《强制执行催告书》，要求原告按照该局于2012年5月24日送达的《行政处罚决定书》，自行拆除位于金家岭北路泉山村南侧（原公路局石料厂内）违法建设。2013年4月19日，淮南市城乡规划局作出了一份《关于市公路局违法建设的认定函》，认定：“市公路局石料厂院内现租用单位建设的搅拌站及构筑物，均未办理建设审批手续，应属违法建设”。2013年4月27日，淮南市舜耕山管理处向淮南市城乡规划局出具了一份公函，认定：“淮南市公路管理局石料厂内建设的淮南能源公司田家庵分公司混凝土搅拌场在淮南市舜耕山风景区范围内”。2013年4月28日，淮南市城乡规划局作出了一份《对安徽省淮南能源公司〈关于搅拌站设备更新被确定为违建的申诉〉的回复》，告知原告公司，该局于2013年4月26日召开了“公路局搅拌站违章认定申诉协调会”，市法制办、国土局、建委、公路局、公路局石料厂、舜耕山管理处等相关单位负责人参加会议，对相关问题进行了研究和讨论，认为“原违法建设认定结果适用法律法规正确，证据充分，应予维持”。2013年5月2日，被告向原告送达了一份《解除租赁合同通知书》，以原告未按照租赁合同约定支付租金、原告搅拌站及构筑物已被淮南市城乡规划局认定为违法建设并已由淮南市田家庵区城市管理行政执法局下发行政处罚决定书为由，通知原告解除双方签订的租赁合同。2013年7月15日，原告起诉至本院，要求确认被告作出的《解除租赁合同通知书》无效，后因其未在规定期限内补交案件受理费，该案按撤诉处理。2013年10月30日，原告再次起诉至本院，要求：1、请求依法确认被告2013年5月2日作出的《解除租赁合同通知书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。本院认为：我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告自愿签订的《搅拌站场地租赁合同》不违反法律规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。被告作为出租人，负有按照约定交付租赁物、保持租赁物符合约定用途、维修租赁物等合同义务。原告作为承租人，则负有及时支付租金、不得随意转租、妥善保管租赁物、返还租赁物等合同义务。我国合同法并规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方于2010年12月1日签订《搅拌站场地租赁合同》后，被告当日即将租赁场地交付原告使用，但原告并未按照约定向被告支付场地年租金，仅于2012年10月10日支付了20万元陶粒厂欠款，该笔款项系双方租赁合同所约定的合同生效条件中的支付款项，并非租赁合同所约定的场地年租金。原告长期拖欠租金不付的行为，应当属于严重的违约行为，被告有权据此解除双方租赁合同。我国合同法还规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《搅拌站场地租赁合同》约定，如因政策和其他自身难以做主的原因需用土地，原告应积极配合；在合同期内如有变动，需原告拆迁，原告应主动拆除；政策和其他不可抗拒原因是指政策规划和天灾人祸等人为不可抗拒的因素。庭审中，被告所提交的《关于市公路局违法建设的认定函》、《强制执行催告书》、《淮南市舜耕山管理处文件》、《对安徽省淮南能源公司〈关于搅拌站设备更新被确定为违建的申诉〉的回复》等证据，能够证实原告在租赁场地内建设的砼拌合站设备及房屋，已经被有关政府部门认定为违法建设，并被行政执法部门给予行政处罚，要求限期拆除，双方签订的《搅拌站场地租赁合同》所约定的解除条件已经成就，被告可以据此解除合同。综上，被告以原告未按照租赁合同约定支付租金、原告搅拌站及构筑物已被淮南市城乡规划局认定为违法建设并已由淮南市田家庵区城市管理行政执法局下发行政处罚决定书为由解除双方租赁合同，符合法律规定及双方合同约定，应当依法确认其解除合同的效力。原告要求确认《解除租赁合同通知书》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决如下：驳回原告安徽省淮南能源公司的诉讼请求。案件受理费14340元依法减半收取7170元，由原告安徽省淮南能源公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 闫军二〇一三年十二月二十三日书记员 李怡附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。