（2013）深罗法民三初字第808号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-03-13
案件名称
罗清媛与朱珊珊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗清媛,朱珊珊,深圳市世华房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）深罗法民三初字第808号原告罗清媛，女，汉族，1984年10月8日出生。委托代理人黄潇葳，广东国晖律师事务所律师。被告朱珊珊，女，1959年12月19日出生。委托代理人林湘、陈端，广东仁皓律师事务所律师、实习律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）。法定代表人吴军强，该公司执行董事。委托代理人肖洪林、梁灼妹，该公司职员。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加世华公司为第三人，并组成合议庭公开开庭审理。原告罗清媛及其委托代理人黄潇葳、被告委托代理人林湘与陈端、第三人委托代理人梁灼妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原、被告于2013年3月8日签订《房地产买卖合同》，就被告向原告出卖位于深圳市罗湖区东方皇宫大厦某住房一套做出约定，房屋买卖价款为人民币1028000元，其中第十六条约定：“卖方逾期履行义务的应以成交价为基数按日万分之四支付违约金”。合同签订后，原告已经按照合同约定完整的履行了买方义务。但被告却拖延至今仍未配合原告办理房屋过户手续，并意图单方面增加房屋出卖价格。被告的上述行为违反了合同约定及基本的商业信誉，严重损害了原告的合法权益，因此原告特向法院起诉，请求判令：1、被告履行房屋买卖合同，配合原告将位于深圳市罗湖区东方皇宫大厦南座某住房一套过户至原告名下；2、被告向原告支付逾期履行违约金人民币24672元（自2013年4月26日至起暂计至起诉时，实际金额计算至被告履行合同约定义务时止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告答辩称：原告为根本违约一方，相反被告已经按法律及合同的约定履行了全部义务，因此原告无权要求被告承担违约责任。2010年9月30日深圳市人民政府出台《深府办（2010）10号》通知，规定了以家庭为单位的限购政策，根据通知的要求，原告作为非深圳户籍居民只能购买一套房屋，且根据《通知》的要求，房地产权登记中心要求买方在办理过户手续时如果已婚的必须要有家庭人员无房证明；未婚的必须要提供无婚姻登记证明。因此真实的无婚姻登记证明是房地产权登记中心把房屋从被告名下过户到原告的名下的必要前提。同时原、被告双方于2013年3月28日签订的《深圳市二手房买卖合同》的第六页的声明证明了原告明确知道限购政策，并对提供虚假材料愿意承担全部责任。这个声明是原告亲笔抄写的，经过被告确认的，因此双方也就是把限购条款作为合同条款来履行。从被告后来补充提供的证据《房地产登记业务受理通知书》可以明确证明原被告双方于2013年3月28日已经办理了过户手续，房地产权登记中心已经受理了涉案房产的过户申请，因此被告已经按合同的规定履行了合同的义务。根据被告申请法院调取的《深圳市房地产权登记中心退文通知书》可以证明，因原告提供虚假的无婚姻登记记录导致涉案房屋无法过户到原告名下。因此，原告违反了合同的约定，违反了《合同法》诚实信用的基本原则，因为原告提供虚假的材料的行为导致了合同目的无法履行，原告为根本违约方，相反原告称被告不配合办理过户手续与事实不符。第三人答辩称：现交易房产的购房款仅2000元交房保证金在我司。原告向本院提交如下证据：1、《房地产买卖合同》；2、《深圳市二手房买卖合同》；3、押金收据；4、资金托管业务开户通知书；5、资金到账回单；6、资金凭证；7、二手楼按揭贷款承诺书；8、履行房屋买卖合同催告函；9、快递单；10、无婚姻登记记录证明；11、婚姻登记记录证明；12、房地产登记业务受理通知书；13、邮件打印文本；14、产权资料电脑查询表。被告对原告提交的证据8-11、13的真实性不予认可，对其他证据的真实性无异议。第三人对原告提交的证据真实性无异议。此外，原告申请证人曾某出庭作证。被告及第三人未向本院提交证据。本院根据被告的申请调取了：1、深圳市房地产权登记中心退文通知书；2、无婚姻登记记录证明。原、被告及第三人对该证据真实性均无异议。经审查，原告提交的证据10已被深圳市房地产权登记中心认定为虚假材料，对其真实性本院不予确认；原告提交的其他证据及本院调取的退文通知书的真实性，本院予以确认。本院经审理查明：一、被告是位于深圳市罗湖区南湖路东方皇宫大厦某房产（以下简称涉案房产）的业主，房屋用途为住宅，房屋建筑面积为63.70平方米。2013年3月8日，经第三人居间，原告作为买方与被告作为卖方，签订《房地产买卖合同》约定，被告将涉案房产转让于原告，转让总价款为1028000元；买方在签署合同时向卖方支付定金5万元；首期款人民币278000元应于合同签订之日起7日内办理银行资金监管；买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；合同第十五条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；合同第十六条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。二、上述《房地产买卖合同》签订当日，原告依约向被告支付定金人民币5万元。2013年3月15日，原、被告双方办理了首期款人民币278000元银行资金监管手续，监管期限为三个月。同日，贷款银行中国建设银行股份有限公司深圳市分行向原告出具《二手楼按揭贷款承诺书》，贷款金额为人民币70万元，承诺书有效期为三个月。2013年3月28日，原、被告双方签订用于过户备案登记的《深圳市二手房买卖合同》，并共同向产权登记部门递交房地产转移登记材料，申请房地产权转移登记于原告名下。4月25日，由于原告向产权登记部门递交《无婚姻登记记录证明》为虚假材料，深圳市房地产权登记中心未批准原告的产权转移登记申请，作退文处理。此后，原告重新申请开具《婚姻登记记录证明》，但因为被告2013年5月出国，及被告于2013年6月初回国后以原告迟延过户为由要求赔偿且原、被告对赔偿问题未能协商一致，双方未在首期款监管期间及贷款承诺函有效期间再次共同向产权登记部门递交房地产转移登记材料，导致合同至今未履行完毕。三、原告在庭审中表示，其坚持要求继续履行房屋买卖合同，但其不可能以现金方式一次性向被告支付购房余款，必须再次向贷款银行申请贷款。被告在庭审中则表示，其不同意继续履行房屋买卖合同，亦不愿再次配合原告向银行申请贷款。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。在《房地产买卖合同》签订之后，原、被告双方履行了定金支付、首期款监管、贷款承诺申请、产权过户递文等绝大部分合同义务，但因原告向产权登记部门递交《无婚姻登记记录证明》为虚假材料，产权登记部门未批准原告的产权转移登记申请，作退文处理，对此，原告存在明显过错。之后，原告重新申请开具《婚姻登记记录证明》，又因被告2013年5月出国，及被告于2013年6月初回国后以原告迟延过户为由要求赔偿且原、被告对赔偿问题未能协商一致，导致双方未在首期款监管期间及贷款承诺函有效期间再次共同向产权登记部门递交房地产转移登记材料，产权过户登记也最终未能完成。可见，对于双方未能再次共同向产权登记部门递交房地产转移登记材料，是双方未能本着互谅互让原则协商一致导致，原、被告双方均存在过错。鉴于原告在本案中坚持要求继续履行房屋买卖合同，但其又表示不可能以现金方式一次性向被告支付购房余款，必须再次向贷款银行申请贷款，而被告又表示其不同意继续履行房屋买卖合同，亦不愿再次配合原告向银行申请贷款，房屋买卖合同事实已无履行可能，且原告在买卖合同履行过程中亦存在过错，因此，原告要求被告继续履行买卖合同、办理产权过户的诉讼请求，本院不予支持。由于原、被告在买卖合同履行过程中均存在过错，基于公平原则，原告要求被告支付逾期履行违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。在《房地产买卖合同》不能履行的情况下，被告应及时将定金退还原告，并配合原告办理首期款资金监管解冻手续，但基于不诉不理的原则，对于定金退还问题及首期款资金监管解冻问题本案不作处理，原、被告可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告罗清媛的全部诉讼请求。本案受理费人民币416元，由原告罗清媛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 何 意人民陪审员 袁尔平人民陪审员 谌小英二〇一三年十二月二十三日沈楠书 记 员 李晓婷 微信公众号“”