湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2012）益赫民二初字第583号原告某某某（湖南）实业有限公司。法定代表人马某某，该公司董事长。委托代理人罗广，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人罗龙，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告夏某某，男，19＊＊年＊月＊日出生，汉族，住湖南省沅江市阳＊＊镇＊＊路＊＊号，身份证号码42＊＊＊＊＊＊********。委托代理人刘正良，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人蒋梦秋，湖南公言律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告某某某（湖南）实业有限公司（以下简称原告）与被告夏某某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月16日受理后，依法组成由
审判员熊乾坤担任
审判长、
代理
审判员陈留永、
人民陪审员昌杜敖参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗广、罗龙，被告委托代理人刘正良、蒋梦秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年签订《商铺租赁合同》，约定原告将其位于益阳大道梓山湖某某某尚五区L、F、M、R栋商铺出租给被告经营酒店，租赁期限从2011年1月1日至2016年1月1日。L栋租金及土地使用费从2011年1月1日至2013年1月1日止为68025元∕年；F、M、R栋租金及土地使用费从2011年1月1日至2016年1月1日为225980元∕年。租金及土地使用费从第三年起在前一年基础上每年递增8%。在合同履行期内，被告从2012年元月开始以各种理由多次以“承诺书、申请书和报告”的形式向原告提出缓交租金，但被告在承诺的付款期限到期后，被告仍以各种理由推脱。被告的上述行为已构成合同难以实际履行的违约，依据合同约定，被告应当依法支付租金、返还房屋、承担违约金等法律责任。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告双方签订的L、F、M、R栋两份《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付尚欠的房屋租金及土地使用费615650.5元、违约金271650.9元；3、被告腾空租赁房屋，并将其返还给原告；4、被告承担租赁房屋恢复原状的全部费用；5、被告承担一切诉讼费用。
被告辩称，原、被告之间尽管签订的是两份租赁合同，但被告认为应将其看作是一个整体。原告的主要合同义务是交付被告的租赁物必须符合约定的使用标准。被告的主要义务是交纳租金及土地使用费，被告已将2011年的房屋租金及土地使用费交清，2012年也交纳了31337.5元，另还交纳了履约保证金292925元。既然被告租赁的四栋房屋系一个整体，那么只要其中一栋存在房屋质量问题，被告就有权拒绝交纳租金及土地使用费。因被告已经充分履行了合同约定义务，而原告所出租的房屋存在严重漏水情况，被告为减少损失没有继续装修，并不存在不营业而不装修的情形。原告至今未将漏水的房屋进行维修，给被告造成了很大的经济损失，被告拒交租金及土地使用费的行为，是为维护自身合法权益而行使的法定抗辩权。故被告不存在违约行为。被告向原告所出具的几份承诺书均是在原告的被迫下所出具的，不具有法律上的效力。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告向本院提供了以下证据：第一组证据，原、被告双方的身份信息资料，证明双方当事人的诉讼主体适格；第二组证据，《商铺租赁合同》两份，证明原、被告双方就某某某尚五区的L、F、M、R四栋商铺租赁达成协议，商铺租赁合同合法有效；第三组证据，公证书两份，证明原告并没有对被告采取停水断电行为；第四组证据，申请报告、承诺书两份、申请及回函，证明被告欠交租金的事实，并多次向原告请求延付租金。第五组证据，律师函两份，证明原告已委托律师多次向被告催交租金及土地使用费的事实。第六组证据，证明一份，证明被告尚欠原告租金及土地使用费615650.5元、违约金271650.9元，合计887301.4元。被告针对上述原告证据质证如下：对第一组、第二组证据均无异议。对第三组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，公证书的送达没有被告签名确认，形式不合法，且与本案不具有关联性。对第四组、第五组证据的真实性均无异议，但不能达到原告的证明目的，被告之所以拒交租金是因为原告的租赁物不符合使用的条件，房屋存在渗漏情况，致使被告无法正常经营。第六组证据的租金计算并没有扣除2012年被告交纳的租金，由于原告交付的租赁物不达标，违反合同约定，租金应予以调整，要求支付违约金的理由不能成立。
本院经审查认为，原告第一组至第五组证据内容真实，形式合法，且与本案事实具有关联性，本院对上述证据的证据效力予以确认；第六组证据，系原告单方面出具，对其证明力本院不予采纳。被告向本院提交了下列证据：证据1、《商铺租赁合同》，证明原、被告之间签订了房屋租赁合同。证据2、履约保证金条据，证明被告已支付履约保证金292925元。证据3、收据两张，证明被告在2012年已付租金及土地使用费31337.5元。证据4、函件、照片及邮递单据，证明被告租赁的房屋存在漏水，并多次要求原告维修。证据5、司法鉴定报告书，证明房屋漏水是防水工程不合格所致。证据6、司法鉴定费发票，证明被告支付鉴定费用30000元。证据7、价格认定书，证明被告租赁的L栋房屋装修费共花费133万余元。证据8、价格认证中心收取费用的票据，证明价格认证中心的收费标准。原告对被告上述证据质证如下：对证据1无异议。对证据2真实性没有异议，但该履约保证金是三份合同总的履约保证金。对证据3被告交纳的租金收据，原告已在诉讼请求中予以了扣除，不应再扣减。对证据4中的2012年2月16日要求恢复供电函，所述事实部分不真实，原告没有对被告实施断水停电行为，被告所用电费由其自行购买充电卡，原告提供的公证书也证明了现场并没有停电；证据4中的照片及维修R栋的报告，原告已对R栋屋面漏水整改完毕，而被告对R栋并未进行装修；证据4中要求维修屋面的函，顺风快递单上没有原告工作人员签名，且以快递的方式送达，不符合送达要求；2012年8月25日的函原告已收到，此函所表述内容原告予以了回复。对证据5的真实性无异议，但对其证明目的有异议，经原、被告双方及法院工作人员现场查看，房屋漏水是由被告装修自行改变房屋结构造成的，并不是原告的责任。对证据6没有异议。对证据7，不能作为本案的有效证据使用，该价格鉴定标的不符合鉴定要求，因为鉴定标的并没有装修完工，且该鉴定所认定的事实违背客观情况，鉴定机构并不能确定被告由于房屋渗水而中止装修的事实。证据8，由于上述鉴定与本案不具有关联性，故此费用也与本案无关。
本院经审查认为，被告证据1、2、3、6内容真实，且与本案事实有关联，原告质证亦无异议，本院予以确认。证据4可以证明被告租赁商铺部分地方存在漏水，R栋未装修，以及双方就相关争议进行交涉的事实，本院予以确认。证据5客观真实，与本案具有关联，本院对其证据效力予以认定。证据7、8与本案事实缺乏关联性，对其证明力本院不予确认。根据本院采信的证据，本院认定以下案件事实：2010年11月2日，原、被告双方分别签订了L栋《商铺租赁合同》和F、M、R栋《商铺租赁合同》，约定原告将其位于益阳大道梓山湖某某某尚五区的四栋商铺出租给被告；其中L栋商铺房屋建筑面积为1365.96㎡、分摊土地面积546.88㎡；F、M、R栋房屋建筑面积分别为1937.27㎡、710.32㎡、1118.75㎡，合计3766.34㎡，F、M、R栋分摊土地面积分别为780㎡、360㎡、568㎡，合计1708㎡；租赁期限五年，自2011年1月1日至2016年1月1日止；房屋租金和土地使用费按季度交纳，被告须于每季度到期前10日主动到原告缴交下季度的房屋租金和土地使用费，在签订本合同时交纳第一租约季度房屋租金及土地使用费；该商铺的房屋租金及土地使用费按建筑面积计价，其中L栋租金及土地使用费从2011年1月1日至2013年1月1日止上半年均为68025元∕年，下半年为免租期，2013年1月1日至2013年7月1日租金及土地使用费为73434元∕年。F、M、R栋从2011年1月1日至2013年1月1日止上半年租金及土地使用费均为225980元∕年，下半年为免租期，2013年1月1日至2013年7月1日为244059元∕年。第一、二租约年不递增，以后每年房屋租金及土地使用费在前一租年房屋租金及土地使用费基础上递增8%。本合同签署当日，被告须交纳所租物业3个月的房屋租金及土地使用费作为履约保证金，在被告没有违反本合同各项条款的基础上，于合同期届满之日起10个工作日内原告退还被告全部履约保证金（无息）。若被告提前解除合同，视为违约，履约保证金不予退还。若被告在承租期间不履行本合同约定或给原告物业和相关设备造成损毁的，原告有权按本合同相应条款从被告履约保证金中扣除违约金、维修和赔偿等费用。该商铺内使用的水电表由原告统一安装IC充值卡，由被告自行向物业公司充值交纳。被告租赁过程中涉及水电、消防、通信、燃气、防盗、空调及排污等系统的报批使用，所产生的费用由被告负责交纳。被告对商铺的改造装修应满足建筑物的安全使用要求，不得改动建筑物的承重墙、柱，并承担由此而产生的一切安全责任，原告的规定和监督对被告装修的安全使用不负任何责任。被告依约如期交纳房屋租金、土地使用费及相关费用。若被告迟交房屋租金、土地使用费等相关费用，原告有权向被告收取滞纳金，收取标准为每逾期一日，按应交纳金额的5%向原告支付滞纳金。被告如逾期10日仍未交清的，原告有权要求其所指定的物业公司停止向该物业供应水电及尚五区其他设施；如被告拖欠房屋租金、土地使用费等相关费用达30日（无论是否已获得原告的正式通知催缴），视为被告已单方面终止双方的租赁关系，并无条件同意原告收回出租的物业、原告有权留置并变卖物业内的财物，将其变卖价款抵扣被告应付房屋租金、土地使用费等相关费用和违约金，同时不退还被告的履约保证金，并按租赁存续期内租金总额的30%收取违约金。而由此所引起的一切不利后果均由被告承担，原告收取违约金和处置被告所有物后，不影响被告项下义务的履行和原告其他权利的行使。有解除本合同权一方行使解除权的情形的，本合同终止。在本合同终止的15天内，被告须搬迁完毕该商铺内之所有物品，并将该商铺钥匙及该商铺内的固定装置、设备等在完好无缺（正常损耗除外）、可供正常使用的情况下交回原告，若被告未将该商铺的物品搬离，则视为自动放弃，由原告处置。合同还对其他事项进行了约定。同时被告还签订了《某某某尚五区统一经营管理公约》，对经营户入场管理、装修管理、经营户经营行为管理、安全、交通、消防管理规定等作出了约定。上述合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金292925元。同时，被告在租赁房屋开办了益阳市五湖东来顺大酒店。2012年1月16日被告交纳了租金及土地使用费11337.5元，2012年1月30日交纳了20000元。2012年2月19日，被告出具了《关于商铺L栋租金交纳的申请报告》，承诺“在2012年2月22日之前，向贵公司支付之前租金5万元。基于我司交半年租金可使用一年，而我司希望把这个半年的租金分开交纳。即：在2012年2月底之前交清2012年1月和2月份租金，在2012年3月底之前交清2012年3月租金，这一季度付清之后可使用半年。再到2012年6月底之前交清2012年7月份租金，2012年7月底之前交2012年8月份租金，2012年8月底之前交2012年9月份租金，就此全年租金全部付清”。2012年2月26日，被告开办的益阳五湖东来顺大酒店向益阳梓山湖新城物业管理有限公司（以下简称新城物业公司）发出《关于尽快恢复供电的函》，“要求尽快恢复酒店的供电”。2012年3月2日，新城物业公司发出《关于“尽快恢复供电的函”的复函》，认为“L栋房屋漏水之事春节前施工单位已维修，若仍有漏水现象，请安排专人与我司宁波同志对接联系，我司将在天气转晴后尽快安排修复；贵公司替代营运管理与推广事宜，我公司进行多次营运推广与招商活动，并没有违反合同的约定；贵公司提到酒店进行断电而被迫关门停业之事，完全与客观事实不符等”。同日，新城物业公司受原告委托对被告租赁商铺区域内的配电室进行证据保全公证和对原告向被告送达《关于“尽快恢复供电的函”的复函》的行为保全公证。2012年3月7日，湖南省益阳市银鑫公证处作出（2011）湘益银证字第0498号和0499号公证书，兹证明与本公证书相粘连的照片与现场实际情况相符；本公证书所附的文书《关于“尽快恢复供电的函”的复函》原件共计一页与送达的文书一致。2012年3月20日，被告向原告出具《承诺书》，载明“本承诺所欠贵公司费用于重开业（4.15号）之前结清”。2012年3月28日，被告再次出具内容为“本人承诺所欠贵公司房租金在四月八日之前全部付清”的《承诺书》。2012年5月17日，被告提出《租金延期交付申请》，“承诺本人承租尚五区R、L栋未付的租金及物业费，申请延期交付，并承诺六月底付清全部费用，到时若未付清全部费用，可终止房屋租赁合同”。2012年6月8日，原告委托湖南义剑律师事务所罗广律师向被告发出律师函，要求被告务必自本函收到之日起十日内付清租金，逾期将追究法律责任。2012年6月16日，被告向新城物业公司发《函》，“希望能解决房屋漏水问题，使被告的客房部和酒店能正常经营，但问题一直未能解决。因原告交付的标的物存在严重瑕疵，已造被告成巨大损失，为了避免损失继续扩大，被告决定自行聘请装修公司维修，但原告却阻止装修公司进场施工。为此，被告决定暂缓交纳2012年部分租金，行使合同法赋予的抗辩权，而原告却以被告缓交部分租金为由，拒绝给被告正常购电，导致被告酒店多次关门并停业至今。为了防止损失持续扩大，特函告原告，清尽快对上述问题协调处理好，否则被告将就损失采取法律措施维权”。2012年7月24日，原告回函，认为“自2010年11月2日被告与原告签订商铺租赁合同以来，2012年元月至今被告已经拖欠租金等其他相关费用数额巨大，曾多次承诺一定期限内付清租金及费用，但均未依约履行。被告以房屋存在漏水问题为由拒付租金，没有任何事实与法律依据。请在收到此函后于8月30日之前务必将所欠的租金及相关费用付清，否则，本函是最后一次书面函复，逾期未付清租金及相关费用，原告将依照合同约定解除合同，并收回房屋。同时将依法委托代理人通过诉讼途径追回所欠款项及违约金”。2012年8月31日，原告再次委托湖南义剑律师事务所罗广律师向被告发出律师函，认为被告所经营的酒店已停业，又拖欠巨额租金及相关费用，多次要求被告依约履行合同按时恢复营业，至今未果，委托人只能视为被告单方面违约而导致合同目的不能实现予以解除双方所签订的商铺租赁合同，限于本函送达之日起恢复租赁物原状，依约履行义务，否则将追究法律责任。另查明，2013年4月27日，湖南省房协司法鉴定中心作出湘房协司鉴字（2013）第5号《益阳市益阳大道梓山湖某某某尚五区L、F、M、R栋商铺房屋漏水原因及因漏水造成的装修损失司法鉴定报告书》的鉴定结论为：1、益阳市梓山湖某某某尚五区F栋餐饮部漏水原因为装饰装修方施工过程中改变房屋建筑结构、增装顶面装饰及不规范施工而造成房屋渗漏，F栋餐饮部因漏水造成装修损失为14710元；2、益阳市梓山湖某某某尚五区L栋顶面防水工程不合格造成房屋渗漏，L栋客房部因漏水造成装修损失为3750元；3、益阳市梓山湖某某某尚五区M栋无漏水，无鉴定意义；4、益阳市梓山湖某某某尚五区R栋无漏水，无鉴定意义。2013年11月8日，益阳市价格认证中心作出益赫价认鉴（2013）230号《价格鉴定结论书》，确定鉴定标的梓山湖某某某尚五区L栋全部装修费用和安装设备设施费用在鉴定基准日（2013年7月17日）现实正常价格为1338600元。
本院认为，原、被告签订的两份《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依约切实履行自己的合同义务。合同约定如被告拖欠房屋租金及土地使用费等相关费用达30日，无论是否已获得原告的正式通知催缴，视为被告已单方面终止双方的租赁关系。故双方已经约定了合同解除的条件。按照合同约定，被告应于2011年12月21日之前支付2012年第一季度的租金及土地使用费112990元，但被告截止2012年1月30日仅交纳了租金及土地使用费31337.5元，之后未再向原告交纳过租金及土地使用费，经原告多次催缴仍未支付，逾期早已经超过了合同约定的30日，其行为已构成了违约，原告行使合同解除权符合合同约定。故对原告要求解除原、被告双方签订的两份《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告腾空租赁的位于益阳大道梓山湖某某某尚五区L、F、M、R四栋房屋，并将房屋交还给原告的诉讼请求，亦应予支持。合同解除后，被告在租赁期内尚欠原告的租金，应承担继续履行的义务。按照合同约定，L栋2011年、2012年、2013年的房屋租金及土地使用费为分别为68025元∕年、68025元∕年、73434元∕年，F、M、R栋2011年、2012年、2013年分别为225980元∕年、225980元∕年、244059元∕年。那么2011年至2013年三年期间，被告共应支付原告房屋租金及土地使用费905503元。被告向原告交纳的履约保证金292925元，可以冲抵房屋租金及土地使用费。另因原告L栋房屋防水问题导致渗漏造成的被告装修损失3750元，也可冲抵租金及土地使用费，再扣除被告2012年交纳的房屋租金及土地使用费31337.5元，被告实际尚欠原告房屋租金及土地使用费577490.5元。依据合同约定，因被告违约导致合同解除的，应按欠缴房屋租金及土地使用费的30%收取违约金。故被告还应支付原告违约金173247元。原告要求被告承担租赁房屋恢复原状的全部费用，因原告未提供证据，本院不予支持。被告抗辩认为，原告出租的房屋漏水，并造成原告经济损失，经多次交涉，原告未将房屋维修，所以被告拒交租金及土地使用费。从查明的案件事实来看，原告提供的租赁房屋经鉴定，确有少部分地方存在漏水情况，但对被告的正常经营不构成影响，且F栋漏水原因系被告在装饰装修方施工过程中改变房屋建筑结构、增装顶面装饰及不规范施工而造成的房屋渗漏，根据《商铺租赁合同》约定，被告对商铺的改造装修应满足建筑物的安全使用要求，擅自改装的由其承担产生的一切安全责任。故被告主张原告提供的租赁房屋漏水存在瑕疵，致合同无法履行，已违约在先，其拒付租金是在行使不安抗辩权的抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩还认为，“被告向原告所出具的承诺书均是在原告的被迫下所出具的，不具有法律上的效力”，但被告未提供任何证据证实出具承诺书是在原告的胁迫下出具的，此抗辩理由也不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、解除原告某某某（湖南）实业有限公司与被告夏某某双方签订的L栋《商铺租赁合同》和F、M、R栋《商铺租赁合同》。
二、被告夏某某于本判决生效之日起十日内支付原告某某某（湖南）实业有限公司房屋租金及土地使用费577490.5元、违约金173247元，合计750737.5元。
三、被告夏某某于本判决生效之日起十五日内腾空位于益阳大道梓山湖某某某尚五区L、F、M、R四栋房屋，并将房屋交还给原告某某某（湖南）实业有限公司。
四、驳回原告某某某（湖南）实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17680元，由原告某某某（湖南）实业有限公司负担2680元，被告夏某某负担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 熊乾坤
代理
审判员 陈留永
人民陪审员 昌杜敖
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 张 晶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”