深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）深罗法民三初字第1015号原告深圳市大信物业经营管理有限公司（以下简称“大信公司”），住所地深圳市罗湖区宝安路大信大厦首层。法定代表人马小君，该公司董事长。委托代理人林才鹏，广东雅尔德律师事务所律师，执业证号14403200510524700。被告深圳市福源天厨餐饮有限公司（以下简称“福源公司”），住所地深圳市罗湖区宝安南路大信大厦二层。法定代表人邓杏福，该公司总经理。委托代理人张俊杰。被告蔡位广。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林才鹏、被告深圳市福源天厨餐饮有限公司的委托代理人张俊杰到庭参加了诉讼。被告蔡位广经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告位于深圳市罗湖区宝安路大信大厦的物业管理人，被告蔡位广是涉案房产大信大厦二楼的产权人，被告福源公司是大信大厦二楼的承租人。鉴于2010年1月至7月，被告福源公司共拖欠原告的物业管理费和本体维修基金共计人民币（下月）63641.62元，原告向两被告催要，但直至2012年7月30日，被告福源公司仍拖欠原告物业管理费和本体维修基金59095.79元，滞纳金35743.86元。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人员缴纳物业服务费用的，业主应承担连带责任。两被告拖欠原告的物业管理费，严重地侵害了原告的合法权益，鉴此，原告特向人民法院起诉，请求判令：1、判令被告福源公司向原告支付拖欠的物业管理费人民币59095.79元，滞纳金人民币35743.86元（滞纳金暂计至2013年7月30日，实计至管理费全部收齐时止）；2、判令被告蔡位广对被告拖欠的物业管理费和滞纳金承担连带责任；3、本案的诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告确认收到被告福源公司支付的2010年1月1日至2010年2月11日期间物业管理费人民币5000元，并要求从本案诉请的管理费本金中相应减少人民币5000元。
被告福源公司辩称，根据原告出具的《缴费通知书》，福源公司仅对涉案房产2010年2月11日前的物业管理费承担责任，且已按《缴费通知书》要求付清。2010年2月12日后费用原告承诺不向原告收取，仅向业主即被告二收取，故福源公司不承担缴费责任。被告蔡位广未答辩、质证，亦未提交证据。
经审理查明：
一、涉案房产位于深圳市罗湖区宝安南路大信大厦二层，建筑面积1683.64平方米，房屋性质为市场商品房，房屋用途为商场，登记权利人为本案被告蔡位广，系于2006年9月28日登记至其名下至今。原告为涉案小区大信大厦的物业管理方，具有物业管理企业三级资质证书。
二、2008年3月12日，被告蔡位广为出租人（甲方）与案外人韩弘为承租人（乙方）签订一份《房地产租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房产共计1683.64平方米，房屋用途为商业，租期自2008年4月1日至2017年10月3日止；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房地产的房屋（大厦）管理费；合同还约定其他一些权利义务。韩弘系被告福源公司股东。韩弘承租上述房产后，以涉案房产为住所地注册成立被告福源公司（成立时间为2008年4月2日），并由被告福源公司经营使用涉案房产。
三、2009年11月9日，原告作为甲方与被告蔡位广作为乙方签订一份《补充协议》，约定：乙方拥有的大信大厦的商业物业由甲方进行物业管理；乙方所属物业按每平方米人民币5.4元（含本体维修基金）向甲方缴纳，2009年11月份开始的费用于10日前缴纳。
四、2010年3月25日，原告向被告福源公司出具了一份《缴费通知书》，称：贵公司2010年在大信大厦管理费及其他费用明细如下：1、元月：11196.21×0.9（折）=10076.59元；2、二月份：由于贵公司与房东之间有矛盾，导致二月十一日贵公司暂停营业，因此我公司只收取贵公司今年二月一日至十一日共计11天的管理费，二月十二日之后的管理费及其他费用由本公司向房东收取：373.21×11天×0.9（折）=3694.70元；3、税费2697.30元；生活垃圾处理161.84元。合计16630.48元。原告确认就《缴费通知书》所列款项，被告福源公司仅已支付人民币5000元，余款至今未付；原告亦据此确认从本案主张的管理费本金相应减少人民币5000元。被告福源公司称前述《缴费通知书》所列人民币16630.48元应已向原告交清，但未提供充分证据予以证明。
四、原告确认涉案房产2009年12月31日前的物业管理费，两被告均有缴纳过。除前述被告福源公司已付的人民币5000元外，两被告未举证证明涉案房产自2010年1月1日至2010年7月15日期间的其它物业管理费确已缴纳或有正当理由无需缴纳。原告明确，所主张的滞纳金系每期费用从当月15日起按每日万分之五标准计付，双方未约定滞纳金。以上事实，有庭审笔录、房地产证、《房地产租赁合同》、《补充协议》、《缴费通知书》等证据在卷佐证。
本院认为：被告福源公司作为涉案房产的实际承租人和使用人，应依约支付承租期间的物业管理费及专项维修资金，被告蔡位广作为涉案房产的业主，应对前述费用承担连带清偿责任。
原告与被告蔡位广签订的《补充协议》，明确约定涉案房产物业管理费（含专项维修资金）为每月每平方米人民币5.4元，2009年11月份后的费用应于10日前支付，该约定的标准及缴费时间对被告福源公司亦有约束力。原告按每月每平方米人民币5.4元主张涉案房产自2010年1月1日至2010年7月15日期间的物业管理费（含专项维修资金）的标准，未超过双方约定标准，两被告亦未对此提出异议，本院予以确认。对于原告主张的费用，
本院认为：（一）2010年1月1日至2010年2月11日期间物业管理费用（含专项维修资金）人民币5.4元/平方米·月×1683.64平方米×（1+11/28）个月=12663.38元，被告福源公司应依约支付，原告确认已支付人民币5000元，并从本案诉请的物业管理费用本金中相应减少人民币5000元，两被告未举证证明该期间物业管理费余额人民币12663.38-5000=7663.38元亦已缴纳或有正当理由无需缴纳，故被告福源公司应向原告支付涉案房产2010年1月1日至2010年2月11日期间物业管理费用（含专项维修资金）人民币7663.38元，被告蔡位广作为业主，应对该款承担连带清偿责任。（二）2010年2月12日至2010年7月15日期间物业管理费用（含专项维修资金），两被告未举证证明确已缴纳或有正当理由无需缴纳，故原告要求被告蔡位广支付该期间物业管理费用（含专项维修资金）人民币5.4元/平方米·月×1683.64平方米×（7+4/31）个月=64814.71元，依据充分，本院予以支持；但因原告于2010年3月25日致函被告福源公司称仅向福源公司收取2010年2月11日前费用，2010年2月12日后费用由原告向业主收取，故原告要求被告福源公司支付前述费用，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。（三）虽双方约定每期费用应于10日前支付，但双方并未约定逾期缴纳的滞纳金，故原告要求按日万分之五标准支付滞纳金，缺乏合同依据，但两被告逾期支付物业管理费客观上损害原告利益，因此，被告福源公司应以所欠2010年1-2月份费用人民币7663.38元为基数，从当月15日起（因双方未明确约定福源公司已付的人民币5000元属于哪期费用，应认为优先偿还到期在先的债务即2010年1月份，故该月物业管理费用共人民币10775.30元，已偿还人民币50000元，尚余人民币5775.30元。故其中人民币5775.30从2010年1月15日起、人民币1888.08元从2010年2月15日起计付利息）按同期中国人民银行贷款基准利率标准向原告支付逾期付款利息，对原告超过该标准的滞纳金，本院不予支持，被告蔡位广前述债务承担连带清偿责任；被告蔡位广以2010年2月12日至2010年7月15日期间物业管理费人民币64814.71元以每期欠费为基数从当月15日起按同期中国人民银行贷款基准利率标准向原告支付逾期付款利息，原告要求被告福源公司对此承担连带清偿责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告深圳市福源天厨餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市大信物业经营管理有限公司支付深圳市罗湖区大信大厦二层房产自2010年1月1日至2010年2月1日期间物业管理费（含专项维修资金）人民币7663.38元，并按同期中国人民银行贷款基准利率从欠缴当月15日起（其中人民币5775.30从2010年1月15日起、人民币1888.08元从2010年2月15日起）至本判决确认的履行之日止计付的逾期利息。
二、被告蔡位广应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市大信物业经营管理有限公司支付深圳市罗湖区大信大厦二层房产自2010年2月12日至2010年7月15日期间物业管理费（含专项维修资金）人民币64814.71元，并按同期中国人民银行贷款基准利率以每期欠款金额为基数从欠缴当月15日起至本判决确认的履行之日止计付的逾期利息。
三、驳回原告深圳市大信物业经营管理有限公司的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2170人民币元，由原告负担人民币640元，由两被告连带负担人民币206元，由被告蔡位广负担人民币1324元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 李春华
代理
审判员 林根志
人民陪审员 许小莉
二〇一三年十二月十九日杨玲
书 记 员 齐欣 来源：百度搜索“”