北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2013）门民初字第2035号原告杨克局，男，1978年3月1日出生，个体业主。委托代理人杨晓华，女，1972年8月10日出生，个体业主。被告北京恒威腾达商贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-1909室。法定代表人陈薇薇，总经理。委托代理人韩东，北京市玄德律师事务所律师。
原告杨克局与被告北京恒威腾达商贸有限公司（简称恒威腾达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员付蕾独任审判，于2013年8月21日、2013年12月16日公开开庭进行了审理。2013年8月21日开庭时，原告杨克局及其委托代理人杨晓华，被告恒威腾达公司法定代表人陈薇薇及其委托代理人韩东到庭参加诉讼；2013年12月16日开庭时，原告杨克局的委托代理人杨晓华到庭参加诉讼，被告恒威腾达公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。2013年11月19日，本院作出（2013）门民初字第2035号民事裁定书，裁定：恒威腾达公司于
二○一三年十一月二十日中午十二时前打开北京市门头沟区双峪路35号熙旺中心（简称双峪路35号）五层西北侧商业货梯出口处的两个门；恒威腾达公司不得阻碍杨克局搬走杨克局存放在北京市门头沟区双峪路35号熙旺中心五层的货物。本案现已审理终结。
原告杨克局诉称：我与恒威腾达公司于2012年6月18日签订书面合同，约定：我分租恒威腾达公司整租的坐落在北京市门头沟区双峪路35号熙旺中心五层众望服装城的边厅场地用于经营男装；租赁期限2年，自2012年9月30日至2014年9月30日，月租金6841元，采用预付形式，我需要交纳保证金7000元；合同同时约定恒威腾达公司向我提供场地及相关设施和经营条件，保证我正常经营。签订合同后，我依约履行义务。2013年6月14日，众望服装城突然停电并停止了商场通风设备，本楼层的数部电梯在本层不停靠，造成服装城消防、监控、通风设施全部停止运转，服装城停业，我无法继续经营。我通过侧面了解，系恒威腾达公司拖欠物业费用、租金，物业公司以设备维修名义停止了水电供应和电梯运转。停业一直持续至2013年6月27日。恒威腾达公司违反合同约定，不能提供合同约定的经营条件，导致我无法经营，无法实现合同目的，其行为构成违约。且现恒威腾达公司与涉案房屋的所有权人之间的租赁合同已经被法院判令解除。自2013年10月13日，恒威腾达公司将服装城通道门锁住，导致服装城停止营业。故我的诉讼请求为：1、恒威腾达公司返还押金7000元、租金11600元（因恒威腾达公司没有正常管理，没有诚信，应当返还2013年6月1日至2013年7月30日的租金）；2、恒威腾达公司赔偿我相关损失，包括：2013年6月14日至2013年6月27日停业期间的经营利润损失及3名人员工资损失（3名人员含杨晓华，工资损失共计5000元）共计10983元、货物积压及低价销售损失9000元；3、自2013年10月13日至本判决生效之日止以每天600元计算的相关经营损失、货物积压损失30000元；4、装修损失30000元；5、恒威腾达公司赔偿延迟返还销售款的违约金，按逾期返还销售款数额3912.73元的10％的4倍计算。
被告恒威腾达公司辩称：各商户自2012年9月16日服装城开业以来存在违反合同行为，未按约支付租金，长期不遵守商场制度，私收货款。因商户未付租金造成商场无法经营，停止营业。在双方合同未解除前，杨克局应支付租金。我公司不同意解除合同，不同意返还租金、押金，不同意给付违约金。杨克局在停业期间的损失是由第三方造成的，该损失不应当由我公司承担，我公司不同意赔偿损失。
经审理查明：双峪路35号1号等2幢房屋登记的所有权人为东方巴黎房地产开发（北京）有限公司（简称东方巴黎公司）。2012年1月9日，东方巴黎公司与恒威腾达公司订立《房屋租赁合同》，约定：东方巴黎公司将双峪路35号（东方巴黎时代广场）5层整层房产出租给恒威腾达公司用作服装鞋帽、床上用品等使用，恒威腾达公司依法在租赁期内可在上述范围内自行招商；第一期计租期自2012年7月1日起至2016年6月30日止。2012年6月18日，杨克局（乙方）与恒威腾达公司（甲方）签订商户合同，约定：乙方承租熙旺中心众望服装商贸城（五层）N2区05号场地作为经营场地经营男装，每天每平方米8元（附图记载面积为34.6平方米）；租赁期限2年，双方认可租赁期限自2012年10月1日起算；付款方式季度付款，乙方于本合同签订之日向甲方支付第一季度（三个月）租金20523元，乙方于每季度届满前一个月，向甲方支付下一季度租金；本合同自签订之日起，乙方向甲方支付承租保证金7000元，本合同期满后一个月如乙方无欠费、投诉、索赔等问题，甲方将全额无息退还；甲方向乙方提供场地及相关设施和经营条件，保证乙方正常经营；乙方按期支付租金并承担经营产生的各种税费；当本合同期满或因乙方违反合同导致甲方行使约定解除权或法定解除权或乙方自行要求解除合同，本合同终止履行，甲方无需对乙方改造装修、改造增扩附属设施进行补偿。杨克局主张双方订立补充协议，约定迟延返还销售款的违约金，但未能提供该补充协议。签订协议后，杨克局交纳保证金7000元，并将租金交纳至2013年7月31日。杨克局承租该摊位用于经营男装。恒威腾达公司于2013年7月19日返还杨克局销售款3912.73元。另查，2013年1月10日、11日，5层房屋出现停止供电情况，且电梯不在5层停靠，在其他层可以停靠。后供电已于2013年1月11日晚23点恢复，商户已于2013年1月12日恢复营业。2013年6月14日约18时，5层房屋出现停电，空调、通风系统停止运行的情形，且12部客梯、2部扶梯等电梯不在5层停靠，但可以在其他楼层停靠，造成该商贸城停业。2013年6月20日夜间至21日凌晨，5层房屋的供电恢复。2013年6月27日晨，5层房屋的空调、通风系统、电梯恢复运行。2013年，东方巴黎公司以恒威腾达公司欠缴租金为由诉至本院要求解除双方订立的租赁合同，本院经审理后依法做出（2013）门民初字第1957号民事判决书，解除双方的租赁合同。该民事判决书现已生效。2013年10月13日下午，恒威腾达公司将出入众望服装城的通道门锁住，众望服装城停止营业至今。2013年11月21日，本院依据（2013）门民初字第2035号民事裁定书采取保全措施。在审理中，杨克局为证明其关于损失的主张，提供相关票据，恒威腾达公司以损失并非其造成为由对上述证据不发表质证意见。恒威腾达公司为证实其主张，提供2013年7月返款明细、2013年3-5月结算汇总及在职导购明细表。经质证，杨克局上述证据均不持异议。在职导购明细表记载杨克局处导购2人。经释明，杨克局坚持不要求解除商户合同。上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，合同，票据，民事判决书，明细，汇总等证据在案佐证。
本院认为：杨克局与恒威腾达公司签订的商户合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定依法履行相应义务。恒威腾达公司作为出租方和经营管理者应当为承租方提供必要的经营条件，但该公司在经营过程中，不仅连续发生多次停电等事故，恒威腾达公司还将出入租赁范围的通道锁住，导致众望服装城营业受损，故其应当承担相应的违约责任。杨克局作为承租人交纳租金至2013年7月31日，在其经营过程中，恒威腾达公司的上述违约行为导致其产生一定损失，故对杨克局要求恒威腾达公司返还停业期间租金和相关损失的主张，本院予以支持。关于2013年6月应返还租金及赔偿损失的计算期间，本院根据其经营情况确认为2013年6月15日至6月26日（均含本数），超出部分，本院不予支持；返还租金数额，由本院参照2013年6月交纳租金数额酌情判定，具体经营损失及工资损失的数额，本院将根据实际经营情况、结算汇总记载、用工情况、违约情况等因素酌情判定。杨克局要求恒威腾达公司赔偿货物积压损失，但并无证据证明货物积压的实际情况以及存在该损失系因恒威腾达公司的违约行为直接导致，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金一节，因现并未提供证据证明双方就逾期返还销售款的违约责任进行明确约定，故对杨克局要求恒威腾达公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。因恒威腾达公司与东方巴黎公司之间的合同纠纷及恒威腾达公司的违约行为，导致杨克局继续经营存在风险，杨克局未交纳后续租金系行使抗辩权的行为，并不构成违约，本院对恒威腾达公司主张杨克局未交纳租金存在违约的答辩意见不予采纳。恒威腾达公司在诉讼期间关闭经营场所，构成违约，应当承担相应违约责任。需要指出，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，故
本院认为2013年10月13日后产生的经营损失应计算至本院采取保全措施之日止为宜，具体数额参照2013年6月经营损失的认定数额处理。关于杨克局在本案确认合同解除之前未付租金的部分，恒威腾达公司可以另行处理。经释明，杨克局坚持不要求解除商户合同，其要求恒威腾达公司返还保证金、赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、北京恒威腾达商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还杨克局租金七百八十四元并赔偿杨克局损失九千元；
二、驳回杨克局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百五十一元，由杨克局负担一千一百二十六元，已交纳；由北京恒威腾达商贸有限公司负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费一百元，由北京恒威腾达商贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理
审判员 付 蕾
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 聂晶晶 来自：