深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）深罗法民三初字第940号原告余睿锐(反诉被告)。委托代理人张辉，广东瀚宇律师事务所律师，执业证号14403201310017687。被告屈婷婷。被告高友文(反诉原告)。两被告共同委托代理人陈祖兴，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号14403201110071285。被告深圳亚太房地产开发有限公司（以下简称“亚太公司”），住所地深圳市罗湖区红岗路1249号青湖山庄2栋复式103。法定代表人韩治，董事长。委托代理人董刚，该公司职员。上列原告诉被告及被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张辉、被告屈婷婷及高友文的共同委托代理人陈祖兴、被告亚太公司的法定代表人韩治到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2013年6月15日，被告屈婷婷出售给原告深圳市罗湖区青湖山庄4栋112房产，配套该房产车库为4B11。双方约定原告给付10万元定金，原告于6月15日给付现金3万元被告屈婷婷，又于6月17日、6月19给付5.5万元、1.5万元，该7万通过银行转帐支付到深圳亚太房地产开发有限公司帐号，共计10万元定金。6月18日，双方约定的涉案房产是每平米15000元，但被告屈婷婷把车库按每平米11000元供30平米做到房产价格让原告可以拥有一个30平米的车库，因此双方才再后来的合同约定房产总价是1312950元。6月18日，被告屈婷婷承诺车库可以卖、资金监管等事项。2013年6月19日，原告与被告屈婷婷、被告高友文签订《房地产买卖合同》。6月20日、6月22日、6月23日原告找被告做资金监管，同时要求复印房产证、身份证、公证委托书、车库权属证明，均被被告屈婷婷拒绝。其中6月23日，原告找被告屈婷婷协商未果，只有报警。6月27日，原告通过中国邮政特快给被告屈婷婷、被告高友文、被告亚太公司、深圳亚太房地产开发有限公司青湖山庄管理处，共计5个地址5份快递6份催告函，均被收件人拒收。2013年7月2日，被告屈婷婷电话通知原告明天做资金监管，原告短信回复被告屈婷婷：具体银行位置，以及被告屈婷婷应该带的相关证件，同时向被告屈婷婷提出要房产证复印件、业主及代理人身份证复印件、公证委托书复印件、车库权属证明。2013年7月3日在四川大厦工商银行，被告屈婷婷还是坚决不给原告相关复印件。原被告在银行会议室协商过程中，突然现场出现很多身上带刺青的光头的人，银行保安发现，并驱散了。银行工作人员拿出《二手楼交易资金监管协议》要被告高友文名下的帐户，被告屈婷婷拿不出。原告及其男朋友准备离开银行时被银行保安拦下，叫他们等一会在走，那些人没走远。原告及其男朋友等了一个半小时才离开。下午，原告联系南山邮政储蓄银行，被告屈婷婷通过电话与银行人员沟通，在银行工作人员要求出具公证委托书上两受托人被告屈婷婷和韩治的身份证时，韩治称身份证掉了。综上，被告屈婷婷故意拖延资金监管的时间至合同约定的最后一天，又因被告屈婷婷的原因没有办理成资金监管。被告屈婷婷的种种行为，导致双方履行合同的基础不复存在，被告高友文作为被告屈婷婷的委托方应对被告屈婷婷的行为承担连带责任，被告亚太公司作为定金收款方对该责任承担连带责任，为维护原告的合法权益，请求判令：1、解除原告与被告屈婷婷、高友文签订的《房地产买卖合同》；2、被告高友文归还原告定金100000元人民币；3、被告高友文支付原告转让成交价20%的违约金，即1312950×20%=262590元人民币；4、以上四项供给362590元人民币，被告屈婷婷、被告亚太公司对该款项给付承担连带责任；5、三被告承担本案全部诉讼费用。
被告屈婷婷答辩称，被告屈婷婷仅是被告高友文的公证代理人，行为的后果应当由当事人被告高友文承担，被告屈婷婷不是责任主体。
被告高友文答辩称，原告请求解除房地产买卖合同没有事实和法律依据，被告高友文没有违约，原告拒付首期款在合同履行期间内经被告高友文催告，没有办理相关的支付首期款申请按揭等手续，即便如此，双方其实仍然对合同继续履行有合意，且合同可以继续履行，因此无论如何，原告请求解除合同是没有事实和法律依据；2、被告高友文不构成违约，被告高友文已经反诉要求原告继续履行合同，据此，原告请求的第2、3项诉讼请求也没有任何法律依据，不成立。
被告亚太房地产公司答辩称，房地产买卖合同和我公司没有关系，没有相关证据证明我们是本案的当事人。
被告高友文反诉称：反诉人通过全权公证委托屈婷婷出售位于深圳市罗湖区青湖山庄4栋112号房产，房产证号为深房地字第××号。2013年6月19，反诉人公证受托人屈婷婷与被反诉人签订了《房地产买卖合同》，合同约定反诉人以成交价1312950元的交易价格向被反诉人出售涉案的房产。合同约定，卖方在合同签订当日向卖方支付定金10万整，在签订合同之日起15日内买房应付清首期房款293885元，并于首期房款交付之日起7日内办理完毕银行按揭申请手续。反诉人与被反诉人对合同的全部条款均清楚地约定。在合同签订后，被反诉人至2013年6月23日才将定金支付完，反诉人基于合同目的的实现的目标，并没有提出异议。但在支付首期款的期间内，被反诉人因首期款资金付款存在问题迟迟拒绝支付首期款，并以反诉人不配合办理资金监管以及索取复印件（根本不存在反诉人不提供相关证件的问题存在）的问题为理由作为拒绝履行合同义务的借口。合同第三条第二款约定，“买方应于签署本合同之日起15日内付清首付房款293885元（不含定金）（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺带的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方须无条件配合办理相关手续）买方应于首期房款交付之日起7日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。”支付首期款是被反诉人的义务，合同对首期款是否需要做资金监管是没有约定的，而根据合同的履行情况，被反诉人没有支付首期款已经构成了违约，而且反诉人也是统一配合被反诉人做资金监管，在定金支付完毕2013年6月23日至首期款支付及资金监管的届满时间2013年7月4日期间，反诉人从未表示不配合办理资金监管协议，反而倒是被反诉人以各种理由不履行支付首期款、申请按揭贷款和办理资金监管的手续，反过来将责任推在反诉人身上。反诉人直至2013年6月底，2013年7月1日，2013年7月2日，以及2013年7月12日和7月13日仍有在书面或电话等各种方式催告其办理相关的手续。反诉人直到被反诉人起诉之日仍然有继续履行合同的真实意思表示，反倒被反诉人却截然相反。反诉人不但主动为其联系银行办理银行按揭，但是被反诉人不仅拖延按揭的办理且办理不成功，对反诉人为其安排的银行按揭均不接受，总是企图以先发制人发各种的信息来逃避并转嫁其违约责任。根据被反诉人在本诉的陈述，直至2013年7月2日、3日反诉人仍然是在推进合同的履行。只是被反诉人无理的要求和借口导致合同无法推进。综上所述，反诉人（公证代理人）与被反诉人签订的合同是双方的真实意思表示，合法生效。《房地产买卖合同仍然具备履行的各种条件，恳请法院纠正被反诉人的违约行为，判令支持被反诉人继续履行与反诉人之间的合同，促使交易顺利完成。针对被告高友文的反诉，原告辩称：1、对于被告二反诉请求第1项，原告认为，被告二已经构成违约，我们既然要求解除合同，就不会在履行合同；2、关于反诉人的理由部分，反诉人认为首期款对资金监管没有约定，对于这个问题买卖合同里面约定的很清楚；3、被反诉人没有支付首期款已经构成违约，对于这个问题，反诉人认为被反诉人构成违约应当提供证据，我们没有看到证据；4、反诉人认为从6月23日至7月4日期间，从未表示不配合办理资金监管，对于这个问题我们有详细的录音和报警记录来证明，而且7月4日已经不在合同履行的15天之内，6月23日不是合同的起算时间。针对被告高友文的反诉，被告屈婷婷、深圳亚太房地产开发有限公司均没有意见。经审理，
本院查明：
一、涉案房产位于深圳市罗湖区青湖山庄4栋112，建筑面积65.53平方米，房屋性质为市场商品房，房屋用途为住宅，登记权利人为本案被告高友文，系于2004年6月21日登记至其名下至今。该房产曾办理过抵押登记，已于2013年4月7日注销抵押登记。
二、2011年11月3日，被告高友文出具一份《委托书》，授权委托韩治、屈婷婷（本案被告）作为高友文的代理人，代理权限包括转让涉案房产手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，在有关文件上签字，办理上述房产资金监管协议及收取资金监管协议中的房款，签署相关文件，查询该房产产权资料、办理过户登记等等，代理期限自2011年11月3日至2014年11月2日。广东省深圳市深圳公证处以（2011）深证字第143152号《公证书》对该《委托书》委托人高友文的签名进行公证。韩治即为本案第三人深圳亚太房地产开发有限公司的法定代表人。
三、2013年6月19日，被告高友文为卖方与原告余睿锐为买方签订一份《房地产买卖合同》，约定：买方向卖方购买深圳市罗湖区清湖山庄4栋112号房产，建筑面积为65.53平方米，转让价格为人民币1,312,950元；买方在签署合同时向卖方支付定金人民币100,000元；买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期款人民币293，885元（不含已付定金）（该金额系成交价减去定金及银行承诺贷款金额，为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额多退少补应付的首期房款，卖方需无条件配合办理相关手续）；买方须于首期款交付之日起7日内（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合卖方提交并签署申请贷款所需的材料，双方均不得拖延，否则视为违约；涉案房产没有设立抵押；买房享有上述房产配套专用车库（4B11，位于清湖山庄4栋112楼下），面积30平方米；合同还约定其它一些权利义务。合同签订后，原告依约支付了定金人民币10万元，其后合同停滞履行至今。
四、2013年7月3日上午，双方抵达中国工商银行深圳上步支行准备办理首期款资金监管手续，但最终未能办成。原告称系被告叫来数十位身份不明的人员在银行围住原告，虽没有以言辞或动作威胁原告等人，但原告感觉受到胁迫，致使未能在该银行完成资金监管协议；对此被告予以否认。对于:未能办成资金监管的原因，中国工商银行深圳上步支行仅复函称经核实，该行未受理原、被告资金监管业务。同日下午，原告余睿锐、被告屈婷婷、韩治等人抵达中国银行深圳皇岗商务中心支行（被告高友文本人未到场），准备办理首期款资金监管手续，但亦未完成。对于未能完成的原因，原告称是韩治的身份证原件遗失且屈婷婷、韩治无法提供高友文本人银行账号用以资金监管而无法完成，被告确认韩治身份证原件遗失属实，并认可银行因此不同意办理，但否认当时无法提供高友文银行账号，并主张韩治当时称可一小时内办理到临时身份证以顺利办妥资金监管手续但原告不同意。中国银行深圳皇岗商务中心支行通过本院调查笔录形式确认，当时双方未能办妥资金监管协议手续的原因是该行以为根据高友文出具的授权委托书，必须两位代理人一同办理手续才具有权限，所以要求韩治也必须提供身份证以一起办理，因韩治未能提供身份证件，所以当时没有办成，事后双方也未再找该行办理资金监管手续。因未办成资金监管手续，原告截至庭审结束时，未支付定金外的首期款，亦未办理申请银行按揭贷款手续。
五、原、被告确认，2013年7月3日未办妥资金监管手续后至今，双方未能再次约定办理资金监管手续。原告确认，2013年7月3日未办妥资金监管手续后，未再通知卖方继续办理资金监管手续。被告屈婷婷、高友文确认于2013年7月11日向原告身份证住址邮寄履约通知，未获收件，已退回；被告亚太公司确认于2013年7月17日向原告身份证住址邮寄履约通知，未获收件，已退回。庭审中，原告坚持不同意继续履行合同，被告坚持要求继续履行合同。以上事实，有庭审笔录、《委托书》、房地产证、《房地产买卖合同》、中国工商银行上步支行复函、中国银行皇岗商务中心支行调查笔录等证据在卷佐证。
本院认为：原告余睿锐与被告高友文之间就涉案房产签署的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强行规定，为合法有效合同，双方均应严格履行。合同签订后，原告依约支付了定金人民币100,000元，但至今未办理资金监管手续，亦未支付定金外的首期款人民币293885元，合同至今处于停滞履行状态。对合同未能继续履行的原因及责任，
本院认为：（一）经协商，买卖双方于2013年7月3日上午一起抵达中国工商银行深圳上步支行，虽因故未能办成资金监管手续，但双方均愿意继续履行合同，并经双方协商，重新约定了办理的时间及地点；（二）经原告联系和确定监管银行，买卖双方（原告余睿锐、被告屈婷婷及韩治）于2013年7月3日下午依约抵达中国银行深圳皇岗商务中心支行准备办理资金监管手续，但因故亦未能办成;（三）对于在中国银行深圳皇岗商务中心支行未能办成的原因，原告、被告及中国银行皇岗商务中心支行均认可系因为银行要求作为卖方高友文委托代理人的韩治和屈婷婷必须一同办理手续，而韩治不能提供身份证原件，导致当时最终未能办成资金监管手续，对此，本院予以确认；（四）原告称未能办成还因为屈婷婷、韩治不能提供高友文本人银行账号，对此被告予以否认，原告亦未举证证明当时银行已经开始办理，且经银行要求，屈婷婷、韩治当时确实无法提供高友文的银行账号，并因此导致未能办成资金监管手续，故原告该项主张，缺乏证据证明，本院不予采信；（五）中国银行深圳皇岗商务中心支行称，之所以要求屈婷婷、韩治必须同时提供身份证共同办理手续，是该行以为根据高友文的公证委托书，屈婷婷、韩治必须两人一起办理受托事务，才具有权限，即单个代理人不具有独立办理受托事务的权限，该行的主张属于对《委托书》的理解错误，当时卖方委托代理人之一的屈婷婷与买方余睿锐均已到现场，并不存在办理资金监管手续的主体障碍，故该行理解错误导致未能办成手续，不能归咎于买卖双方，且该银行系原告联系和确定的，被告对此亦无过错，原告据此认为被告因此构成违约，缺乏依据，本院不予采信；（六）被告至今未逾期履行合同约定的义务，亦未明确表示或以行为表示不履行合同；（七）首期款的支付属于买方的主要合同义务，对资金监管银行的确定、资金监管协议的签订，亦是买方承担主义务，卖方根据买方的要求承担配合办理的从义务，原告未能在约定的期限届满（截至2013年7月3日）前支付首期款，亦未在2013年7月3日下午确定不能办理资金监管手续后的合理期限内通知被告继续办理资金监管手续及支付首期款，已构成违约，原告提起本案诉讼明确主张解除涉案房屋买卖合同，系明确表示将不履行合同，已构根本违约。因此，原告要求各被告返还定金人民币100,000元及支付违约金人民币262,590元，均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持;因合同停滞履行已久，且按合同约定需原告申请房产抵押按揭贷款支付购房款，而原告已明确表示不愿意继续履行合同，故涉案合同已不具备继续履行的条件，因此，原告要求解除原告与被告高友文之间的涉案《房地产买卖合同》，本院予以支持；被告要求原告继续履行合同，因已缺乏继续履行的基础，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除原告余睿锐与被告高友文于2013年6月19日签订的《房地产买卖合同》。
二、驳回原告余睿锐要求被告高友文、被告屈婷婷、被告深圳亚太房地产开发有限公司向原告余睿锐返还定金人民币100,000元的诉讼请求。
三、驳回原告余睿锐要求被告高友文、被告屈婷婷向原告余睿锐支付违约金人民币262,590元的诉讼请求。
四、驳回被告高友文的全部反诉请求。案件本诉受理费人民币6,738元，由原告余睿锐负担；反诉受理费人民币2,854元,由被告高友文负担。
如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何 意
代理
审判员 林根志
人民陪审员 谌小英
二〇一三年十二月十九日杨玲
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