北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺民初字第8511号原告闫东福，男，1936年6月29日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市朝阳区，身份号码：×××。原告杨淑凤，女，1937年4月4日出生，汉族，北京市顺义区人，住北京市朝阳区，身份号码：×××。二原告之委托代理人丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。被告闫孝铜，男，1973年5月10日出生，汉族，北京市顺义区人，身份号码：×××。
原告闫东福、杨淑凤与被告闫孝铜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫东福、杨淑凤及其委托代理人丛玉国，被告闫孝铜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫东福、杨淑凤共同诉称：原、被告为同村人，且双方是叔侄关系。原告有一院落闲置不用，被告想租用该院落使用，双方经过协商，于2007年6月10日签订了租赁协议，原告将自己的宅院包括院内的房屋、树木等出租给被告，原告允许被告在院内翻建房屋，但出资由被告负担。因为被告出资翻建房屋，双方约定被告从2007年6月10日起可以免费使用该院落5年零6个月，期限届满后也即2012年12月9日前归还原告。双方经过多次协商未果，时至今日被告仍未将房屋归还给原告。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，现依法起诉到法院，恳请法院在查清事实后，依法判令：1.双方所签租赁合同终止；2.被告将争议院落及房屋腾空归还给原告；3.被告支付从2012年12月9日起至实际归还房屋时止每月3000元房屋使用费；4.本案诉讼费由被告承担。
被告闫孝铜辩称：原告是我叔伯大爷，当时说的期限是五年半，如果再续租要跟我哥哥去谈。现在合同到期，北边的六间房子没有异议，同意返还原告。我们在院子南边也建了房屋，建了300平方米的平房。南边的房子不在合同里，该房屋没有和原告协商好，我认为应当归我。合同终止的时间属实，支付房屋使用费的请求我不同意，我认为房屋使用费在当地也就是每月1500元。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告闫东福、杨淑凤与被告闫孝铜现均为北京市顺义区赵全营镇×村人，闫孝铜是闫东福、杨淑凤的侄子。闫东福、杨淑凤在该村有宅基地一处，登记在杨淑凤的名下。2007年6月10日，原、被告签订《关于闫孝铜租用闫东福、杨淑凤×村房屋及庭院的协议》（以下简称租赁合同），约定将闫东福、杨淑凤的×村宅院及北房六间（一间已塌，实际五间）租给闫孝铜。为经营需要，闫东福、杨淑凤同意闫孝铜将上述房屋翻建为新房六间，但翻建后的房屋产权仍属于闫东福、杨淑凤所有。合同期内如遇拆迁等变化，所得补偿归闫东福、杨淑凤所有。翻建所需全部费用由闫孝铜承担，闫东福、杨淑凤同意将原房所拆一切建筑材料投入新房建设之用。翻建房屋前，闫孝铜需自行办理房屋翻建的审批手续并承担相关责任和费用。作为补偿，翻建后的六间房屋、庭院及庭院内的其他建筑自租赁合同签订之日起由闫孝铜无偿使用五年六个月。合同终止前三个月，双方协商后期事项，后期租用闫孝铜享有优先权。关于庭院的使用，闫孝铜按经营需要，可在庭院内建所需房屋。在庭院内建房时若树木碍事，经审批后可以伐掉，若无碍建房，树木要保留。原、被告均签字认可。审理过程中，原告另提供2012年11月20日、2013年4月10日、2013年5月10日的通知三份，证明在租赁合同期满前后，先后分三次以书面形式通知被告在租赁合同期满后不再续租并要求被告腾退房屋事宜。被告称只收到了2013年的两份通知。原告称2012年11月29日被告去原告家里的时候明确提到收到了2012年11月20日的通知。被告认可当时确实去了原告家中谈房屋的事。被告提供村委会的证明以证明涉诉宅院内房屋均为闫孝铜所建，建设时间是2007年6月，原告认可该证据的真实性，不认可其关联性；提供房屋平面图以证明涉诉宅院房屋格局和建设房屋的事实，原告认可北房是被告翻建的，称其他房屋是被告根据需要建设的临时建筑。
被告证人李某出庭作证，证明2007年其与被告到原告处谈合同，原告同意被告使用涉诉宅院，同年与被告翻建北房六间并新建院内其他房屋300多平方米，均为现浇。建房使用了院内的七、八棵树。建房过程中，原告夫妇均不在场。
原告称当时只是与被告谈合同，与证人没有关系，且房屋不都是现浇的，宅院南半部分的房屋不是现浇，也不是2007年建的，其中最南边的棚子是2011年建的，并称合同签完之后被告就没有再找过原告。庭审中，原告坚持认为，双方合同中谈及的只有北房六间，被告所建院内其他房屋没有经过原告同意，故变更其第二项诉讼请求为要求被告将涉诉院落及北房六间腾退给原告，除北房六间以外的其他建筑予以拆除，原有门楼和大门恢复原状。经询问，被告称除最南侧的彩钢棚子建于2010年左右以外，其余增建的房屋与翻建的原有房屋均为同时所建，并非临时建筑。现房屋为一个整体，房顶为水泥浇筑，故其坚持不同意拆除增建的房屋，亦不同意腾退房屋。关于涉诉房屋的租金，被告认为每月约2500元。经本院现场勘验，涉诉宅院内现有北房六间，北房六间以南西半部分建有餐厅四小间及男、女卫生间各一间，东半部分建有操作间两小间和一大间，上述建筑物以南建有彩钢顶棚子。上述事实，有双方当事人陈述、集体土地建设用地使用证、租赁协议、通知书、证明、现场勘验照片等证据在案佐证。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告所签租赁合同的终止日期为2012年12月9日，原告于2012年11月20日以书面通知提前告知被告合同终止后不再续租并要求被告腾退房屋事宜，并称2012年11月29日被告到原告家中时明确表示收到过该通知。被告称当时确实去了原告家里，但其当庭表示没有收到过该通知，本院对此不予采信。故双方之租赁合同已于2012年12月9日终止。被告应当按照租赁合同的约定将涉诉宅院及宅院内的房屋腾退给原告。合同终止后，被告继续占有、使用涉诉宅院及房屋的行为已没有合同和法律依据，故原告要求被告支付相应房屋使用费的请求合理，本院予以支持。具体数额，因原告未能提供证据佐证，本院以被告所认可的金额予以确定。另外，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。原告认为被告在院内增建的其他房屋没有经过其同意并要求被告予以拆除，但根据双方租赁合同中关于庭院使用的约定，应当认定原告同意被告增建房屋的行为。依据庭审查明的事实并结合本院现场勘验情况，由于被告增建的房屋与翻建的原有房屋在结构上具有一体性，如依原告的主张将其拆除，必将对翻建的原有房屋造成损害，且不利于发挥该部分房屋的经济价值。故原告要求拆除院内除北房六间以外的其他建筑的请求，本院不予支持。原告要求将原有门楼和大门恢复原状的请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。但应当指出，被告在腾退时虽需将其在院内增建的其他房屋一并交付原告，如被告要求原告给付一定的费用，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条之规定，
判决如下：
一、确认原告闫东福、杨淑凤与被告闫孝铜于
二〇〇七年六月十日所签《关于闫孝铜租用闫东福、杨淑凤×村房屋及庭院的协议》于
二〇一二年十二月九日终止；
二、自本判决生效之日起三十日内，被告闫孝铜将位于北京市顺义区赵全营镇×村的涉诉宅院及宅院内的房屋腾退给原告闫东福、杨淑凤；
三、自实际腾退房屋之日起七日内，被告闫孝铜给付原告闫东福、杨淑凤自
二〇一二年十二月十日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按每月二千五百元计算）；
四、驳回原告闫东福、杨淑凤之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七十元，由原告闫东福、杨淑凤负担十元（已交纳），被告闫孝铜负担六十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 白玉龙
人民陪审员 牛德明
人民陪审员 董桂芬
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 孙留意 微信公众号“”