吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2013)吉高新民二初字第162号
原告：闫风凯，男，1966年1月26日生，汉族，吉林石化公司化肥厂生产科副科长，住吉林市丰满区江南壹号20号楼0901号。
委托代理人：梁开春，吉林齐略律师事务所律师。
被告：吉林市万科滨江房地产开发有限公司，住所地吉林高新技术产业开发区吉林大街28号。
法定代表人：张建新，总经理。
委托代理人：刘艳成，吉林功承律师事务所律师。
委托代理人：吴鸿飞，吉林功承律师事务所律师。
原告闫风凯诉被告吉林市万科滨江房地产开发有限公司（以下简称吉林万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫风凯及其委托代理人梁开春，被告吉林万科公司委托代理人刘艳成、吴鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫风凯诉称：2011年原被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的吉林市万科城7-1号楼2单元26层107号商品房，合同约定该房屋的交付时间为2012年12月31日前。合同签订后，原告按合同约定履行了各项义务，但被告却未按合同约定履行义务，万科物业公司将强行收取从2013年1月1日开始起算的物业费及供热费。另外被告在交付房屋时存在消防连廊遮挡的事实致使原告买到的房屋价格造成贬损和严重影响原告在北侧房间及厨房的正常生活。综上，被告将不符合商品房交付相关条件且存在严重装修问题及小区配套设施和房屋内生活设施不完善的房屋强行要求原告接收的行为已经违反了我国相关法律相关规定，在原告与被告多次协商未果的情况下原告为维护自己的合法权益不受侵犯，诉至法院，请求法院依法判令：
一、被告因迟延交房行为向原告支付违约金暂定到2013年6月底计9592元以及暂定到2013年1月1日到2013年7月30日间租房租金10500元（最后以实际符合商品房交付的相关条件并由原告验收合格日期为准）；
二、被告因交付原告的房屋消防连廊遮挡等给原告带来的损失暂定8万元（最后以司法鉴定机构评估结果为准）；
三、被告支付因万科物业公司将强行收取的物业费暂定1010元（2013年1月1日到2013年6月底，最后以实际符合商品房交付的相关条件并由原告验收合格的日期为准）；
四、被告因消防连廊遮挡北侧窗户和厨房造成的通风不畅，需在北侧房间和厨房加装换气扇用于通风，其耗电量为40瓦，按每天使用10小时，每年200天，70年需要11200度电，按现行电费0.525元计算，共计5880元；
五、被告因消防连廊遮挡北侧窗户和厨房采光，（根据GB50034-2004建筑照明设计标准）第五章5.1.1节中居住建筑照明标准值照度和第六章6.1节居住建筑每户照明功率密度值规定，按北侧房屋60瓦，厨房40瓦照明，照明时间每日10小时计算，70年所需电量为25550度，按现行电费0.525元计算，共计13414元；
六、被告因消防连廊遮挡北侧窗户，给原告带来安全隐患，为消除安全隐患需加装白钢防盗防护栏，费用为5000元；
七、诉讼费由被告承担。
被告吉林万科公司辩称：
一、被告已经按照合同约定向原告交付房屋，但原告单方面拒绝收房，因此被告没有违约，不应该承担逾期交房的责任。被告在2012年12月19日取得了该房屋的竣工工程备案证，出具了住房质量保证书和住房使用说明书，具备了交付条件，并通知原告收房。原告出于自身原因未在合同约定时间内收房，不属于被告违约，因此被告不应承担逾期交房责任。另外，原告主张的违约金与损失依法不能兼得；
二、消防连廊的设置符合国家法律法规规定及合同约定。该房屋不存在瑕疵和缺陷，被告交付了房屋，没有违反合同约定，没有侵犯原告的权利，也没有给原告造成任何经济损失。首先，根据国家经济委员会、公安部下发的高层设计防火规范第6.1.1.2条第二款的规定，消防连廊是必须设置的，而消防连廊的位置又受到建筑物整体规划，楼梯间位置及楼梯缓台高度的限制，不能变更设置，同时该房屋也符合国家标准设计规范GB50096-2011的采光及安全性要求，并通过了相关部门的规划审批及竣工验收，消防连廊的设置既不是房屋的瑕疵，更不是缺陷，相反是为了在火灾发生时能提供给业主更多的逃生机会的增益。其次，被告在2011年2月11日取得该房屋规划许可证，并于销售中心的沙盘上充分展示设置由消防连廊的建筑物外观，原告与被告签订商品房买卖合同。原告在购买如此大宗的商品之前势必对该房屋有一个全面的了解，并尽到谨慎的义务。原告称其2012年实地看房时才知道消防连廊的存在的说法与事实不符，因此，原告主张损失赔偿没有事实和法律依据，不应得到法院的支持；
三、物业费与供热费从房屋应当交付之日起就实际发生了，物业公司已雇佣人员对小区进行物业服务，供热公司也已经开始开栓供热，原告因自己的原因拒绝收受房屋，相关费用由原告承担，且该费用尚未实际支付。原告的诉讼请求第二项与四、五、六项产生诉讼重叠，如继续增加诉讼请求需要补交诉讼费，同时原告的诉请二、四、五、六项存在重复计算的问题，请法院查明该事实。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。原告闫风凯为证明其主张，向本院提供如下证据：1.原告身份证及被告机读档案。证明原被告主体适格。2.商品房买卖合同。证明（1）原被告系商品房屋买卖合同关系；（2）被告应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定向原告交付符合房屋标准的房屋；（3）被告逾期交房应按日向原告支付已交房款的万分之一的违约金。3.补充协议及交房标准。证明对消防连廊挡光一事被告未予告知原告及原告交付的房屋不符合交房标准。4.购房交款发票。证明原告已经向被告履行完毕付款义务，交纳了房屋的首付款。5.吉林市城市开发中心2013年1月4日作出的吉市城开改通（2013）01号《责令整改通知书》。证明被告没取得《商品房交付使用通知书》并擅自交付使用的行为已经违反了《吉林市城市商品房交付使用办法》第七条的规定，吉林市城市开发中心责令被告停办入住手续并整改。未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件，被告违反了与原告间关于房屋买卖合同中关于交付期限的约定，应向原告支付延期交房的违约金及其他相关费用。6.吉林市万科城6区、7区消防验收合格表（电脑截屏）。证明吉林市万科城6区、7区消防验收合格日期为2013年3月13日；吉林市万科城6区、7区在2013年3月13日前根本不具备房屋交付条件，已经对原告构成违约。7.吉林市万科城6区、7区视频资料。证明（1）截止到2013年6月30日被告出售的房屋达不到协议中的交付标准（园区配套设施如门禁系统、车辆管理系统、红外对射防穿越系统、小区道路未施工完毕、小区内井盖敞开，存在严重安全隐患等）。被告截止到2013年6月30日还不具备房屋的交付条件；（2）被告应向原告承担迟延交房的违约责任。8.2012年12月份拍摄的消防连廊照片。证明被告违反合同约定向原告交付的北侧房屋及厨房被消防连廊遮挡，影响了该房屋的通风、采光、瞭望、防潮及光污染、安全等，给原告带来经济损失。证明被告隐瞒消防连廊一事，侵害了原告的合法权益。9.被告开发的万科城第八区商品房买卖合同。证明万科8区在售房的补充协议里对消防连廊挡光一事明确予以提醒并明确告知，但在6区和7区却没有告知原告。10.证人韩艳敏、褚秀云、李淑莲的证人证言。韩艳敏证实：2011年我在万科买房以后，到现在我家的水一直都时有时无，去年12月份被告通知我办理入住，我说要验房，被告说需要先交钱，我交钱后发现大理石窗都是坑，4月份才给水。李淑莲证实：我购买万科房屋，去年年末万科通知交房，让业主先行收房，再允许验房，万科违背先验房再收房的规定。业主发现房屋有诸多质量问题，购房和签合同的时候未告知消防连廊的问题。褚秀云证实：万科要求我先入户再验房，我多次找到被告才先验房，当时发现地板都泡坏了，门和窗户都坏了，我现在找被告没有人管。11.沙盘模型照片4张，证明沙盘模型明确约定由于口头传递信息不确定性，模型的比例与实际房屋存在差异，模型仅作示意用途，与实际效果存在区别，最终以双方签订的买卖合同补充协议为准。被告吉林万科公司对原告提供证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性、证明交房日期、证明计算违约金方法均无异议；对证据3的真实性无异议，但对证明问题有异议。认为依据补充协议第12条第三款出卖人已经按法律和合同履行交付使用的义务，买受人无合法理由拒绝受理而不办理房屋交接手续，视为出卖人已经按期交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用自交付之日或视为交付之日起由买受人承担，按此约定，采暖费、物业费应由原告自行承担，被告已经按期交付房屋，不应承担违约责任；对证据4无异议；对证据5的真实性无异议。但认为，该证据已被2013年3月12日吉林市城市开发中心所回复的关于吉市城开改通（2013）01号责令整改通知书回复函取代，该回复函明确说明吉林市商品房交付使用办法对万科城一期项目不具有约束力；对证据6的真实性无法确认，故不予质证；对证据7、证据8认为系当事人单方制作，真实性不能确定，同时6区和7区的施工受到了去年冬天降雪量过大的影响，在施工和现场过程中均可反映在2012年12月30日前小区的道路以及监控设施均已达到合同要求，因去年冬天雪量过大导致地面下沉，出现工程复工返工现象，该现象可以通过施工单位的工作日志、施工记录证明，如果法院需要可以调取该部分的证据；对证据9认为是基于原告等人起诉以后在合同中新加进去的，如果没有起诉，被告也不会加，目的是避免将来再出现起诉的问题；对证据10中的韩艳敏证言有异议，认为证人仅证明自己与万科之间的关系，而不能证明原告所陈述的诉请存在合理合法的问题，证人与原告同是整个楼区的买受人，其证言与原告之间可能存在利害关系，故该证言不应具有法律效力。对李淑莲证言有异议，认为证人称被告没有竣工验收文件与事实不符，我方认为房屋主体结构等符合国家强制性规定，虽可能存在其他瑕疵，但并不是达不到入住条件。消防连廊的设计符合国家规定，不属于房屋的瑕疵，万科公司没有告知的义务。对褚秀云证言的质证意见同上述两位证人证言的质证意见；对证据11认为真实性及拍摄时间不能确定，故不予质证。被告吉林万科公司为证明其抗辩主张向本院提供如下证据：1.建设工程规划许可证、城乡规划验收合格证、房屋设计图纸、消防连廊位置说明简图。证明该消防连廊是依据国家相关法规的强制性规定设计的，连廊位置受到建筑物整体规划、楼梯间位置及楼梯缓台高度的限制而不可变更设计，同时该房屋通过了相关部门的规划审批及竣工验收，不是瑕疵更不属于缺陷，被告没有告知义务，被告没有侵犯原告的权利也没有给原告造成任何经济损失。2.公证书。证明该消防连廊在原被告订立商品房买卖合同前已经存在于备案的规划设计当中，且通过沙盘充分展示给买受人，原告买受房屋时已经知道消防连廊的存在。3.房屋交付使用通知单、住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程竣工验收备案证、关于对责令整改通知书异议的回复函。证明该房屋已经在合同约定的交付日期前具备了交付条件，并且答辩人已经通知原告收房，是原告由于自身原因拒绝收房，答辩人不存在违约行为，因此不应承担违约责任。4.梁宝智、都书文出具的承诺书各1份。证明在12月15日装修已经全部结束，具备入住条件。被告吉林万科公司为证明其主张，还向本院提交了“高层民用建筑设计防火规范”，因该规范并不属于证据，故本院不予评析。其主张的“证明”内容可视为其抗辩理由的一部分。原告闫风凯对被告吉林万科公司提供证据的质证意见为：对证据1的证明问题有异议。认为不能证明被告可以不告知原告有消防连廊的存在，而卖消防连廊的房屋必须明确告知消费者，让消费者有知情权，且有消防连廊的房屋价格与没有的房屋差距很多。对其中建设工程规划许可证的合法性有异议，认为该证据的时间是2013年，不是建房时间；对城乡规划验收合格证的真实性无异议。但认为证明不了被告要证明的问题；对房屋设计图纸认为被告没有出示原件，故无法质证；对消防连廊位置说明简图的真实性、合法性均有异议。认为消防连廊不能看出是哪个房屋、哪个位置，与本案不具有关联性；对证据2的真实性无异议。但对证明问题和合法性均有异议，认为不能证明被告在出售原告房屋时已经向原告明确阐述了存在消防连廊这一事实，且该公证书也是不全面的，因为在买房时原告已经在沙盘模型上标注“仅供参考，不对出卖人作出任何承诺”。被告避重就轻，对原告有利的部分并没有在公证书中体现出来；对证据3中的房屋交付使用通知单的真实性有异议，认为看不出是原件，没有原告亲笔签名，标注的他人签收，证明不了被告向原告发出通知单。对住宅质量保证书、住宅使用说明书的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为证明不了被告已经具备了交付条件，也证明不了原告自身原因拒绝收房。且交房日期是格式化，现在原告还没有收房，被告已经填写了时间，严重违反了交房的规定。对建设工程竣工验收备案证认为没有验收这两个字，不能证明被告具备验收条件，也证明不了被告要证明的问题。对“关于对责令整改通知书异议的回复函”的真实性无异议，但对证明的问题和对合法性有异议，认为恰恰证明原告提交的整改通知已经发生法律效力。已经超过了行政复议和诉讼的期限。该证据是内部的回复函，对外不具有法律效力。原告提交的责令整改通知书不能用回复函的形式予以撤销。吉林市商品房交付管理办法在2012年10月1日已经发生法律效力，并且备案。吉林市城市开发中心无权也不能以原告与被告商品房合同中关于交付条件的内容早于该法规的规定，而不适用。只要被告交付的房屋在2012年10月1日之后，就应适用商品房交付使用办法；对证据4有异议，认为是复印件，且无法核实是本人签的，证明不了2012年12月15日符合入住条件，这两份承诺书与原告的房屋不是一个房屋，与本案无关联性。本院针对原被告双方所提举的证据，作如下认证：对原告提供的证据1-证据5、证据9，因被告对真实性均无异议，故本院均予以采纳；对证据6因被告提出异议，且无法确认真实性，故本院不予采纳；对证据7、证据8、证据11，因被告提出异议，又无其他证据佐证，故本院无法确定该证据的证明力，故不予采纳；对证据10，因系各证人对自己购买房屋的行为单方描述，故与本案不具备关联性，本院不予采纳。对被告提供的证据1中的建设工程规划许可证、城乡规划验收合格证因原告对真实性无异议，故均予以采纳；对房屋设计图纸、消防连廊位置说明简图因原告均对真实性提出异议，且该两份证据均为复印件，故本院无法确认该证据的的真实性，不予采纳；对证据2，因原告对真实性无异议，故予以采纳；对证据3中的房屋交付使用通知单因被告未提举原件，且原告否认是本人签收，故不予采纳；对住宅质量保证书、住宅使用说明书、责令整改通知书异议的回复函、建设工程竣工备案证因原告对真实性无异议，故予以采纳。通过庭审调查及对以上证据的分析与认定，本院确认如下事实：2011年4月30日，原告闫风凯（买受人）与被告吉林万科公司（全称吉林市万科滨江房地产开发有限公司，出卖人）签订《吉林市商品房买卖合同》及补充协议。合同主要内容为：闫风凯购买吉林万科公司开发的万科城7-1号楼2单元26层107号房屋（建筑面积88.61平方米）；单价为6014.1元/平方米，房屋价款总计532909元；付款方式及期限为，买受人在2011年4月30日前支付首付款为人民币162909元，剩余房款人民币370000元进行贷款；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付给买受人；出卖人逾期交房超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房验收合格证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。补充协议约定的主要内容为：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理交付手续；出卖人以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，买受人未接到商品房交付使用通知书的，以合同约定的交付期限的最后一天为交付使用的时间，以房屋所在地为交付地点；出卖人已按法律和合同履行交付使用义务，买受人无合法理由拒绝受领而不办理房屋交付手续的，视为出卖人已按期交付；房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理；买受人在签订商品房买卖合同及补充协议之前，对沙盘、模型、总平面图、鸟瞰图等已充分了解并认可。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了全部购房款。另查明：2011年3月11日，被告对其开发的吉林万科一期工程在销售中心现场内的沙盘等现状到吉林省长春市国民公证处申请保全公证，该公证处予以公证，并作出（2011）吉长国民证民字第313号《公证书》。2012年12月19日，被告取得了竣工工程备案证。原告闫风凯所购房屋同层相邻两单元楼梯通过北侧户外连廊相连通（即存在消防连廊）。本院以查明的事实为基础，围绕双方当事人的诉辩，根据相关的法律、行政法规、司法解释之规定，作出如下评判：
一、原告提出诉求的请求权基础是违约责任而非侵权责任原被告缔结的《吉林市商品房买卖合同》，系双方当事人真意表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条所规定的合同无效之情形，故该合同为有效。双方当事人应当信守有效的合同，履行合约义务。否则，构成违约，依法应承担相应的违约责任。在合同当事人一方的违约行为同时又侵犯对方当事人的人身、财产权益时，违约责任与侵权责任一并产生，致使违约责任的请求权与侵权责任的请求权出现重叠，形成违约责任请求权和侵权责任请求权的竞合。在买卖合同中，出卖人因故意或过失出卖存有瑕疵的标的物于买受人并致其人身权或财产权受损的，出卖人依合同法规定应负违约责任，依侵权法应负侵权责任，从而发生违约责任和侵权责任竞合的现象。对于本案而言，如果被告交付的房屋不符合约定，且肇致原告的人身或财产受损，则产生违约责任和侵权责任的竞合。《合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”由此可见，在违约责任与侵权责任竞合的情况下，受损害方只能选择其一：或者提起违约之诉，追究对方的违约责任，或者提起侵权之诉，追究对方的侵权责任，而不能同时行使这两个请求权，即受损害方不能既要求对方承担违约责任，又要求承担侵权责任，仅能从违约责任或者侵权责任两者之间选择一种责任承担方式要求对方承担。原告主张被告因迟延交房而应支付违约金，原告提出此项诉请的理由是，被告未按照合同约定的日期交房，应按照合同约定的违约金计算标准，向原告支付逾期交房的违约金。显然，原告要求被告承担的是：因被告逾期交房的违约行为而产生的违约责任，而绝非侵权责任。倘若消防连廊存在属于被告违约所致，并由此引发侵犯原告采光、通风及居住安全的损害，则导致侵权责任与违约责任的竞合。但于两种责任竞合的场合，按照《合同法》第一百二十二条之规定，原告只能从提起违约之诉或侵权之诉之间选择其一。从原告主张被告承担逾期交房违约责任之主张可见，其提出被告赔偿因消防连廊存在致损的诉请，亦为要求被告承担违约责任。
二、被告没有违约，依法不应当承担违约责任原告之诉求实质为违约之诉，其请求能否获得支持取决于被告是否违约，若违约则支持；否则，不能得到支持。（一）被告未逾期交房，原告要求被告支付迟延交房违约金及租房租金的诉请不能得到支持。关于交房日期，在原被告双方签订的《吉林市商品房买卖合同》中的约定是在2012年12月31日前交房。关于交房条件，从该商品房经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件这4个选项中，双方当事人选择的是经验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”此处的验收范围的界定体现在《建设工程质量管理条例》第四十九条，及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（以下简称《竣工工程备案办法》）第五条和第六条中。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。第二款规定：建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《竣工工程备案办法》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”《竣工工程备案办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”《竣工工程备案办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”由上述规定可见，房屋建筑取得备案证的必要条件是：建设工程业已验收合格、取得了规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件，公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明等文件，是住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果发现建设工程质量不合格，应责令停止使用，重新组织竣工验收。被告提供的《竣工工程备案证》上记载涉案房屋已于2012年12月19日通过备案。该备案证由备案机关在履行职责时所制作的，属于公文书。按照最佳证据规则，公文书具有较强的证明力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据证据若干规定》（以下简称《证据规定》）第七十七条之规定，在没有充足反证推翻的情况下，应当对此备案证这一公文书予以采信。依照前述规定，备案机关出具备案证的前提是建设工程已经验收合格，若在审查备案的过程中发现建设工程质量不合格，不但不能备案，而且还应责令停止使用，重新组织竣工验收。本案讼争房屋经由备案机关备案，说明本案诉争房屋业已验收合格，具备交付条件。除非原告提供力证证明被告不符合备案标准，不具备法定交房条件。虽然原告主张按照《吉林市商品房交付使用办法》之规定，被告未取得《商品房交付使用通知单》，不具备交付涉案房屋的条件。就此，原告提举吉林市城市开发中心制发的《责令整改通知书》，该通知书认定被告交房行为，违反了《吉林市城市商品房交付使用办法》第十四条的规定，并责令被告停止办理入住手续，限期完成整改。原告虽然以此作为被告不具备交房条件的证据。但在被告对该通知提出异议后，该中心作出的回复，在复函中明确被告的商品房合同中关于交付条件的约定内容早于《吉林市城市商品房交付使用办法》，因此，该办法对吉林万科城一期（诉争房屋在其中）项目不具有约束力。从中可见，吉林市城市开发中心作出的《责令整改通知书》已被回复函取缔，原告以该通知书证明被告交付的房屋属于不具备交付条件的证据基础随之丧失。此故，应认定被告向原告交付房屋时符合法定交房条件。被告在完成开发的诉争房屋备案后，已经按照双方签订的补充协议（“不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，买受人未接到商品房交付使用通知书的，以合同约定的交付期限的最后一天为交付使用的时间，以房屋所在地为交付地点；出卖人已按法律和合同履行交付使用义务，买受人无合法理由拒绝受领而不办理房屋交付手续的，视为出卖人已按期交付”）完成了交付。可见，被告并不存在逾期交房的违约情形。有鉴于此，原告要求被告承担迟延交房违约金及租房租金的诉请无法获得支持。（二）诉争房屋存在消防连廊并非被告违约所致，被告无由承担与此相关的违约责任。被告承担违约责任以其违反合同约定义务和默示义务为必要。被告就消防连廊的存在而承担违约责任的合约前提是，合同约定作为买卖标的物的涉案房屋不应当设置消防连廊，而被告违反双方约定不作为的合同义务，擅自增设消防连廊，该行为构成违约，应承担相应的违约责任。纵观原被告所签订的《吉林市商品房买卖合同》及补充协议的内容，并无诉争房屋不得设置消防连廊的规定。被告交付的房屋设置消防连廊并没有违反双方当事人的约定，不构成违约，没有承担违约责任的合约根基。被告在售房时已明示诉争房屋设置消防连廊，此明示之举，是被告按照交易习惯履行其应当承担的默示义务。为证明原告签订协议时即知道其所购买的商品房外侧有消防连廊，被告提举了公证书予以证明，公证书中的沙盘图片上标注了原告所购买的房屋外侧有消防连廊，且原被告所签订的补充协议中第30条约定了买受人在签订商品房买卖合同及补充协议之前，对沙盘、模型、总平面图、鸟瞰图等已充分了解并认可等内容。按照日常生活经验法则，常人在购买未予建成的房屋的时候，都会对所购房屋进行充分的了解以确认是否购买，如口头询问、查看模型、阅览设计图纸等。在被告提举证据证明原告购房时知悉消防连廊存在的情况下，若原告对此予以反驳，应当提供证据证明其反驳成立，但原告却未能提供相应的反证。《证据规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人承担不利后果。”据此，在原告未提交反证证明其反驳成立的情况下，应当认定被告在购房时，已向原告明示该房建有消防连廊。因之，被告履行了基于交易习惯而产生的默示义务。此故，被告没有违背交易习惯而生的默示义务，其承担此方面违约责任要件随之丧失。国家经济委员会、公安部联合下发的《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.1.2条第二款规定：“超过十八层，每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，十八层以上部分每层相邻单元楼梯通过阳台或凹廊连通（屋顶可以不连通），十八层及十八层以下部分单元与单元之间设有防火墙，且户门为甲级防火门，窗间墙宽度、窗槛墙高度大于1.2M其为不燃烧体墙的单元式住宅”，作出上述规定的目的在于保障居民的生命财产安全。每个建设单位都应当严格遵守上述规定，被告作为建设单位当然概莫能外，应恪守这一法定默示义务，亦即其开发的房屋应当符合消防要求，否则，不符合保障居民人身和财产安全的建设标准，亦应承担违约责任。被告设置消防连廊的行为，履行了法定默示义务。基于此，被告因其未违反法定默示义务，而没有据此承担违约责任的必要条件。退言之，即使系被告的违约行为致使诉争房屋设有消防连廊，原告亦应证明因此所遭受的损失。就损失问题，原告申请鉴定，但没有相应的鉴定机构能够对此予以鉴定。亦即，原告无法举证证明其因消防连廊给其造成损失的具体数额。根据《证据规定》第二条第二款之规定，原告不得不承担因举证不能而导致其诉求不能得到法律支持的不利后果。尚需提及的是，因物业费、供热费等费用原告在庭审中自认其并未实际交纳，系尚未发生的损失，原告对物业费、供热费的诉讼主张本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告闫风凯的诉讼请求。案件受理费2065元，由原告闫风凯负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 ： 杨 梅
代理
审判员 ：罗世红
代理
审判员 ：金权培
二〇一三年十二月十九日代理
书记员 高 千 惠