福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2013）涵民初字第20号原告吴金燕，女，1951年1月3日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。原告魏金暖，男，1974年10月22日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。上述二原告的委托代理人陈洪平，福建鹏翼律师事务所律师。被告魏金强，男，1969年6月29日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。第三人魏祖选，男，1974年9月17日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。委托代理人蔡玉和，福建重宇合众（莆田）律师事务所律师。第三人魏天赐，男，1945年7月13日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。第三人杨素连，女，1970年8月17日出生，汉族，农民，住所地莆田市涵江区。
原告吴金燕、魏金暖诉被告魏金强、第三人魏祖选、魏天赐、杨素连物权保护纠纷一案，于2008年10月28日向本院提起诉讼，2008年12月15日，本院作出（2008）涵民初字第2891号民事判决：
一、被告魏金强将坐落于涵江区白沙镇广山村尾楼28号的房屋转让给第三人魏祖选的民事行为无效；
二、第三人魏祖选自本判决生效之日起十五日内停止关闭上述房屋，将房屋返还魏天赐、魏金暖、原告吴金燕、被告魏金强，恢复原告吴金燕自由居住的权利；
三、被告魏金强应自本判决生效之日起十五日内返还给第三人魏祖选购房款人民币17.5元。判决后，被告魏金强、第三人魏祖选不服，提起上诉。2009年6月16日，莆田市中级人民法院以原审法院认定事实错误，原判应予撤销为由，作出（2009）莆民终字第291号民事判决：
一、撤销本院（2008）涵民初字第2891号民事判决；
二、驳回被上诉人吴金燕的诉讼请求。
原告吴金燕不服，向福建省高级人民法院申请再审。2010年3月29日，福建省高级人民法院以原判未追加当事人所主张的其他共有人参加诉讼，违反了法定程序，可能影响案件正确判决为由，作出（2010）闽民提字第28号民事裁定：
一、撤销本院（2008）涵民初字第2891号民事判决和莆田市中级人民法院（2009）莆民终字第291号民事判决；
二、本案发回本院重审。2010年6月12日，本院对本案重新立案审理，并于2011年5月31日作出（2010）涵民初字第2247号民事判决：
一、被告魏金强将坐落涵江区白沙镇广山村尾楼28号的房屋转让给第三人魏祖选的民事行为无效；
二、驳回原告吴金燕、魏金暖的其他诉讼请求。
原告吴金燕、魏金暖和第三人魏祖选不服，提起上诉。2011年12月2日，莆田市中级人民法院作出（2011）莆民终字第835号民事判决：驳回上诉，维持原判。
原告吴金燕、魏金暖和被告魏金强、第三人魏祖选不服，向福建省高级人民法院申请再审。2012年9月12日，福建省高级人民法院以申请再审人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（六）项规定的情形为由，作出（2012）闽民申字第497号民事裁定：
一、指令莆田市中级人民法院再审本案；
二、再审期间，中止原判决的执行。2012年12月12日，莆田市中级人民法院以原一、二审认定事实不清，证据不足为由，作出（2012）莆民再终字第33号民事裁定：
一、撤销本院（2010）涵民初字第2247号民事判决和莆田市中级人民法院（2011）莆民终字第835号民事判决；
二、发回本院重审。2012年12月25日，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴金燕、魏金暖的委托代理人陈洪平和被告魏金强，以及第三人魏祖选的委托代理人蔡玉和、第三人魏天赐到庭参加诉讼，被告杨素连经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴金燕、魏金暖诉称，1995年1月，魏天赐以户主身份，代表原告以及魏金强、杨素连，向有关部门申请了坐落白沙镇广山村尾楼28号的宅基地一处。随后，原告全家共同出资、出力，在该审批的宅基地上建起二层砖混结构房屋一幢。1998年9月10日，被告魏金强背着原告，编造“因分家现由其继承”的事实，骗取原莆田县人民政府为其办理上述宅基地的权属变更登记，将原登记户主为魏天赐名字变更为其本人。2004年1月间，原告魏金暖发现此事后，立即向莆田市涵江区人民法院提起行政诉讼。2004年3月8日，莆田市涵江区人民法院作出判决：撤销原莆田县人民政府颁发给被告魏金强的荔集建（1999）第04＊＊＊＊号集体土地建设用地使用证。莆田市中级人民法院也维持了该判决。2008年间，被告魏金强擅自将上述二层楼房卖给第三人魏祖选，现房屋大门已被第三人魏祖选锁起，致原告无法进去居住。原告认为，原告对讼争房屋及其占用的土地享有共有权，且该宅基地属原告家庭唯一的宅基地，被告魏金强私自转让该房屋侵犯了原告的财产权，造成原告无法居住。故请求：1、确认被告魏金强将坐落涵江区白沙镇广山村尾楼28号的房屋转让给第三人魏祖选的民事行为无效。2、判令第三人魏祖选停止关闭上述房屋，恢复原告自由居住的权利。被告魏金强辨称，一、被告的养父即第三人魏天赐虽于1995年申请过建房用地，并取得了建设用地许可证，但该许可证在有效期内（1995年8月28日至1996年8月28日止）未实施建房，被依法收回而丧失了效力，因而原告以此为由，提出权利主张已经失去法律依据。之后，由于被告与原告魏金暖分家后，原告根本就不想在广山村盖房（此后不久其户籍迁至城厢区），被告在经全家人同意并付出必要的代价（“欠条”、“立约”等可以证明此点）后，于1998年8月15日以自己的名义向有关部门申请建房，其申请材料于同年9月2日起在村部公示（此证据材料足以纠正行政判决中认定的没有公告的事实），手续齐全。原告对建房的各项办证费用进行交付，建房手续依法获审批后，开始建房。建造房屋是被告，既不是第三人魏天赐，更不是原告魏金暖，对此原告及相邻各户的全村人均是知道的。自1998年建房起至2008年9月29日讼争房屋转让给第三人魏祖选止，在长达十年的时间里，讼争房屋一直由被告在内居住管理，足以证明了讼争房屋是由被告出资建造的。再者，在此十年时间里，原告吴金燕、魏金暖没有一草一木、一床一衣放在该讼争房屋内，否则，根本不可能在第三人魏祖选搬进居住管理数月后，才发现讼争房屋被转让，而且平时也没有主张过任何的动产权利，至此，原告以共有权被侵犯为由向法院提起诉讼早已超过二年的诉讼时效，原告要求关闭该房，让他们自由通行是无理和说谎的。
二、《立约》和《欠条》，也证明了讼争房屋所有权属被告所有的。原告魏金暖所书写的《立约》证明了以下事实：1、自2002年9月16日起，讼争房屋及其房地属于被告所有的；2、原告魏金暖与被告早已分家；3、第三人魏天赐的供述及被告提供的广山村的证明是真实可信的；4、原告提出共有权的主张依约失去依据；5、原告以行政诉讼中撤销原莆田县人民政府颁发的建设许可证为由，主张对讼争房屋有共有权，缺乏事实和法律依据；总之，讼争房屋属于被告所有的，被告有权转让给第三人魏祖选，转让双方均没有过错，转让行为是有效的，应依法受保护，认定转让行为有效，也是有效地保障商品交易的安全性和稳定性。第三人魏祖选辩称，一、1998年，原莆田县人民政府在颁发给被告魏金强的集体土地建设用地使用证时，因审查不严，致被莆田市中级人民法院认为“因分家由其继承为由进行更名，没有证据，属事实不清，没有公告违反了法定程序”为由作出生效行政判决进行撤销。该判决还明确认为被告魏金强“提供的例如立约、欠条、收据、发票、村委会证明等证据，只能证明讼争房屋的起盖和归属情况”。对此，不难看出，行政判决是针对原莆田县人民政府的违法行政，而不是针对被告魏金强，因此，原告以行政判决为由，且不提供任何出资等证据就主张其对讼争房屋有共有权是蓄意曲解，是一种变相的绑架式勒索的侵权行为，应当予以驳回。
二、包括原告在内的全村人都知道讼争房屋系被告魏金强起盖的，且一直由其居住管理。被告魏金强把讼争房屋转让给第三人魏祖选时，其证件和建房手续齐全，交付房屋时也一并交付。第三人魏祖选以17.5万元合理价格取得讼争房屋，再者，法律并没有规定对农村房产转让必须经过登记，因此，转让双方均没有任何过错，转让行为完全符合善意取得的构成要件。当讼争房屋交付给第三人魏祖选两个多月后，且原告也早已把户籍迁入城镇，原告以物权纠纷起诉被告魏金强及第三人魏祖选，令人感到十分荒唐。因此在莆田市中级人民法院（2009）莆民终字第291号民事判决生效后，第三人魏祖选又依村部规划再加高两层，共花去30多万元。应当指出，善意取得制度的设立是为了维护商品交易的安全性和交换秩序的稳定，因此设立相当高规格的法律条款予以保障，例如“登记规定”必须是由法律，而不是由法规或规章规定的，因此在否定善意取得时，必须有充分的法律依据，而不应随意和轻易地设定理由。综上所述，被告转让房产是有效的。即使无效，也应认定第三人魏祖选是善意取得该讼争房屋，应依法受法律保护。第三人魏天赐辩称，被告魏金强是其抱养的儿子，原告魏金暖是其亲生的儿子。其原来审批的宅基地因为高压线在上面盖不起来。讼争房屋是在村规划区内起盖的。讼争房屋的审批手续、出资、施工等都是由被告魏金强实施的，当时被告魏金强申请建房在村部公示时，原告均没有提出异议。对当时规划区内的相邻关系在村支部书记见证下进行签字、协调的。在历次审理过程中原告都没有出庭，且他们对房屋的方向等都不清楚。讼争房屋是被告魏金强的。第三人杨素莲未作书面答辩。（一）本院在审理过程中，原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、《居民建房用地申请表》、《收款收据》、《福建省建设用地许可证》各一份，欲证明：1995年第三人魏天赐以户主身份代表家庭成员魏金暖、吴金燕、魏金强、杨素连、魏年连和他本人共6人，向有关部门申请了坐落于莆田市涵江区白沙镇广山村尾楼的宅基地一处并获得审批，批准盖房用地面积为120平方米的事实。2、《土地登记审批表》、《土地登记申请书》、《野外勘丈草图》、《土地调查意见》、《宗地图》、《相邻界址确认书》、《使用土地更改户名申请表》、《福建省行政性收费专用票据》各一份，欲证明：1998年8至9月间，被告魏金强背着第三人魏天赐等全体家庭成员，编造“因分家现由魏金强继承”的理由，单方将原审批在第三人魏天赐名下的建设用地更名到其个人名下，然后将讼争房屋的宅基地使用权申请确权登记到其个人名下的事实。3、（2004）涵行初字第12号行政判决书、（2004）莆中行终字第58号行政判决书各一份，欲证明：被告魏金强更改户名、申请宅基地确权登记的行为被生效行政判决确认为侵犯原告吴金燕等人共有权利的事实。4、《广山村委会证明》一份，欲证明：第三人魏天赐申请获审批的建设用地因遇高压电网而被调换到广山电站对面的事实。5、行政答辩状（第1点）、行政上诉状（事实与理由第2点）各一份，欲证明：被告魏金强自认讼争房屋系在第三人魏天赐申请获审批的土地上建造的事实。6、《福建省村镇个人建房申请表》、《福建省村镇个人住宅建设许可证》各一份，欲证明：被告魏金强依据第三人魏天赐的居民建房用地申请表申请办理村镇个人住宅建设工程规划许可证；广山电站对面的宅基地系第三人魏天赐申请获审批的宅基地调换而得的事实。7、《行政诉状》、《关于撤销荔白建村许（1998）1＊＊＊号村镇个人住宅建设许可证的决定》、（2010）涵行初字第2号行政裁定各一份，欲证明：广山电站对面的宗地系第三人魏天赐申请获审批的宅基地调换而得，被告魏金强不能作为讼争房屋建设工程规划的申请人。（1998）1101号村镇个人住宅建设许可证已被撤销的事实。8、《收款收据》一份，欲证明：2004年以前第三人魏天赐户的“三金农税”均由被告魏金暖交纳的事实。9、2009年1月21日广山村委会证明一份，欲证明：讼争房屋用地属第三人魏天赐全家所分的责任田，广山村不清楚谁出资建房的事实。上述证据，经庭审质证，被告魏金强对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为申请表和许可证一年没用已经过期。
原告申请的宅基地与被告申请的宅基地不是同一个地方。对证据2的真实性有异议，但认为不是直接从原件复印而来，应以被告提供的自己的申请表等原件为准。对证据3的真实性无异议，但认为不能证实原告所要证明的内容，行政官司审查是多方面，其不能证实原告对讼争房屋有共有权。对证据4的真实性有异议，认为该村委会前后开具三份证明，其证明内容相互矛盾，不能证实原告所要证明的内容。对证据5是被告魏金强向法庭提供的，该证据内容是朋友代写的，对行政答辩状和行政上诉状的内容，被告魏金强没有叙述清楚，所以朋友对其内容也没写明白，应以证据反映出来的客观事实为准。其不能证实原告所要证明的内容。对证据6的真实性无异议，但认为不能证实原告所要证明的内容。被告魏金强是另行申请审批的，与原告魏金暖无关。被告魏金强审批起盖的房屋是村里面统一规划的。对证据7有异议，认为管理服务中心无权撤销已经颁发12年的建设许可证，该证据没有法律效力。行政诉讼已经撤诉，且该行政诉讼中的原告不是吴金燕。证据8与本案无关。对证据9的真实性有异议，认为有三份不同的证明内容存在，村委会开的三张证明互相矛盾，该证据没有证明力。第三人魏祖选对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为该证据已经失效，不能作为主张权利的依据。对证据2的真实性无异议，但认为本案不涉及继承问题，在行政诉讼时对事实没有审查清楚，不能证实原告所要证明的内容。对证据3二审行政判决书明确告知，被告魏金强提供的立约等只能证明本案讼争房屋的归属问题，且该行政诉讼的原告是魏金暖，而不是吴金燕，故不能证实原告所要证明的内容。对证据4的真实性有异议，认为有作假的嫌疑。对证据5中上诉状所描述的一些事情本身与事实不符，被告魏金强是另外再申请起盖房屋的。被告魏金强对法律和事实存在误解导致答辩状和上诉状中某些不实的描述。对证据6同意被告的意见。对证据7，认为时隔了6年之后再撤销，材料没有送达给被告魏金强。当时也不是服务中心来发证，应当是谁发证谁来撤销。证据8与本案无关。对证据9的真实性有异议。第三人魏天赐对原告提供的证据的质证意见同意第三人魏祖选的质证意见。（二）本院在审理过程中，被告魏金强在本院指定的举证期限内对其主张提供了以下证据：1、《福建省村镇个人建房申请表》一份，欲证明：1998年11月17日，被告魏金强是个人申请建房，申请建房的地点是在广山电站对面，申请建房的理由是兄弟分家，住房紧张的事实。2、《福建省村镇个人住宅建设许可证》一份，欲证明：1998年12月25日，被告魏金强获得住宅建设许可证的事实。3、《契税完税证》一份和《收费票据》、《专用票据》各二份，欲证明：被告魏金强自己出资交费、完税、放样建房的事实。4、照片一张，欲证明：讼争房屋的坐落与第三人魏天赐申请的建房用地是不同的两处地方，第三人魏天赐申请的建房用地是在高压电杠旁，被告魏金强申请的建房用地是在广山电站对面的事实。5、广山村委会证明一份，欲证明：早在1999年5月12日村委会就证明被告魏金强是在规划区内独立建房的事实。6、第三人魏天赐《居民建房用地申请表》一份，欲证明：1995年元月20日，第三人魏天赐申请建房用地的地点在高压电杠旁3米的地方。该申请表内注明已批准的建房用地超过一年未使用土地的，由县级以上土地管理局收回其土地使用权，第三人魏天赐申请建房用地早已失效的事实。7、第三人魏天赐《建设用地许可证》一份，欲证明：许可证的有效期至1996年8月28日事实。8、原告魏金暖的民事诉状一份，欲证明：2003年6月6日，原告魏金暖起诉要求被告魏金强还款时就承认讼争房屋是被告魏金强的财产的事实。9、立约、欠条各一份，欲证明：2002年9月25日，原告魏金暖立约承认自结款后，讼争房屋及其房地与原告魏金暖无关，讼争房屋是被告魏金强的财产。被告魏金强代还第三人魏天赐的欠款。当时在双方立约和书写欠条时原告吴金燕、第三人魏天赐均在场，原告吴金燕是道知被告魏金强和原告魏金暖立约的内容的事实。10、（2003）城民初字第139号民事判决书一份，欲证明：生效判决书确认证据8和证据9的真实性的事实。11、协议书一份，欲证明：讼争房屋一直由被告魏金强居住管理使用的事实。上述证据，经庭审质证，原告对被告魏金强提供的证据1反而证明广山电站对面的宅基地是第三人魏天赐申请的宅基地。证据2建设许可证错误登记已经被撤销。证据3反而证明其中存在过户行为，才产生了契税问题。对证据4的真实性不清楚，与本案没有关联性。被告魏金强建房的土地就是第三人魏天赐申请的。对证据5的真实性有异议，是虚假的。对证据6、7的真实性无异议，对证明内容有异议，土地部门没有出具收回的文件。证据8、9、10与本案没有关联性。对证据11的真实性和关联性均有异议，原告不知道该协议，不能以签订协议就认定讼争房屋就是被告魏金强的。第三人魏祖选、魏天赐对被告提供的证据没有异议（三）本院在审理过程中，第三人魏祖选在本院指定的举证期限内对其主张提供了以下证据：1、莆田市中级人民法院（2009）莆民终字第291号民事判决书一份，欲证明：第三人魏祖选对讼争房屋具有装修权利的事实。2、房屋装修单据38张，欲证明：第三人魏祖选购房后投入装修款合计276305.9元的事实。3、房屋转让协议一份，欲证明：第三人魏祖选是善意取得讼争房屋的事实。上述证据，经庭审质证，原告对第三人魏祖选提供证据1的证明内容有异议，判决书已经被撤销，且在当时没有确认买卖协议有效，对买卖没有审查。证据2真实性无法确认，如果要求赔偿应进行评估。证据3不能对抗原告，且协议是无效的。被告魏金强、第三人魏天赐对第三人魏祖选提交的证据没有异议。（四）第三人魏天赐、杨素连在本院指定的举证期限内对其主张未提证据。（五）本院依法向莆田市国土资源局涵江分局调取的《土地登记审批表》、《土地登记申请书》《地籍调查表》、《宗地图》《野外勘丈草图》、《居民建房用地申请表》《收款收据》、《福建省行政性收费专用票据》、《使用土地更改户名申请表》各一份。上述证据，经庭审质证，原告对其真实性没有异议，认为该证据可以证明被告魏金强并无在第三人魏天赐以外独立审批土地。被告魏金强对上述证据无异议，但认为《使用土地更改户名申请表》内更改户名的地址与讼争房屋的地址不是同一地方，讼争房屋的地址是其单独审批的。第三人魏天赐质证意见与被告魏金强一致，但补充认为2002年9月25日的《立约》内在双方债权债务结算时，已经明确约定新房与魏金暖无关，魏金暖夫妻都在该《立约》内签名。第三人魏祖选对上述证据真实性没有异议，但认为其在买房时有到国土局查询上述证据，国土局有关人员确定讼争房屋就是被告魏金强的。
本院经审查认为，对原告所提供的证据，合议庭经审查认为，对证据1、2、3、5、7，其真实性、合法性、关联性可以确认；对证据4、9，因广山村委会开具给原告的证明，与开具给被告的证明相互矛盾，其真实性无法确认；对证据6，其真实性可予确认，因该建设许可证已被撤销而无效，该证据的合法性和关联性不予确认。证据8收款收据与本案无关，不予确认；对被告魏金强提供的证据，合议庭经审查认为，对证据1、2，其真实性可予确认，但因讼争房屋的荔集建（1999）第04＊＊＊＊号《集体土地建设用地使用证》和《地镇个人住宅建设许可证》分别被行政判决和相关部门撤销，该两份证据合法性和关联性不予确认；对证据3、4、6、7，其真实性予以确认，对证据5，因广山村委会开具给被告的证明，与开具给原告的证明相互矛盾，其真实性无法确认；对证据9中的立约，其真实性可予确认，但未经其他共有人同意，原告魏金暖与被告魏金强擅自对共有财产进行约定处分，该部份约定侵犯了其他共有人的财产权益，是无效的，不予确认。对证据8、9中的欠条、10、11，与本案无关，不予确认。对第三人魏祖选提供的证据，合议庭经审查认为，对证据1，因已被撤销，该民事判决书不具有法律效力；对证据2，因与本案没有关联性，不予确认；对证据3，真实性可予确认，但不能证明其所有证明的内容，不予采信。对本院依职权调取的证据，合议庭经审查认为，原、被告及第三人对上述证据的真实性均无异议，可予确认。双方当事人对下列事实有争议，经举证、质证，本院分析认定如下：本案讼争房屋宅基地是否来源于第三人魏天赐申请的建房用地的问题原告吴金燕、魏金暖认为，讼争房屋占用的宅基地属于吴金燕、魏天赐、魏金强、魏金暖等人家庭共有。1995年8月28日白沙镇政府批准给以魏天赐为户主的位于广山村涵沟的宅基地一处，面积120平方米。魏天赐一直未在该处建房，后因该宅基地遇到高压电网而被调换到广山电站对面即广山尾楼28号。被告魏金强认为，讼争房屋不是建在魏天赐申请的宅基地上，是被告本人另行申请来的，且建房审批手续由被告办理的，建房资金也是由被告出资的，现出资的所有发票都在被告处，门牌证也是登记被告名字。第三人魏天赐认为，其原来审批的宅基地因为高压线在上面无法起盖，讼争房屋是在村规划区内起盖的，房屋审批手续、出资、施工等均由魏金强实施的。第三人魏祖选认为，讼争房屋产权属于被告魏金强的。合议庭经审查认为，根据本院依法向莆田市国土资源局涵江分局调取的被告魏金强向原莆田县土地管理局白沙土地所申请的讼争房屋土地登记审批的档案记载，证实了1995年1月20日，第三人魏天赐以家庭人口包括原告吴金燕、魏金暖在内全家数人，造成居住困难为由，向有关部门申请建房用地，经审批取得位于白沙镇广山村涵沟的二间宅基地一处。讼争房屋系1997年间起盖的，1998年8月15日，被告魏金强以自己为申请人向原莆田县土地管理局白沙土地所申请办理讼争房屋土地使用权证期间，于同年9月10日向原莆田县土地管理局白沙土地所申请使用土地更改户名时，在申请表内显示：土地原使用户名为“魏天赐”，现使用户名为“魏金强”，更改理由是“原来由父亲魏天赐申请建房，因分家现由魏金强继承”。该档案上对讼争房屋宅基地审批的记载是具有公信力的权利归属证明，被告魏金强在没有相关证据推翻原莆田县土地管理局白沙土地所档案材料记载的情况下，应认定本案讼争房屋的宅基地是来源于有关部门原审批给第三人魏天赐的建房用地。根据上述有效证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：1995年1月20日，第三人魏天赐以其自己为申请人，全家人口有：母亲魏年连（已死亡）、妻子魏金燕、长子魏金强（抱养）、长媳杨素连、次子魏金暖，造成家庭居住困难为由，向有关部门申请家庭建房用地，同年8月份，原莆田县白沙镇人民政府审批给予位于白沙镇广山村涵沟的二间宅基地一处，东至高压杆3米，西至水沟、南至村道、北至自己水沟，占地面积为120平方米。1995年12月23日，原莆田县白沙镇人民政府颁发给予闽土白字（1995）第056号《福建省建设用地许可证》一本，有效日期为1995年8月28日至1996年8月28日。因遇到高压线路未能起盖。讼争房屋坐落在莆田市涵江区白沙镇广山村尾楼28号，系1997年间起盖的。1998年8月15日，被告魏金强向原莆田县土地管理局白沙土地所申请办理讼争房屋的土地使用权证期间，于同年9月10日，以讼争房屋使用土地“原来由父亲魏天赐申请建房，因分家现由魏金强继承”为由，申请使用土地更改户名，将原使用户名为“魏天赐”变更成现用户名为“魏金强”。以上事实有本院依法向莆田市国土资源局涵江分局调取的被告魏金强申请土地登记审批的档案材料记载得以证实。1998年12月25日，白沙镇村镇规划建设管理站颁发给被告魏金强荔白建村许（1998）1＊＊＊号《福建省村镇个人住宅建设许可证》。1999年12月原莆田县人民政府颁发给被告魏金强坐落于白沙镇广山村尾楼28号的荔集建（1999）第04＊＊＊＊号《集体土地建设用地使用证》。2004年1月14日，原告魏金暖向本院提起行政诉讼，请求依法判决撤销荔集建（1999）第04＊＊＊＊号《集体土地建设用地使用证》。同年3月8日，本院作出（2004）涵行初字第12号行政判决书，撤销荔集建（1999）第04＊＊＊＊号《集体土地建设用地使用证》。
被告魏金强不服一审行政判决，提起上诉。2004年5月15日，莆田市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2010年1月13日，白沙镇建设规划管理服务中心以“该宗地原来申请户主为魏天赐，魏金强不能作为此幢房屋建设的申请人”为由，撤销了荔白建村许（1998）1＊＊＊号《福建省村镇个人住宅建设许可证》。2008年9月29日，被告魏金强与第三人魏祖选签订《房屋转让协议》，该协议约定：“一、甲方应在乙方移交该房屋时含四周现状交待清楚（包括该房屋有效证件、夫妻双方愿意出售该房屋书面证明书），一次性付给乙方人民币壹拾柒万伍千元。
二、乙方房屋转让后，不得私自向有关部门重新办理该房屋土地使用证，否则所引起的纠纷后果由乙方完全负责。
三、乙方应义务协助甲方办理该房屋使用证变更手续，所需一切费用由甲方承担”等，时由被告魏金强夫妇、第三人魏祖选夫妇，以及父亲魏天赐在转让协议上签字。另查明，第三人魏祖选与被告魏金强签订《房屋转让协议》后，在支付了款项，被告魏金强也把讼争房屋交付给第三人魏祖选，魏祖选在内装修并增高二层。
本院认为，本案讼争房屋的宅基地是来源于原以第三人魏天赐为申请人，原告吴金燕、魏金暖，被告魏金强、第三人杨素连，以及魏连年作为家庭成员向有关部门审批而来的宅基地，有本院依法向莆田市国土资源局涵江分局调取的对讼争房屋宅基地登记审批档案材料记载为据。该档案材料记载可认定讼争房屋宅基地是包括原告吴金燕、魏金暖在内家庭成员共有的。讼争房屋的荔集建（1999）第04＊＊＊＊号《集体土地建设用地使用证》系被告魏金强以其个人为申请人，以“原来由父亲魏天赐申请建房，因分家现由魏金强继承”为由进行审批办理，后因被法院认为原莆田县人民政府发证事实不清，程序违法而被行政判决撤销，被告魏金强在无相关证据推翻原莆田县土地管理局白沙土地所档案材料记载，且在未经有关部门再登记确权的情况下，其对讼争房地产是无权处分，故被告魏金强主张该讼争房地产属其个人所有，其有权处分，于法无据，不予支持；由于被告魏金强对讼争房地产系无处分权人，其对有争议的讼争房地产转让给第三人魏祖选，是无效的民事行为。第三人魏祖选在没有了解清楚讼争房地产的权属情况而与被告魏金强签订《房屋转让协议》，其自身存在重大过失；再者，因宅基地的所有权归集体，被告魏金强与第三人魏祖选进行宅基地使用权转让时，未征得本集体经济组织同意，故第三人魏祖选对讼争房地产受让的行为尚不构成善意取得的条件，其双方之间对讼争房地产转让的行为也归于无效的，原告请求被告魏金强将坐落涵江区白沙镇广山村尾楼28号的房屋转让给第三人魏祖选的民事行为无效，于法有据，本院予以支持。因居住权是设立在他人房屋上的一种特殊用益物权，而本案原告诉求的居住权是设立在讼争房地产的共有权上，该诉求不符合居住权这一特殊用益物权的特性；再者，整体房地产权属存在争议，其权属应待相关部门重新登记确权后，才可对原告请求的讼争房屋是否有居住权问题作出处理，故原告关于第三人魏祖选停止关闭讼争房屋，恢复原告自由居住权利的诉讼请求，不予支持。因被告魏金强于2008年9月29日与第三人魏祖选签订《房屋转让协议》，原告吴金燕于2008年10月28日即向本院提起诉讼，要求确认转让行为无效，原告的诉讼时效应从2008年9月29日起算，故被告魏金强提出原告以共有权被侵犯为由向法院提起诉讼早已超过二年的诉讼时效的主张，于法无据，本院不予支持。第三人杨素连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款和《中华人民共和国物权法》第七条、第九条第一款、第一百零六条、第一百五十三条、第一百五十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告魏金强将坐落涵江区白沙镇广山村尾楼28号的房屋转让给第三人魏祖选的民事行为无效。
二、驳回原告吴金燕、魏金暖的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告魏金强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 薛建明
人民陪审员 邓爱琼
人民陪审员 方 芳
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 林黄欢附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用等法律和国家有关规定。第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注消登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒约履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由
审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”