云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第725号 上诉人（原审被告）范晓娟，女，1978年4月16日出生，汉族，现住云南省昆明市西山区。 委托代理人余向富，利民法律服务所法律工作者。特别授权代理。 被上诉人（原审原告）张小兰，女，1965年6月13日出生，汉族，四川省西充县人。公民身份登记住址：云南省昆明市五华区西昌路708号B幢3单元601号。 委托代理人刘为然，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人范晓娟因与被上诉人张小兰房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。被告范晓娟委托代理人余向富，原告张小兰及委托代理人刘为然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认以下案件事实：原告张小兰欲向被告范晓娟租赁西贡码头翡冷翠街35号房屋，租赁期限为6个月以上。范晓娟于2014年6月13日向张小兰出具收据一张，其中记载：“今收到张小兰租赁西贡码头翡冷翠街35号（膳道会）定金30000元整”。原、被告双方一致认可，张小兰已实际向范晓娟交付了前述收据中记载的定金30000元。后张小兰与范晓娟对位于西贡码头翡冷翠街35号内房屋的部分物品进行了盘点。盘点结束后，范晓娟要求与张小兰签订书面租赁合同，张小兰以范晓娟不是该房屋所有权人或合法使用权人为由未签订。另查明，范晓娟并非西贡码头翡冷翠街35号房屋所有权人。范晓娟在本案审理过程中陈述该房屋系其从案外人舒琴处租赁，且已签订书面租赁合同。范晓娟向本院提交了其与舒琴之间签订的租赁合同，其中对范晓娟是否有权转租未进行约定。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，被告方可以在订立租赁合同前向原告收受定金，以保证双方正式订立租赁合同。在本案中，原、被告双方欲建立六个月以上的租赁关系前，被告范晓娟收取了原告张小兰的定金30000元，从前述行为来看是双方为保证正式订立租赁合同的行为。后因张小兰得知范晓娟并非租赁标的物所有权人或有权转租人的情形下拒绝与范晓娟订立租赁合同，且范晓娟的确并非该房屋所有权人，范晓娟亦未能提交证据证明其有权对该房屋进行转租，故双方未订立主合同的过错在于范晓娟，范晓娟应将收受的定金双倍向张小兰返还。关于被告范晓娟抗辩称，原、被告双方对欲租赁房屋内的物品已进行了盘点，双方未签订租赁合同的过错在于张小兰，其不应当退还收受的定金30000元。
本院认为，范晓娟收受了张小兰的定金30000元后，双方虽进行了盘点，但盘点的目的亦是为了建立合法有效的租赁关系，而签订租赁合同前张小兰有权要求范晓娟提供其系欲租赁房屋所有权人或有权转租人的证据，在范晓娟无法提供前述证据的情形下，张小兰有权拒绝与范晓娟签订租赁合同，故范晓娟的该抗辩理由本院不予采信。关于张小兰还主张解除与范晓娟之间的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，原、被告之间欲建立六个月以上租赁期限的租赁关系，应当采用书面形式。在本案中，原、被告双方并未签订书面合同，而当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。故原、被告之间的租赁合同关系因双方未签字进而未成立，原告张小兰主张解除没有事实和法律依据，对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百一十五条第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告范晓娟于判决生效之日起十日内双倍返还原告张小兰定金，共计60000元；
二、驳回原告张小兰的其他诉讼请求。本案案件受理费1300元（此款原告张小兰已预交），减半收取，计650元，由被告范晓娟承担（执行前款时一并支付），余款650元退还原告张小兰。” 宣判后，原审被告范晓娟不服，向本院提起上诉。请求：
一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；
二、被上诉人承担一二审诉讼费。主要事实理由为：依据合同法相关规定，双方租赁合同成立并生效。合同约定的租赁物已经交付使用，上诉人作为出租方的合同义务已经履行完毕。原审法院适用法律错误如下：1、在双方没有签订书面合同之前，双方是不定期租赁合同关系。被上诉人的定金由于合同已经实际履行而转化为租金，被上诉人要求双倍返还没有事实和法律依据；2、被上诉人拒绝签订书面合同从而无权要求退还定金；3、虽然法律规定出租人经承租人同意可以转租租赁物给第三人，但是法律还规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，原审法院认为租赁合同没有约定承租人有权对租赁物进行转租而承租人就无权转租租赁物给第三人的结论是错误的。 被上诉人张小兰答辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 原、被告在二审审理中均未提交新证据。 双方当事人对一审判决认定案件事实无异议，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，依据双方陈述及上诉人出具给被上诉人的书面收条内容，被上诉人支付上诉人的3万元款项系作为订立租赁合同担保的定金，被上诉人系给付定金一方，上诉人系收受定金一方。上诉人收受定金后，并未拒绝与被上诉人签订租赁合同。因此上诉人认为不应向被上诉人双倍返还定金的上诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。但是，双方未签订租赁合同，主要原因是双方未能就合同相关事宜协商一致。在此情况下，作为给付定金一方的被上诉人有权要求收受定金一方的上诉人退还定金3万元。上诉人认为应当驳回被上诉人一审被上诉人一审全部诉讼请求的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。另外，原审认为被上诉人主张解除租赁合同无事实及法律依据正确，本院予以维持。原审认定案件事实清楚，部分适用法律正确，本院予以维持；但是部分适用法律不正确，本院依法改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款及第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，
判决如下: 一、维持昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3608号民事判决第二项，即“驳回原告张小兰的其他诉讼请求”； 二、撤销昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3608号民事判决第一项，即“被告范晓娟于判决生效之日起十日内双倍返还原告张小兰定金，共计60000元”； 三、上诉人范晓娟于本判决生效之日起十日内退还被上诉人张小兰定金人民币3万元。 一审案件受理费人民币650元，二审案件受理费人民币1300元，合计人民币1950元，由上诉人范晓娟负担人民币975元，由被上诉人张小兰负担人民币975元。 本判决为终审判决。
审 判 长 代晓明
审 判 员 刘昕光
代理
审判员 熊梓旭
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 郭 涛 来自