北京市延庆县人民法院民 事 判 决 书（2013）延民初字第03614号原告（反诉被告）邵海云，男，1976年7月20日出生。被告（反诉原告）刘瑞林，男，1939年10月24日出生。委托代理人侯书芬，女，1970年9月18日出生。委托代理人张大华，男，1973年9月6日出生。
原告邵海云与被告刘瑞林确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员张晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告邵海云、被告刘瑞林的委托代理人侯书芬、张大华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邵海云诉称，1999年1月5日，我与被告签订了房屋买卖协议，将位于延庆县大榆树镇新宝庄村的房屋一处（北房三间半、西房两间）卖给非本村人刘瑞林。根据相关法律规定：宅基地使用权非同一集体经济组织成员禁止购买。现我诉至法院，要求确认我与被告签订的房屋买卖协议无效，并要求被告返还诉争房屋。
被告刘瑞林辩称，我于1999年购买了原告的一处宅院，购房款为8000元，购房后，我对房屋进行了维修、对围墙增高、进行了水电改造。我是养蜜蜂的个体户，购买此处宅院的主要目的是养蜜蜂，现在宅院被索回，我无法再养蜜蜂，故我反诉要求原告赔偿我地上物的重置成新价152714元，以及不能继续在此处养蜜蜂的损失5万元，共计202714元，同时保留对宅基地区位补偿价的起诉权。
原告邵海云针对被告刘瑞林的反诉辩称，被告要求的赔偿数额过高，我不同意被告的反诉请求。
经审理查明，原告为延庆县大榆树镇新宝庄村村民，被告为延庆县延庆镇自由街村村民。1999年1月5日，原、被告双方签订了房屋买卖协议，原告将延庆县大榆树镇新宝庄村84号院北房三间半、西房两间及其宅院售予被告，房款为8000元。协议签订后，被告支付了购房款，随后入住该诉争房屋进行养蜂，并对诉争房屋进行了维修、水电改造及围墙增高等修缮添附工程。同时在宅院内种植、管理了各类树木48棵。2013年7月23日，原告诉至本院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并要求被告返还诉争房屋。在本案审理过程中，被告同意返还房屋，同时申请对诉争宅基地、宅基地地上物及附属设施进行评估。2013年10月28日，经北京京评价格评估有限公司出具评估结论，宅基地区位补偿价为313938元；院内房屋、院落、树木的重置成新价为152714元，经调解，双方当事人未能协商解决。上述事实，有原、被告双方签订的房屋买卖协议、邵海云名下的集体土地建设用地使用证、价格评估报告书、本院勘查现场照片及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告为延庆县延庆镇自由街村农民，其并非延庆县大榆树镇新宝庄村集体经济组织成员，原、被告双方签订的农村房屋买卖合同，虽系双方的真实意思表示，但由于违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的房屋买卖协议无效。现原告要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，本院应予支持。因该合同自签订时对双方当事人均不具有约束力，双方依据该协议而取得的财产，应当予以返还。现原告要求被告返还诉争房屋及院落，本院应予支持。双方签订房屋买卖协议后，原告已将房屋及院落交予被告居住使用，交付标的当然包括宅基地上的地上物。被告购房后对诉争房屋进行了维修改建，同时在院内种植了树木，现其反诉要求原告赔偿地上物的重置成新价，本院应予支持。被告购买诉争房屋及院落主要用于养殖蜜蜂，双方签订的房屋买卖协议经确认无效后，被告需将其养殖的蜜蜂转移，必定产生一定的搬运费用，就被告主张的该笔费用，理由正当，本院应予考虑，但被告主张的数额过高，本院酌定为950元。因本案宅基地所在地区尚未进入征用拆迁程序，被告可待区位补偿价实际发生后另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条、第六十三条之规定，
判决如下：
一、原告邵海云与被告刘瑞林于一九九九年一月五日就延庆县大榆树镇新宝庄村84号院的北房三间半、西房两间及宅院签订的房屋买卖协议无效。
二、被告刘瑞林将位于延庆县大榆树镇新宝庄村84号院的房屋及院落腾空后返还给原告邵海云，判决生效后三十日内履行。
三、反诉被告邵海云给付反诉原告刘瑞林诉争房屋及院落重置成新价一十五万二千七百一十四元，蜜蜂搬运费九百五十元，共计一十五万三千六百六十四元，判决生效后三十日内履行。
四、驳回原、被告双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元，由原告邵海云负担十七元五角，已交纳；由被告刘瑞林负担十七元五角，判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二千一百五十元，由反诉原告刘瑞林负担四百六十三元，已交纳；由反诉被告邵海云负担一千六百八十七元，判决生效后七日内交纳。评估费一万二千六百一十六元，由原告邵海云负担四千一百二十五元，判决生效后七日内交纳；由被告刘瑞林负担八千四百九十一元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理
审判员 张晶
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 康丽 来源：百度“”