南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第5728号
原告：南京江滨物业管理处，住所地南京市。
法定代表人：马万华，。
委托代理人：顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。
被告：许秀平，男，1955年7月24日生，汉族，个体工商户，住南京市鼓楼区。
委托代理人：刘雅菁，江苏天淦律师事务所律师。 原告南京江滨物业管理处（以下简称江滨物管处）与被告许秀平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由
代理
审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江滨物管处的委托代理人顾志贤、被告许秀平及其委托代理人刘雅菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江滨物管处诉称：位于南京市上元里**房屋为原南京市下关教育局（更名前为南京市下关区教育委员会）所有，后南京市下关区教育局授权原告江滨物管处经营、管理、对外出租。2009年12月30日，江滨物管处与被告许秀平签订房屋租赁合同，约定由许秀平承租本市上元里84号使用面积为54平方米的房屋，年租金为15840元，租期为2010年1月1日至2011年12月31日。租赁期满后，被告继续占用上述房屋，并支付2012年12月31日前的租金。2013年6月28日原告向被告送达书面通知，要求其一个月内腾房交房，被告对此不予理睬。2013年8月29日，原告再次书面通知被告迁让，但被告仍无动于衷。因此原告诉至法院，请求判令被告立即腾空并迁出逾期占用的租赁房屋；被告支付拖欠租金7832元，支付逾期占用期间的房屋使用费（以月租金1320元为标准付至实际迁出之日止），暂计算至2013年9月15日为3388元；被告承担诉讼费用。 被告许秀平辩称：首先，原告不是本案适格的诉讼主体。其次，原、被告自1998年建立了房屋租赁关系，原告未按合同约定及合同法规定提前通知租赁人搬出，擅自解除《房屋租赁合同》于法无据，被告不应当支付原告所谓“逾期占用房屋使用费”。再次，被告承租的房屋在此次拆迁范围内，原告应当根据国有土地征收与补偿的有关法律规定支付被告补偿金。最后，建立租赁关系时被告缴纳保证金，如合同解除原告应返还住房保证金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：：位于南京市现区划调整为“南京市鼓楼区教育局”）所有，并登记在南京市下关区教育委员会名下，并领取了房屋所有权证，后因登记在同一房屋所有权证上的其他房屋售出，原房屋所有权证被产权登记机关收回，南京市鼓楼区教育局未就南京市。后原南京市下关区教育委员会授权原告江滨物管处管理、对外出租涉案的房屋，而后更名的原南京市下关区教育局也授权原告江滨物管处管理、对外出租该房屋。1998年8月25日原告江滨物管处与被告许秀平签订《租赁协议书》，由许秀平承租现南京市，使用面积为54平方米，租期为1998年9月5日至2001年9月5日。后双方之间的租赁协议一直延续。2009年12月30日江滨物管处与许秀平签订《房屋租赁合同》，由许秀平承租上述房屋。双方约定：年租金为15840元，先缴款后用房，付款方式每半年支付一次，每次支付7920元；租赁期限为2年，自2010年1月1日至2011年12月31日；该房屋如遇国家建设需要拆迁征用和教育布局调整以及教育资源重新整合时甲方应提前通知乙方，乙方须无条件搬出，拆迁补偿款由产权人所有。2010年7月27日被告许秀平在该合同的后下方作了备注，内容为“如拆迁须按国家有关政策办理”。租赁期满后，被告继续占有使用该房屋，并支付租金至2012年12月31日。2013年8月29日原告江滨物管处通知被告许秀平在接到通知后10日内迁让，但被告许秀平并没有按原告江滨物管处的要求搬出该房屋。 另查明：2013年4月24日原南京市下关区房屋征收管理办公室发布《幕燕金属物流中心地块危旧房改造项目房屋征收补偿方案公告》，就征收方案征求意见。涉案的房屋在此改造项目拆迁范围内。因区划调整，2013年9月30日南京市鼓楼区人民政府发布《幕燕金属物流中心地块危旧房改造项目房屋征收补偿方案公告》及鼓政征字〔2013〕第8号《南京市鼓楼区人民政府房屋征收决定》，决定对该地块实施征收。 庭审中，原告江滨物管处提供照片三张及通知两份，用以证明因被告拒绝签收通知，原告分别于2013年6月28日、2013年8月29日通过张贴通知告知被告腾房迁让。被告质证认为被告没有收到、看到2013年6月28日的通知，但对真实性没有异议；第二次通知时，被告在出差，原告是以电话形式通知的。 经调解，当事人分歧较大，致调解无效。 上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、租赁协议、土地证、房产证等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为：原告江滨物管处与被告许秀平2009年12月30日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。现南京鼓楼区教育局虽然没有重新办理产权证，但是原南京市下关区教育委员会曾领取过包含该房屋在内的房屋产权证，该房屋的所有权并未变更，仍属南京市鼓楼区教育局所有。原告经原南京市下关区教育局授权，对涉案的房屋进行经营和出租，且自1998年至2011年双方多次签订房屋租赁合同，双方之间的房屋租赁合同关系一直存在，因此原告具有主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，可认定原、被告双方自2012年1月1日后存在事实上的房屋租赁关系，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据相关法律规定，租赁期间为不定期的，当事人可以随时解除合同，出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。同时被告也没有按照原合同约定支付租金，原告可以要求解除合同。2013年8月29日被告知道原告要求其在接到通知后10日内迁让房屋，可视为原告已尽到给予被告合理期限的义务，双方之间不定期租赁关系应于原告给予的合理期限届满之日解除，即2013年9月8日。因原、被告双方房屋租赁合同关系解除，被告应腾空并搬出涉案的房屋。被告未按约定支付租金，对于2013年1月1日至2013年9月8日的租金10912元（以年租金15840元计算），被告应支付给原告。合同解除后，被告未搬出租赁的房屋，仍应支付原告2013年9月9日至2013年9月30日期间房屋使用费，以年租金15840元计算为968元。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下： 一、解除原告南京江滨物业管理处与被告许秀平之间的房屋租赁合同关系。 二、被告许秀平于本判决生效后十日内腾空并搬出承租的南京市，交还原告南京江滨物业管理处。 三、被告许秀平于本判决生效之日起十日内支付原告南京江滨物业管理处租金、房屋使用费11880元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元,减半收取80元，由被告许秀平负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为10×××76） （此页无正文）
代理
审判员 周力文
二〇一三年十二月十九日 见习
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