（2013）二中民终字第16131号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-06-18
案件名称
北京恒富物业服务有限公司等上诉阮×等物权保护纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京恒富物业服务有限公司,富力（北京）地产开发有限公司,邢润涛,郭嘉
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）二中民终字第16131号上诉人（原审被告）北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人罗建，总经理。委托代理人胡倩雯，女，1989年5月27日出生。上诉人（原审被告）富力（北京）地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄路*号院*号楼商业***号。法定代表人张力，董事长。委托代理人邓振华，男，1988年6月15日出生。被上诉人兼被上诉人邢润涛之委托代理人（原审原告）阮秀芳（邢润涛之母），1947年12月18日出生。被上诉人（原审原告）邢润涛，男，1976年10月11日出生。被上诉人（原审被告）郭嘉，男，1986年1月26日出生。委托代理人冯涛，北京市京工律师事务所律师。委托代理人郭荣喜（郭嘉之父），1959年7月9日出生，北京建联公司总经理。上诉人北京恒富物业服务有限公司、富力（北京）地产开发有限公司因物权保护纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第7525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年3月，阮秀芳、邢润涛起诉至原审法院称：我们所购C6号楼没有4层，郭嘉住在我家楼上，北京恒富物业服务有限公司（下称恒富物业公司）和富力（北京）地产开发有限公司（下称富力公司）分别为涉案房屋的物业公司和开发商。很长一段时间我们发现自己家卫生间顶棚漏水。为此，我们找到恒富公司物业公司，恒富物业公司经排查后确定为楼上卫生间地埋管漏水。因涉案房屋购买时为精装修，郭嘉认为是开发商的责任，不同意将其卫生间地面刨开进行维修。开发商以保修期等理由推脱。我们认为，自家房屋房顶漏水，郭嘉系楼上业主，有不可推卸的责任。恒富物业公司收取了我们物业费，有公共维修基金，其现在不作为，也应该有责任。开发商主张的保修期不应成立。因郭嘉、恒富物业公司、富力公司相互推诿，故我们向法院起诉，请求判令郭嘉、恒富物业公司、富力公司对我们的北京××C6-501室卫生间自来水地埋管漏水情况进行维修，使其不再漏水，将我们家卫生间顶棚恢复原状。案件收费由郭嘉、恒富物业公司、富力公司承担。郭嘉辩称：对我现住房给阮秀芳、邢润涛家带来的不便表示理解，我也很无奈。因漏水，我自己家的地板也泡了。当时购买的房屋是精装修，我入住后没有对房屋进行过改动。2008年10月之前曾出现过漏水现象，已经报修，因在保修期内，物业进行了维修，但维修的时间很长。现在又出现漏水，我认为是管线的保修，防水也没有做好，应是开发商的责任。对于维修，我肯定积极配合，但要给我承诺明确的施工期限。恒富物业公司辩称：对漏水的事实没有异议，我方一直与二业主协调，但具体方案没有确定。物业服务的范围是共有部位的维修，本案漏水不属于共有部位，如果需要，我方可以进行维修，但费用需业主承担。富力公司辩称：我方交付的房屋是合格的房屋且该房屋已过保修期，维修责任应当由房屋的产权人负责。阮秀芳、邢润涛要求我方承担保修责任没有事实和法律依据，郭嘉作为房屋的产权人、业主，应当对此承担责任。原审法院经审理确认：阮秀芳、邢润涛二人及郭嘉向富力公司购买了涉案房屋，根据《建筑工程质量管理条例》的规定及房屋质量保证书的承诺，对有防水要求的卫生间、房间的保修期限为5年。阮秀芳、邢润涛二人所购房屋卫生间顶棚漏水，向恒富物业公司报修后，经检查，初步判断属于C6-501卫生间自来水地埋管漏水，应当适用5年的保修期限。涉案楼栋于2006年9月29日进行了工程竣工验收备案，保修期自此时起计算。阮秀芳、邢润涛二人与郭嘉均主张2008年9月左右曾发生过漏水，并由恒富物业公司进行了维修，恒富物业公司、富力公司对此提出了各自的抗辩理由，然而，阮秀芳、邢润涛二人与郭嘉为房屋的实际使用人，对房屋的状况有着切实的感受，相比之下，恒富物业公司、富力公司的抗辩理由难以成立，故法院对涉案房屋曾于2008年9月左右发生过漏水并由恒富物业公司进行了修复一节予以采信。至此，涉案房屋的保修期应当重新计算。对于阮秀芳、邢润涛二人提供的恒富物业公司出具的维修工作单，恒富公司表示没有找到原件，不予认可。因恒富物业公司没有提供相反证据证明该维修工作单不是其公司所出具，且富力公司表述第一次听说涉案房屋漏水是2012年12月7日，与维修工作单所载报修日期一致，故对该维修工作单法院予以确认。以上，阮秀芳、邢润涛二人所购房屋卫生间顶棚漏水经恒富物业公司检查，初步判断属于C6-501卫生间自来水地埋管漏水，其作为物业公司应当对业主提供服务、进行修缮，富力公司应当对此承担保修责任，郭嘉对此应当予以协助。据此，原审法院于2013年8月判决：自判决生效之日起十日内，北京恒富物业服务有限公司、富力（北京）地产开发有限公司对郭嘉的北京市××C6-501号房屋卫生间漏水的自来水地埋管予以修复，修复后将阮秀芳、邢润涛的北京市××C6-301号房屋漏水的卫生间顶部恢复原状，所需费用由富力（北京）地产开发有限公司承担并对此承担保修责任，郭嘉对此负协助义务。判决后，恒富物业公司和富力公司均不服，向本院提出上诉。恒富物业公司上诉称物业公司对业主专有产权部分没有无偿维修义务，要求驳回阮秀芳、邢润涛的诉讼请求。富力公司上诉称原判关于房屋保修期的认定错误，给排水管道的保修期是2年。本案自来水管线发生漏水时间已超过保修期，故不同意承担维修责任，要求驳回阮秀芳、邢润涛的诉讼请求。阮秀芳、邢润涛、郭嘉同意原判。经审理查明：阮秀芳、邢润涛二人系母子。阮秀芳、邢润涛与郭嘉同住北京市××C6号楼，阮秀芳、邢润涛购买的房屋为301号，郭嘉购买的房屋为501号，在阮秀芳、邢润涛的楼上。恒富物业公司为该小区的物业服务公司，富力公司为开发商。涉案的××35号院住宅小区C座住宅及底商于2006年9月29日进行了工程竣工验收备案。2006年9月30日，阮秀芳、邢润涛，郭嘉办理了入住手续。涉案的住宅已由开发商装修，郭嘉入住后未对房屋进行改动。2008年9月左右，阮秀芳、邢润涛发现所购房屋的主卧室卫生间漏水，经郭嘉配合、协助，由恒富物业公司进行了维修。2012年12月，阮秀芳、邢润涛再次发现其客厅卫生间顶棚漏水，遂向恒富物业公司报修。经检查，初步判断属于C6-501卫生间自来水地埋管漏水。因郭嘉表示要求给其承诺明确的施工期限，具体维修方案未能确定。对于阮秀芳、邢润涛二人与郭嘉所述2008年9月左右曾发生过漏水一节，恒富物业公司表示没有找到施工单，当时的工作人员已离职，我方不太清楚。富力公司表示我公司第一次听说涉案房屋漏水是2012年12月7日。一般情况下发生漏水物业应该在三日内通知我们地产公司。涉案房屋之前我公司没有进行过维修，不存在2008年维修过的情况。对于阮秀芳、邢润涛二人提供的恒富物业公司出具的维修工作单，恒富物业公司表示没有找到原件，不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、维修工作单、照片、商品房预售合同及房屋质量保证书、业主档案、收房资料、竣工验收备案表等相关证据在案证实。本院认为：阮秀芳、邢润涛二人及郭嘉向富力公司购买了涉案房屋，根据《建筑工程质量管理条例》的规定及房屋质量保证书的承诺，对有防水要求的卫生间、房间的保修期限为5年。给排水管道、设备安装保修期限为2年。阮秀芳、邢润涛二人所购房屋卫生间顶棚漏水，向恒富物业公司报修后，经检查，初步判断属于C6-501卫生间自来水地埋管漏水，涉案楼栋于2006年9月29日进行了工程竣工验收备案，保修期自该时起计算。虽然排水管道安装保修期限已过，但有防水要求的卫生间、房间的保修期限尚未超过，且考虑到本案发生渗漏的水管系设置在房屋墙内的隐蔽工程，系房屋开发商交付房时即存在的设施，阮秀芳、邢润涛对水管的渗漏不存在过错。在开发商向购房人交付房屋时，购房人客观上无法对隐蔽工程的质量进行查验，故不能排除水管渗漏系施工时的质量问题，因此富力公司作为房屋的开发商应对交付的房屋承担质量瑕疵的担保责任。原审法院判决富力公司承担渗漏水管的修复责任及承担修复费用并无不当。富力公司上诉不同意承担维修责任依据不足，本院不予支持。恒富物业公司作为物业公司对业主房屋及设施负有提供修缮服务的义务，原审判决其与富力公司共同承担渗漏水管的修复责任并无不当，恒富物业公司上诉不同意承担渗漏水管的修复责任，有违法律规定，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由富力（北京）地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费140元，由富力（北京）地产开发有限公司负担70元（已交纳），由北京恒富物业服务有限公司负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林代理审判员 刘苑薇代理审判员 何江恒二〇一三年十二月十七日书 记 员 王若净 关注公众号“”