（2013）三民二终字第272号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-10-27
案件名称
河南南车重型装备有限公司、杨丽买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省三门峡市中级人民法院
所属地区
河南省三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南南车重型装备有限公司,杨丽
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）三民二终字第272号上诉人（原审被告）河南南车重型装备有限公司。法定代表人余卫斌。委托代理人吴祖祥。委托代理人田红卫。上诉人（原审原告）杨丽。委托代理人梁照志、郝雄伟，河南鸿庆律师事务所律师。上诉人河南南车重型装备有限公司（以下简称南车公司）、杨丽因买卖合同纠纷一案，均不服渑池县人民法院（2013）渑民二初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南车公司的委托代理人吴祖祥、田红卫、上诉人杨丽及其委托代理人梁照志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：原告杨丽与河南金马重型机械制造有限责任公司（以下简称金马重机公司）签订《售房合同》，约定原告购买金马重机公司所有的位于义马市珠江路北侧九号楼一层东起第六套房屋一套，总建筑面积为81.5平方米，价格为2330元／平方米，房屋总价189895元，并明确约定甲方（金马重机公司）积极协助办理房产证。原告自2006年5月23日起，分四次至2007年5月29日交清了全部房款189895元。2010年5月28日原告缴纳房屋买卖契税7595.8元。2012年10月9日河南省义马市地方税务局代开收款方为金马重机公司的售房发票。原告在义马市人民政府房产发证办公室办理的编号为12717的房屋产权证书登记面积为70.39平方米，房屋面积比售房合同中约定的面积减少11.11平方米，原告多交房款25886.3元，多交契税1035.452元，故诉讼至法院。另查明，2012年9月27日，河南金马重型机械制造有限责任公司变更为河南南车重型装备有限公司。原审认为：依法成立的合同受法律保护。原告杨丽与金马重机公司签订的售房合同，是双方真实意思表示，依法成立并有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。被告实际向原告交付的房屋登记的建筑面积为70.39平方米，比合同约定的81.5平方米减少11.11平方米，存在欺诈行为，损害了原告的利益，应当按原告多交房款25886.3元的双倍返还，并赔偿原告多交的契税1035.4元。由于被告未及时开具售房发票，致使原告履行完付款义务后长期未能取得房屋权属证书，应承担相应的违约责任，违约金酌定为20000元为宜。被告辩称双方所签订的房屋买卖契约是对之前签订的售房合同的变更，因双方所签的房屋买卖契约仅是为了原告办理房产证所用，双方签订时并无变更合同内容的意思表示，对被告的抗辩不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条之规定，判决：一、被告河南南车重型装备有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨丽51772.6元、赔偿原告多交的契税1035.4元，共计52808元；二、被告河南南车重型装备有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨丽违约金20000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，由被告河南南车重型装备有限公司负担。南车公司上诉称：1、一审认定我公司存在欺诈行为明显错误。2006年5月23日双方签订的售房合同写明建筑面积为81.5平方米，总价为189895元。2012年10月双方到房管局办理房产证时又按房管局的规定签订了一份房地产买卖契约，该契约明确写明建筑面积为70.39平方米，成交价为189895元。杨丽是完全民事行为能力人具有缔约能力，其在签订买卖契约时明知房屋面积变更仍然签字，说明其签字的意思表示真实，且买卖契约内容合法，故契约应为有效。根据后合同优于先合同的规则，应执行买卖契约，一审认定我公司存在欺诈明显错误。2、一审认定我公司存在违约行为错误。买卖合同约定杨丽购房后有关办理房产证的所有费用均由其承担，由于其不交付包括所得税、土地增值税在内的办理房产证所需交纳的相关费用，导致房产证迟延办理，说明杨丽存在违约行为。在房屋过户之前杨丽已经占用，何时办理过户手续并不损害其利益，且一审时其未提交受到损害的任何证据材料，故原审认定我公司存在违约并判决赔偿违约金明显错误。3、房产不属于产品，既不适用《产品质量法》也不适用《消费者权益保护法》，一审法院适用《消费者权益保护法》明显错误。综上，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原审判决并依法改判。针对南车公司的上诉，杨丽答辩称：1、2006年5月23日该房以单价竞标的形式进行拍卖，我通过竞标以每平方米2330元的价格中标后，按南车公司提供的房屋面积81.5平方米计算价款为189895元，双方签订了售房合同，我足额交付了价款。2012年10月11日办理房产证时经房管部门测量实际面积为70.39平方米，南车公司将70.39平方米的房屋按81.5平方米出售，存在虚报面积多收房款的欺诈行为。2、我按南车公司提供的面积全额支付了房款，其理应提供售房发票而长达6年之久不提供发票，导致我无法交纳办证所需费用、无法办理房产证，南车公司存在明显的违约行为。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，南车公司的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。杨丽上诉称：我于2006年5月23日以2330元每平方米单价拍得南车公司16号楼1楼第6套房，双方签订了售房合同。南车公司称房屋面积81.5平方米，按此面积计算房款为189895元，我按南车公司要求交付了房款。南车公司迟迟不出具售房发票，致使我无法办理产权证书，直至2012年10月9日南车公司才出具售房发票，后我到房管局办理产权证时才发现房屋实际面积为70.39平方米，面积缩水11.11平方米，我多交房款25886.3元，多交契税1035.45元。南车公司作为大型企业，收取我房款后长达6年不提供发票，致我长时间无法办理产权证书，属严重违约。6年期间我多次找南车公司，上至厂长下至办事员，但其相互推诿，有意刁难。根据合同法及最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题意见的解释规定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，违约金应为109647.75元，一审判决南车公司支付违约金20000元明显过低，显失公平。请求依法改判增加违约金86569.92元。针对杨丽的上诉，南车公司答辩称：杨丽称南车公司购房发票未开而导致无法交纳有关费用是错误的，办理产权证除契税以外还应当交纳一般营业税、教育费附加收入和其他企业城市维护建设税，这三种税应当是南车公司交纳，杨丽只有把这些税款交给南车公司之后南车公司才能去完税，杨丽未交这些钱南车公司未开发票是行使同时履行抗辩权，南车公司不存在违约行为。杨丽2010年5月28日才交纳契税，即便南车公司违约也应从2010年5月28日计算，而不应从2006年合同签订后计算。二审经审理查明：杨丽与南车公司签订的“售房合同”和“房地产买卖契约”均未注明签订时间。2010年5月28日义马市税务机关出具的契税完税证显示合同签订时间为2010年5月28日，房地产权属转移面积为81.5平方米。2012年10月9日由义马市地方税务局代开的售房发票显示房屋面积为81.5平方米。义马市诚信房地产测绘有限公司出具的涉案房屋的分户图标注的测图时间为2011年5月，房屋面积为70.39平方米。二审查明的其他事实与原审相同。本院认为，杨丽与金马重机公司签订的售房合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。房屋买卖契约杨丽称系为办理房产证根据房管部门的要求在空白契约上签名，南车公司对此虽然予以否认并称契约是对售房合同的变更，但从契税完税证上可以看出该契约签订的时间为2010年5月28日，如果契约是双方合意变更原合同，那么2012年10月9日的售房发票上房屋面积就应为70.39平方米而不应为81.5平方米，同时房产管理部门指定的测绘公司进行测绘的时间是2011年5月，2010年5月28日双方签订买卖契约时尚未进行测绘，故契约上不可能出现与近一年后的测量结果完全相同的面积。因此杨丽关于在契约上签字时契约应填写内容空白的说法更为可信，南车公司关于买卖契约系双方合意变更售房合同，双方意思表示真实的理由不能成立，依法不应予以支持。售房合同约定房屋建筑面积为81.5平方米，每平方米单价为2330元，杨丽据此交款189895元，而南车公司向杨丽交付的房屋实际建筑面积为70.39平方米，与合同约定相差11.11平方米，导致杨丽多交契税1035.4元，对此损失南车公司应予承担。关于房屋面积误差问题，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理原则，南车公司应退还杨丽2.445（81.5×3％）平方米的房款5696.85元（2.445×2330）及自2007年5月29日起按中国人民银行同期贷款利率计至付款之日止的利息；应双倍返还杨丽8.665（11.11-2.445）平方米的房款40378.9元（8.665×2330×2）。由于南车公司未及时开具售房发票，致杨丽付款后长期未能取得房屋权属证书。南车公司称办理产权证除契税以外还应当交纳一般营业税、教育费附加收入和其他企业城市维护建设税，只有杨丽将上述税款交给南车公司之后南车公司才能去完税，完税后才能开具发票，杨丽未交税款南车公司未开发票是行使同时履行抗辩权。根据法律规定一般营业税、教育费附加收入和其他企业城市维护建设税纳税义务人为售房方，南车公司与杨丽的售房合同中也未约定税款应由杨丽负担，故南车公司的该理由依法不能成立。南车公司长期不开具发票导致杨丽无法办理产权证书的行为构成违约，依法应承担违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于因出卖人的原因导致买受人未能及时取得房屋权属证书违约责任的相关规定，南车公司应承担按照杨丽交纳的实际房款数164008.7元（70.39×2330）自2007年8月28日起按贷款利率计算止2012年10月16日（房产证办理之日）止利息数额的违约金，结合2007年8月22日中国人民银行发布的贷款基准利率（年利率7.02％），违约金数额为59112.69元（164008.7×7.02％×（5＋49／365）］。综上，原审判决认定事实清楚、但适用法律错误，判决结果不当，依法应予纠正。上诉人南车公司关于原审判决适用法律错误、杨丽关于原审违约金计算不当的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销渑池县人民法院（2013）渑民二初字第95号民事判决；二、河南南车重型装备有限公司于本判决生效后十日内返还杨丽房款5696.85元及利息（自2007年5月29日起按中国人民银行同期贷款利率计至付款之日止）；三、河南南车重型装备有限公司于本判决生效后十日内返还杨丽40378.9元、赔偿杨丽多交的契税1035.4元，共计41414.3元；四、河南南车重型装备有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨丽违约金59112.69元。一审案件受理费1620元，由河南南车重型装备有限公司负担。二审案件受理费3585元，由上诉人河南南车重型装备有限公司负担1620元，由上诉人杨丽负担1965元。本判决为终审判决。审 判 长 郭旭飞代理审判员 李 剑代理审判员 白彦安二〇一三年十二月十七日书 记 员 郭晓辉 来自