（2013）朝民初字第25121号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2014-10-29

案件名称

北京钰都城商务会馆有限公司与北京市云建房地产开发有限责任公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京钰都城商务会馆有限公司,北京市云建房地产开发有限责任公司,北京市政路桥股份有限公司,北京市市政物业管理中心

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第四百零二条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2013）朝民初字第25121号原告北京钰都城商务会馆有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路176号，注册号110105006353803。法定代表人尹春通，董事长。委托代理人田燕刚，北京市律理律师事务所律师。委托代理人姜磊，女，1983年11月12日出生，北京市律理律师事务所实习律师。被告北京市云建房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区增光路甲34号，注册号110000004151061。法定代表人朱继晨，董事长。委托代理人唐飞，男，1982年9月12日出生，北京云建房地产开发有限责任公司职员。被告北京市政路桥股份有限公司，住所地北京市西城区南礼士路17号，注册号110000005006068。法定代表人郝志兰，董事长。委托代理人刘东，男，1977年10月21日出生，北京市政路桥股份有限公司职员。第三人北京市市政物业管理中心，住所地北京市朝阳区北苑路***号***室，注册号110105004446526。法定代表人张斌，董事长。委托代理人张芳，北京市尚公律师事务所律师。原告北京钰都城商务会馆有限公司（以下简称钰都城公司）与被告北京市云建房地产开发有限责任公司（以下简称云建公司）、被告北京市政路桥股份有限公司（以下简称市政路桥公司）、第三人北京市市政物业管理中心（以下简称市政物业中心）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。钰都城公司委托代理人田燕刚、姜磊，云建公司委托代理人唐飞，市政路桥公司委托代理人刘东，市政物业中心委托代理人张芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钰都城公司诉称：2004年1月1日，就云建公司名下位于北京市朝阳区北苑路约7800平方米的市政道路代征地，我公司与其授权管理该土地出租事宜的市政物业中心签订二份《协议书》，由我公司承租该土地。租赁协议约定：租赁期间，我公司在场地内投资所形成的财产归我公司所有，如遇到政府规划导致本协议终止，双方各不承担责任，由此给付的土地补偿款归市政物业中心所有，属于我公司投资所形成的财产补偿归我公司所有。租赁期间，我公司在土地上投资建设了8732.46平方米建筑。2007年，云建公司与我公司协商合作开发该土地（后又变成国家土地储备征地）。云建公司向市政物业中心签署委托书，委托市政物业中心全面负责该土地上的建设物腾退工作，发生的腾退费用由市政物业中心按照原相关合同签署后统一由云建公司支付。我公司与市政物业中心达成两点意见：1、就租赁场地内，我公司所建房屋给予合理、合法补偿，并另行签订房屋拆迁补偿协议；2、设备拆迁、安装及其他承租户的清退工作由我公司负责落实，并可就设备搬迁等签订协议。根据我公司与市政物业中心达成的上述一致意见，双方签订了有关设备搬迁的协议，约定：我公司将设备全部迁移，并将房屋全部腾空，市政物业中心支付我公司搬家费及设备拆装迁移费2800000元。云建公司认可该协议，并支付我公司该款项。2007年底，该土地上全部建筑物拆迁完毕。但是，云建公司迟迟不与我公司签订关于房屋拆迁补偿的协议。我公司多次催促，直到2013年4月22日，云建公司通过正式函件表示，对我公司所建房屋不予补偿。原北京市市政工程局（市政路桥公司前身单位）为行政部门，不能承担开发任务，就将上述地点的开发任务交给云建公司，规划许可的手续也批给了云建公司。市政工程局由行政部门改制为企业（即市政路桥公司）后，土地还是在市政路桥公司的名下。由于历史原因和政府部门的变化，云建公司和市政路桥公司对土地有共同的权利，因此应当由云建公司和市政路桥公司对我公司共同承担连带责任。为了维护我公司的合法权益，现诉至法院要求云建公司、市政路桥公司给付我公司财产补偿款9823417元及2009年1月1日至判决生效之日止的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。云建公司辩称：钰都城公司的起诉没有事实和法律依据。1994年4月，北京市政府批准同意北京市市政工程局征用含本案所涉代征地块在内的13多公顷地块，后该局让我公司对该地块进行建设、代征。为迎接北京奥运会进行环境整治，朝阳区政府于2006年发文要求我公司对惠新西桥东南侧的市政代征用地范围内的地上建筑物和其他设施于2006年7月31日前自行拆除，无条件腾退土地。于是我公司委托市政物业中心整治该地块环境。2007年11月2日，钰都城公司与市政物业中心签订协议书，承诺在2007年11月28日前将上述地点的自建经营用房及办公用房腾空，自行或交予市政物业中心拆除，并将设备全部迁移完毕。为鼓励钰都城公司对本次环境整治工作的支持，市政物业中心同意支付其2800000元。同年年底，该地块的环境整治工作结束。钰都城公司在上述地块上的自建用房属于违法建筑，拆除违章建筑和临时建筑不应予以补偿。钰都城公司与市政物业中心约定其投资所形成的财产补偿归其所有是无效的。而且，在2007年政治环境腾退代征用地时，本案所涉建筑也是无条件拆除的，朝阳区政府没有给我公司任何补偿。钰都城公司就租赁合同纠纷提起诉讼，我公司不是合同当事人，不是本案的适格被告。退一步说，即使市政物业中心是受我公司委托，对代征地（北小营）进行的管理、维修和出租，但签订租赁协议的双方是钰都城公司和市政物业中心，履行合同义务的也是市政物业中心，而非我公司。2007年11月，钰都城公司与市政物业中心签订解除租赁关系合同时，合同义务也是由市政物业中心履行。综上，我公司不同意钰都城公司的诉讼请求。市政路桥公司辩称：我公司历史沿革情况如下：北京市市政工程局成立于1949年6月。1998年北京市市政工程局正式挂牌成立北京市市政工程总公司。2006年，北京市市政工程总公司与北京市公路桥梁建设公司合并重组成立北京市政路桥建设控股（集团）有限公司。2010年，北京市政路桥建设控股（集团）有限公司启动股份制改造上市工作，新成立北京市政路桥集团有限公司，然后与北京市基础设施投资有限公司、北京市国有资产经营有限公司和北京首都创业集团有限公司共同出资发起成立我公司。现北京市政路桥集团有限公司下辖我公司、北京城乡建设集团有限责任公司及云建公司等4个直属企业。1994年4月7日，北京市人民政府批准将含本案所涉代征地块在内的13.7999公顷地块给北京市市政工程局征用。因该局当时主要行使管理职能而不具备开发资质，故让其下属北京市市政建设综合开发公司（即云建公司）对该地块进行建设和代征。北京市市政工程局于1998年挂牌为北京市市政工程总公司，具备建设开发资质。1999年，北京市市政建设综合开发公司改制为云建公司。上述地块没有进入云建公司资产，仍属于北京市市政工程总公司。2004年，市政物业中心与钰都城公司签订租赁协议时，既没有北京市市政工程总公司的委托，也没有该公司的授权。2008年，北京市土地整理储备中心收储上述地块，将2亿余元的收购款支付给北京市政路桥建设控股（集团）有限公司。土地储备中心收回土地时相关款项未支付给云建公司。钰都城公司基于委托关系提起本案租赁合同纠纷，并申请我公司作为被告参加诉讼。而在2004年钰都城公司签订该合同时，出租人是市政物业中心，既没有北京市政工程总公司的委托，也没有授权，而且，北京市政路桥集团有限公司仅为我公司的股东之一，因此我公司不是本案的适格被告。市政物业中心述称：1999年11月10日，北京市市政建设综合开发公司（即云建公司）委托我公司负责其属部分小区楼房、平房及代征地的管理、维修和出租。2004年1月1日，我公司与钰都城公司签订两份协议书，约定将所属代征市政用地租赁给钰都城公司使用，租赁期间钰都城公司所建房屋为临时建筑，若遇国家工程项目等不可抗力因素，其应无条件拆除搬出。为迎接北京奥运会，云建公司在惠新西桥东南侧的市政代征用地范围内的地上建筑物和其他设施须在2006年7月31日前自行拆除，无条件腾退土地。我公司接受云建公司委托，开始整治该土地环境。2007年11月2日，我公司与钰都城公司签订协议，其承诺在2007年11月28日前将租赁场地上自建经营用房及办公用房腾空，自行或交予我公司拆除，并将设备全部迁移完毕。为鼓励钰都城公司对本次环境整治工作的支持，我公司同意支付其2800000元。后，双方履行了合同义务，至此双方租赁关系解除。时隔六年，钰都城公司突然起诉我公司支付房屋补偿款，我公司倍感诧异。本案的案由是租赁合同纠纷，早在2004年签订租赁协议时，双方就已经明确约定其所建房屋为临时建筑，只要国家需要钰都城公司均将无条件拆除搬出。2007年双方已经解除原租赁合同。由于是违法建筑，政府没有给予任何补偿。钰都城公司的诉讼请求也超过了2年的诉讼时效。经审理查明：2006年2月17日，钰都城公司由原名称“北京洗都城洗浴有限公司”变更为“北京洗都城商务会馆有限公司”；2008年11月17日，钰都城公司将名称变更为现名称。政府机构改革前，“北京市市政工程总公司”原为“北京市市政工程局”。1992年“北京市市政工程总公司”经核准登记成立。2006年11月，“北京市市政工程总公司”改制为国有独资公司，名称变更为“北京市政路桥建设控股（集团）有限公司”。2011年12月，“北京市政路桥建设控股（集团）有限公司”名称变更为“北京市政路桥股份有限公司”（即本案被告“市政路桥公司”）。1988年，“北京市市政工程总公司”等单位发起成立“北京市市政建设综合开发公司”。1999年，“北京市市政建设综合开发公司”更名为“北京市云建房地产开发有限责任公司”（即本案被告“云建公司”）。市政物业管理中心于1996年成立，系从事物业管理等经营的集体所有制企业法人（股份合作）。2004年1月1日，钰都城公司与市政物业中心签订《协议书》约定，市政物业中心将市政物业小区门口北侧178号、西至停车场、南至市政物业宿舍、北至光大售楼处的8亩市政道路代征地出租给钰都城公司，租赁期限为2004年1月1日至2008年12月底，每年租金100000元；租赁期间钰都城公司所建房屋为临时建筑，若遇国家工程项目等不可抗拒因素，钰都城公司须无条件拆除搬出；租赁期间钰都城公司在租赁场地内投资所形成的财产归钰都城公司所有，如遇政府规划导致本协议终止，双方各不承担责任，由此给付的土地补偿款归市政物业中心所有，属钰都城公司投资形成的财产补偿归钰都城公司所有等。同日，双方另行签订《协议书》约定，市政物业中心将其所属2400平方米土地（包括一座1700平方米洗浴中心和700平方米门面房）出租给钰都城公司，每年租金250000元，租期自2004年1月1日至2011年12月30日；租赁期间钰都城公司所建房屋为临时建筑，若遇国家工程项目拆迁等不可抗力因素，钰都城公司须无条件拆除搬出；租赁期间钰都城公司在租赁场地内投资所形成的财产归钰都城公司所有，如遇政府规划导致本协议终止，双方各不承担责任，由此给付的土地补偿款归市政物业中心所有，属钰都城公司投资形成的财产补偿归钰都城公司所有等。2007年11月2日，市政物业中心与钰都城公司签订《协议书》约定，钰都城公司租用场地14.3亩，且在该场地按合同约定自行投资建设经营办公用房共计9452.92平方米，分别是：天地情洗浴中心2953平方米、北苑路施工暂设管理用房3622.70平方米、北苑路门面房1098平方米、浴都城宿舍区726.22平方米、经典涮肉东侧平房211.20平方米、办公用房（灰）764.80平方米及贵贵居饭馆77平方米；钰都城公司保证在2007年11月28日前将设备全部迁移完毕，并将上述所有经营用房及办公用房腾空，自行交予市政物业中心拆除；为鼓励钰都城公司对本次环境整治工作的支持，市政物业中心同意支付钰都城公司搬家费及设备拆装迁移费等共计2800000元。该协议已经履行完毕。2007年11月6日，钰都城公司与市政物业中心签署《会议记录》，双方确认同意对钰都城公司租赁场地内所建房屋给予合理、合法补偿，但因补偿数额无法确定，故须待日后另行签订房屋拆迁协议等。2007年12月19日，云建公司为市政物业中心出具《委托书》，委托市政物业中心负责北小营地上临时违章建筑及居民腾退工作，其中发生的部分腾退费用由市政物业中心按原相关合同签署后统一由云建公司支付等。钰都城公司曾经与云建公司洽谈土地一级开发合作及补偿事宜，但没有达成书面协议。2013年4月22日，云建公司书面答复钰都城公司，“北苑路代征地上建筑物的腾退工作已经结束，由于原地上建筑物属于违章建筑，不符合拆迁补偿的相关规定”，故钰都城公司未得到相应的拆迁补偿。2008年7月，北京东华天业房地产评估有限公司受北京市土地整理储备中心委托，就北京市朝阳区惠新西街立交桥北侧用地及地上建筑物的价格进行评估，并出具《朝阳区惠新西街立交桥北侧用地及地上建筑物房地产价格咨询报告书》。该报告显示，上述地点天地情洗浴中心建筑面积2953平方米，重置价为3497147元；经典涮肉东南侧小院建筑面积3622.70平方米，重置价为4075578元；北苑路67间门面房建筑面积1098平方米，重置价为661264元；浴都城宿舍区（黄房子）建筑面积726.22平方米，重置价为682344元；干杨树市政物业经典涮肉东侧平房建筑面积211.20平方米，重置价为163919元；康采恩南侧小旅馆建筑面积为77平方米，重置价为72464元；市政物业灰房子（一）建筑面积764.80平方米，重置价为519805元。以上共计9672521元。2008年12月18日，北京市土地整理储备中心与原“北京市政路桥建设控股（集团）有限公司”、即市政路桥公司签订《北京市国有土地收储合同》，约定将收储北京市朝阳区惠新西街立交桥北侧的42345.55平方米土地；收购补偿款为240320000元，该补偿款包括但不限于：房屋区位补偿价及重置成新价、设备管线和各种设施的补偿费用、设备搬迁安装费、地上物拆除费用、拆迁服务费（按1.5%计算）、与该宗地有关的其他补助费用等。另，该地块登记的用地单位为原“北京市市政建设综合开发公司”，即云建公司。审理中，我院向北京市国土资源局土地整理储备中心就案件相关事实进行调查得知，上述《北京市国有土地收储合同》已经履行。经询，钰都城公司表示其诉请基于租赁合同，但其建立在租赁合同上的财产权益受到侵害，故同意人民法院确定本案案由。以上事实，有工商登记档案、《协议书》、《朝阳区惠新西街立交桥北侧用地及地上建筑物房地产价格咨询报告书》、《北京市国有土地收储合同》、当事人当庭的陈述等证据在案佐证。本院认为：公民法人的合法权益受法律保护。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，云建公司为“北京市朝阳区惠新西街立交桥北侧用地”登记的用地单位。市政物业中心受云建公司委托，与钰都城公司就涉诉地点使用及腾退事宜签订的协议效力同时约束云建公司。虽然双方约定，“租赁期间钰都城公司所建房屋为临时建筑，若遇国家工程项目拆迁等不可抗拒因素，钰都城公司须无条件拆除搬出”，但双方同时约定，“租赁期间钰都城公司在租赁场地内投资所形成的财产归钰都城公司所有，如遇政府规划导致协议终止，属钰都城公司投资形成的财产补偿归钰都城公司所有”，该两项约定并不矛盾。因非钰都城公司原因，市政路桥公司作为上述地块“土地被收储方”与北京市土地整理储备中心签订《北京市国有土地收储合同》，并据此获得包括钰都城公司添附房屋的重置价款在内的收购补偿款。虽然钰都城公司所建房屋为临时性建筑，不应获得拆迁补偿，但市政路桥公司并未进行建设投入，其获得该重置补偿款，亦侵害了钰都城公司对其所建房屋的合法权益。故，市政路桥公司作为事实上的受益人，应当以《朝阳区惠新西街立交桥北侧用地及地上建筑物房地产价格咨询报告书》为依据，对钰都城公司的上述房屋重置价进行相应补偿。云建公司并未实际获得补偿款项，钰都城公司要求云建公司承担连带给付责任没有依据，本院不予支持。就钰都城公司主张的利息损失，本院酌情予以处理。应当指出的是，上述款项仅为钰都城公司所建房屋的重置价，与此前市政物业中心向钰都城公司支付的搬家费及设备拆装迁移费2800000元并不重复。此外，钰都城公司至2013年4月仍在与云建公司就腾退补偿事宜进行洽商，其并未放弃主张权利。故市政物业中心等提出钰都城公司诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条之规定，判决如下：一、被告北京市政路桥股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京钰都城商务会馆有限公司人民币九百六十七万二千五百二十一元；二、被告北京市政路桥股份有限公司以人民币九百六十七万二千五百二十一元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付原告北京钰都城商务会馆有限公司二○一三年六月十八日至实际给付之日的利息；三、驳回原告北京钰都城商务会馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79507元，由原告北京钰都城商务会馆有限公司负担3507元（已交纳），由被告北京市政路桥股份有限公司负担76000元（原告北京钰都城商务会馆有限公司已预交，被告北京市政路桥股份有限公司于本判决生效后给付原告北京钰都城商务会馆有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　徐　悦人民陪审员　　刘亚利人民陪审员　　杜月霞二〇一三年十二月十七日书　记　员　　郭天天更多数据：