（2013）佛中法民一终字第2899号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-04-03
案件名称
周若芝因与被上诉人杨萍珍、梁鉴开房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周若芝,杨萍珍,梁鉴开
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）佛中法民一终字第2899号上诉人（原审被告）周若芝，女，汉族。被上诉人（原审原告）杨萍珍，女，汉族。被上诉人（原审原告）梁鉴开，男，汉族。上述两被上诉人的共同委托代理人梁*峰，女，汉族*，是两被上诉人的女儿。上述两被上诉人的共同委托代理人梁*新，男，汉族，是两被上诉人的儿子。上诉人周若芝因与被上诉人杨萍珍、梁鉴开房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法良民初字第1125号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十八条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，作出如下判决：确认杨萍珍与周若芝于2012年10月29日签订的《租铺合同》至2013年4月30日止已终止。案件受理费减半收取为50元，由周若芝承担并直接向杨萍珍返还。上诉人周若芝向本院上诉提出：一、原审认定事实不清。1.原审认定双方于2013年5月2日进行口头协商续租意向与事实不符。口头协商是在4月30日上午，5月2日再行确认，由周若芝缴交4月份租金、押金不退，证明双方协商续租的事实。2.原审对转手费的事实认定错误。5月2日确认续租后，5月7日杨萍珍开始反悔，称不再出租并意图退还押金，但周若芝拒收。周若芝与杨萍珍积极沟通，但杨萍珍毁约心意已决，还张贴声明进行恐吓威胁等。二、原审认定周若芝收取顶手费不公平是错误的。案涉房屋于2005年出租给周若芝时，正出租给他人做仓库用，投资经营风险很大，而杨萍珍尚要收取较高的租金。为了分散周若芝的租赁风险，同意周若芝向下一手收取顶手费，以及不在合同中约定收取顶手费的时间限制。虽然顶手费数额不能确定，但2012年至2013年，该路段顶手费按30至40方的商铺应平均有5万元左右。之后，周若芝在案涉商铺经营了七年半，杨萍珍收取了20万的租金，但由于该路段经商环境不佳，周若芝并无多少回报，因此，原审认定周若芝收取顶手费不公平，是错误的。杨萍珍通过种种方式坚决毁约，造成周若芝至少损失了12万元的顶手费，其行为就是想直接或变相收取本应由周若芝收取的顶手费，侵占周若芝的财产。三、原审对证据的认定有失偏颇。5月2日的录音很明显的提到双方以前就讲过关于由周若芝收取顶手费的事实。原审不予认定是错误的。综上，据此请求：1.确认口头协议有效；2.确认杨萍珍、梁鉴开违反合同约定。被上诉人杨萍珍、梁鉴开答辩称，口头协议是不存在，口头协议中的约定双方都没有履行，并没有达成一致意见。押金已退回给周若芝的丈夫。因为没有实际履行口头合同，所以口头协议是不存在的。从录音里清楚的知道，问周若芝是否打算续租的时候，周若芝说与其无关，后来周若芝关机了，双方就续租没有达成口头协议。关于顶手费的问题与本案无关，从电话录音中证明杨萍珍努力寻求第三方，让周若芝收取顶手费，并没有限制周若芝收取顶手费。不能因为周若芝收不到第三方的顶手费而不出租案涉铺位。双方当事人均未在二审期间向本院提交新证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同引发的纠纷，杨萍珍作为出租人，周若芝作为承租人，签订了书面租赁合同，又在期满后于2012年10月29日续签了《租铺合同》，直至2013年4月30日期满，此后双方未再书面续约。现杨萍珍起诉要求确认案涉租赁合同已终结，原审予以确认正确，本院予以维持。周若芝上诉提出双方在期满前另行经口头协商，达成了新的协议，即杨萍珍同意周若芝继续租用至其收取顶手费位置。对此，本院认为，双方确曾在《租铺合同》第十条约定“甲方允许乙方向下一承租人收取顶手费”，但由于该款系向合同以外的他人收取，具体的款项数额、时间等均不确定，能否实际收取也不确定，从字面上也未体现出杨萍珍允许周若芝承租至周若芝收取顶手费为止的含义，因此周若芝以该条约定辩称可继续履行合同直至其收取顶手费，缺乏充分依据。周若芝提出双方口头约定可将商铺间开租给他人并收取顶手费，杨萍珍对此表示同意协商，但具体间开后的租赁相关事宜因涉及他人，并不明确具体，而且双方并未能及时找到第三方承租。在此种情形下，周若芝在期满后并未继续交租，还取消了宽带固话的使用并收回了押金，而杨萍珍亦通过书面通知等行为要求周若芝迁出。因此，杨萍珍诉请确认合同已经终止，有事实和法律依据，本院予以支持。原审并未否认双方口头和合同均约定过周若芝收取顶手费的事实，周若芝上诉所提，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周若芝上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周若芝负担。本判决为终审判决。??????????审?判?长?徐立伟审?判?员?蔡成中代理审判员 ?舒???琴????二○一三年十二月十七日书?记?员?黄金红 来自