（2013）珠香法民三初字第261号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-03-27
案件名称
珠海市梅华物业有限公司与林郁琦物业服务合同纠纷一审民事判决书2
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市香洲区梅华物业管理有限公司,林郁琦
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民三初字第261号原告珠海市香洲区梅华物业管理有限公司，住所地珠海市香洲区翠福路141号2栋3单元101房。法定代表人欧阳湘波，总经理。委托代理人周姝彤，广东显德律师事务所律师。被告林郁琦，男，汉族，1963年4月4日出生。原告珠海市香洲区梅华物业管理有限公司诉被告林郁琦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告珠海市香洲区梅华物业有限公司的委托代理人周姝彤、被告林郁琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2002年8月28日，原告与被告所拥有的珠海市拱北新市花园新村12栋之一301房所在小区“珠海市拱北新市花园业主委员会”（以下简称业主委员会）在平等自愿、协商一致的基础上，签订物业管理委托合同，明确约定了受托管理物业的基本情况、管理项目、双方权利义务、合同期限（从2002年8月30日8：00至2007年8月30日8：00，共五年）等事项；2010年9月3日双方签订了《协议》，作为《物业管理委托合同》的补充协议，明确了原告为被告提供服务的期限自2007年8月31日顺延至2010年9月15日止之事实。自进驻该小区之日起，原告一直严格遵守国家和地方有关物业管理之法律、法规和规章条例及双方之约定，兢兢业业，认真履行约定的职责，让小区的环境和秩序得到了良好的改善，物业本体及其附属设备得到了必要的维修和保养。被告作���该小区的业主，在享受原告提供的物业服务后，应该承担缴纳物业管理费的义务，方显公平。但截止至2010年7月，被告已经连续拖欠原告的物业管理费累计人民币689元整。为此，原告曾多次向其催收上述款项，但至今未果。鉴于被告无故连续拖欠相关费用的行为，原告决定根据有关规定及相关约定，向被告收取滞纳金，综上所述，被告连续拖欠物业管理费用的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现根据我国合同法、物权法等相关法律、法规等之规定，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请：1、判令被告向原告支付物业管理费人民币689元；2、判令被告向原告支付滞纳金人民币723元整，以上费用合计人民币1412元（详见附件清单）；3、判令被告向原告赔付珠海市房地产交易中心收取的房产查档费人民币20元；4、本案受理费由被告承担。原告为其诉称提交如下证据：1、��业管理委托合同及协议；2、新市花园住宅小区交接协议书；3、关于利用物业公用部分进行经营的收费办法；4、物业管理服务收费办法；5、公告；6、移交协议；7、房地产登记表。被告林郁琦辩称，一、本人自2005年3月1目起即将新市花园8栋203房、12栋301房，转租给黄容先生，租期至2010年12月31曰止。合同注明物业管理费由乙方(黄容先生)支付(见附件1)。实际上租赁期间一直由黄容先生支付原告的物业管理费，本人从未支付过原告该二套房屋的物业管理费。二、在原告管理新市花园期间，原告常常会电话通知本人协助追讨黄容先生交纳管理费，不知为什么原告后来再无电话告知本人名下房屋欠交管理费?三、原告多年来未追讨该二套房屋管理费余款，直到现在才起诉本人!事隔多年，物是人非，本人与黄容先生已解除租赁合同多年!请问又到哪里找到此人?现在原告起诉��人，是否要本人为原告的过错引致的损失买单?而且追讨期是否过了诉讼期?四、自2011年2月1日起，本人已将该二套房屋转租温天招女士(见附件2)，不知原告所起诉的欠费是否在此期间发生?如是，则所有问题都可迎刃而解，盖因温天招女士现在还在承租本人的那二套房屋。我们信赖法院，是相信人民法院公平、公正。恳请香洲区人民法院依法、有据、审理此案。被告林郁琦对其辩称提供了以下证据：住房租赁合同3份。经审理查明，被告林郁琦是珠海市拱北新市花园新村12栋之一301房的产权人，建筑面积为123.9平方米。2002年7月，珠海市拱北新市花园业主委员会成立。2002年8月28日，珠海市拱北新市花园业主委员与原告珠海市香洲区梅华物业有限公司签订《物业管理委托合同》，双方约定由原告珠海市香洲区梅华物业有限公司对珠海市香洲区拱北街道粤华路152号新市花园实行物业管理。委托管理期限为5年，自2002年8月30日8时至2007年8月30日8时。《物业管理委托合同》第二十一条约定：1、本物业的管理服务费，在接管第一年内维持原有收费标准；2、管理服务费标准的调整，按下年度登记评定后作适当调整；3、空置房屋的管理服务费，按标准费用的50%收取；4、小区定级后按定级标准的9.5折收取管理费；5、业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天应按缴管理费的千分之五缴纳滞纳金。2002年8月30日，珠海市拱北街侨光社区居民委员会与原告珠海市香洲区梅华物业有限公司签订《新市花园住宅小区交接协议书》，双方协商一致将新市花园住宅小区的物业管理工作移交原告珠海市香洲区梅华物业有限公司代管。上述协议签订后，原告珠海市香洲区梅华物业有限公司进驻新市花园小区对小区进行物业管理。2005年5月28���，珠海市拱北新市花园业主委员与原告珠海市香洲区梅华物业有限公司签署《新市花园物业管理服务收费办法》，双方约定：一、业主自住房（指未改变房屋内结构的），按原收费标准不变，每户每月30元收取物业管理服务费。二、未改变结构的出租房，按每月50元收取物业管理服务费……八、本办法双方签字盖章后生效，于2005年7月1日起正式执行。2010年9月3日，珠海市拱北新市花园业主委员（甲方）与原告珠海市香洲区梅华物业有限公司（乙方）签订了一份《协议》，该协议约定双方对新市花园物业管理达成本协议，对新市花园全体业主和物业使用人有法律约束力。《协议》第一条约定，双方确定《物业管理委托合同》自2002年8月28日起至2010年9月15日止，即物业合同在2007年8月31日后实施延续至2012年9月15日。期间甲方提供物业服务，并收取物业管理费和相关费用，全体业主接受物业服务并交纳管理费和相关费用。《协议》第二条约定，乙方于2010年8月召开业主大会，决定于2010年9月15日结束双方合同关系和服务关系。《协议》第三条约定，乙方发布通知要求全体业主和物业使用人交清甲方服务期间之前的所有欠缴物业管理费和相关费用，乙方不支持业主拒交管理费及抗辩。珠海市拱北街侨光社区居民委员会作为见证方在上述《协议》上盖章。2010年9月4日，珠海市拱北新市花园业主委员向全体业主发布公告，通知《协议》的签订情况并要求业主缴纳原告服务期间的物业管理费。原告珠海市香洲区梅华物业有限公司称被告林郁琦所有的拱北新市花园新村12栋之一301房为出租房，应按每户50元/月的标准收取物业管理费。原告主张另有公用电费按照物业面积大小每户收取2-4元/月不等。原告主张被告拖欠2009年7月至2010年7月的物业管理���689元，滞纳金按千分之一每日的标准计算至2011年11月30日止为723元。2011年8月25日，原告通过韵达快运向被告邮寄《催款函》催缴上述欠费。被告林郁琦称2005年3月1日至2010年12月31日期间，其将拱北新市花园新村12栋之一301房出租给案外人黄容，并约定租赁期间管理费由承租方负担。被告林郁琦提供了住房租赁合同。另查明，原告珠海市香洲区梅华物业有限公司具有物业管理三级资质等级。本院认为，珠海市拱北新市花园业主委员与原告珠海市香洲区梅华物业有限公司签订的《物业管理委托合同》和《协议》，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。原告珠海市香洲区梅华物业有限公司具有物业管理资质，其根据与珠海市拱北新市花园业主委员签订的《物业管理合同》，对新市花园约定范围内的全体业主提供了物业管理服务。《物业管理合同》到期后，原告珠海市香洲区梅华物业有限公司事实上为新市花园持续提供物业管理服务至2010年9月，并为2010年9月3日珠海市拱北新市花园业主委员与珠海市香洲区梅华物业有限公司签订的《协议》所确认。被告林郁琦所有的珠海市拱北新市花园新村12栋之一301房在上述物业范围内，被告林郁琦虽将该房屋出租，并约定承租人交纳物业管理费，但根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因此，原告请求被告林郁琦支付物业管理费，合法有据，本院予以支持。关于诉讼时效，原告珠海市香洲区梅华物业有限公司已于2011年8月25日通过韵达快运向被告邮寄《催款函》催缴欠费，主张权利，故诉讼时效已经中断，被告林郁琦提出的诉讼时��的抗辩主张，不能成立。原告珠海市香洲区梅华物业有限公司主张被告林郁琦所有的拱北新市花园新村12栋之一301房屋为出租房，依照《新市花园物业管理服务收费办法》的约定，应按50元/户计算每月应缴的物业管理费，被告林郁琦应缴纳2009年7月至2010年7月的物业管理服务费为650元（50元/月×13个月）。关于公用电费，原告珠海市香洲区梅华物业有限公司称公用电费按照物业面积大小每户每月收取2-4元不等，但由于原告未能说明明确的收费标准，本院统一按最低标准每月2元计算每户的公用电费，则被告林郁琦2009年7月至2010年7月的公用电费为26元（2元/月×13个月）。关于滞纳金，《物业管理委托合同》到期后，原告事实上继续提供物业管理服务，《协议》未约定滞纳金，亦未约定明确具体的费用交纳时间，故原告珠海市香洲区梅华物业有限公司要求被告林郁琦支付��纳金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告珠海市香洲区梅华物业有限公司要求被告林郁琦赔付珠海市房地产交易中心收取的房产查档费20元，未提供相应的证据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告林郁琦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲区梅华物业管理有限公司支付物业管理服务费650元、公用电费26元，合计676元；二、驳回原告珠海市香洲区梅华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受���费50元，由被告林郁琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 林 淑 健审 判 员 杨 凡人民陪审员 王世荣二0一三年十二月十七日书 记 员 颜 思 思 微信公众号“”