（2013）二中民终字第16644号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2014-06-18

案件名称

北京清保双贤科技发展有限公司上诉北京市永定门果品批发部房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京清保双贤科技发展有限公司,北京市永定门果品批发部,北京市百荣世贸商城市场有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2013）二中民终字第16644号上诉人（原审被告）北京清保双贤科技发展有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村委会北1000米。法定代表人季健敏，总经理。委托代理人张继蓉，北京市华城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市永定门果品批发部，住所地北京市东城区琉璃井路75号。法定代表人王同宽，经理。委托代理人李永波，北京市易和律师事务所律师。委托代理人杨玉富，男，1970年9月29日出生。原审第三人北京市百荣世贸商城市场有限责任公司，住所地北京市东城区永定门外大街101号1、2、3号楼甲101号楼。法定代表人蒋柏荣，董事长。委托代理人张磊，男，1982年1月26日出生。上诉人北京清保双贤科技发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第03220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年1月，北京市永定门果品批发部（下称果品批发部）起诉至原审法院称：我方与北京清保双贤科技发展有限公司（下称清保双贤公司）于2011年3月16日签订租赁协议，清保双贤公司承租位于东城区××69号、71号、75号的房屋和场地，租期一年。合同期满后，我方曾多次催促清保双贤公司腾退房屋，但清保双贤公司至今仍未将房屋交还。现起诉要求清保双贤公司及房屋的实际使用人北京市百荣世贸商城市场有限责任公司（下称百荣公司）立即腾房，将租赁房屋交还我方，并要求清保双贤公司及百荣公司参照租金标准向我方支付至其实际腾退之日的房屋使用费。清保双贤公司辩称：我方虽系租赁合同的相对方，但并非实际使用人，租金也不是由我方支付的，日常的管理也不是我方进行的，故不存在我方腾退房屋的问题。我方同意按照原合同标准支付房屋使用费，希望和果品批发部继续履行合同。百荣公司述称：我方与清保双贤公司的一个股东私下商谈了诉争房屋的租赁问题，我方已将使用费转账支付给清保双贤公司的一位股东，目前交纳至2012年12月。双方曾于2011年签订过一份租赁合同，但该合同目前已经无法提供。此后我方未再就该房屋的租赁签订合同。诉争的房屋由我方无偿提供给我方的商户作为仓库使用，因商户均为短期使用，故并未签订书面合同。由于我方与果品批发部之间并不存在租赁关系，故不同意果品批发部的诉讼请求。原审法院经审理确认：果品批发部、清保双贤公司所签订的《租赁协议》不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该合同到期后，清保双贤公司继续使用诉争房屋，双方之间形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。果品批发部于2012年5月25日致函清保双贤公司，要求清保双贤公司于收到函件后十日内腾退房屋，清保双贤公司虽然否认已经收到函件，但其否认与果品批发部所提交的邮件投递结果不符，故法院不予采纳。根据果品批发部提交的证据清保双贤公司于2012年5月30日收到告知函。故双方之间的不定期租赁关系应于清保双贤公司收到告知函后十日后解除。由于果品批发部、清保双贤公司之间已不存在房屋租赁合同关系，故对于果品批发部要求清保双贤公司及百荣公司腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。对于租赁物所在地的物品等均由清保双贤公司及百荣公司负责腾退，如逾期未予腾退，由清保双贤公司及百荣公司负责另行提供地点予以保管。清保双贤公司称其并非实际使用人，故不应承担腾房义务的答辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。果品批发部要求清保双贤公司支付租金及合同解除后房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。由于百荣公司实际占用并使用诉争房屋，故对于果品批发部要求百荣公司对2013年12月31日以后发生的使用费承担连带责任的诉讼请求，法院予以支持。据此，原审法院于2013年9月判决：一、北京清保双贤科技发展有限公司、北京市百荣世贸商城市场有限责任公司于判决生效后十五日内将北京市东城区××六十九号、七十一号、七十五号房屋及房屋腾空交还北京市永定门果品批发部，如逾期未予腾退，由北京清保双贤科技发展有限公司、北京市百荣世贸商城市场有限责任公司负责另行提供地点对现在北京市东城区××路六十九号、七十一号、七十五号的物品予以保管；二、北京清保双贤科技发展有限公司于判决生效后七日内支付北京市永定门果品批发部二○一二年一月一日至二○一二年六月九日的房屋租金人民币二十四万二千元；三、北京清保双贤科技发展有限公司于判决生效后七日内支付北京市永定门果品批发部二○一二年六月十日至二○一二年十二月三十一日的房屋使用费人民币九十三万八千元；四、北京清保双贤科技发展有限公司于判决生效后七日内按照每月人民币十四万元的标准支付北京市永定门果品批发部自二○一三年一月一日起至实际腾房之日的房屋使用费，北京市百荣世贸商城市场有限责任公司对此承担连带责任。判决后，清保双贤公司不服，向本院提起上诉称：虽然《租赁协议》系以我公司名义签订，但我公司并未实际占用租赁房屋，果品批发部要求我公司腾房没有依据，我公司从未使用过租赁房屋也没有支付过租金或收取过第三人的租金，原审判决我公司支付租金及使用费没有事实依据，且原审判决对应支付的租金使用费起止日期计算有误。百荣公司对原审判决有异议，但未上诉。果品批发部同意原判。经审理查明：果品批发部系北京市东城区××75号房屋的所有权人。北京市果品公司系北京市东城区琉璃井路69号房屋的所有权人。北京市东城区琉璃井路71房屋的所有权人系北京市果品公司招待所。北京市果品公司招待所系集体所有制企业，北京市果品公司系其主管部门，北京市果品公司招待所于1992年10月22日申请注销，北京市果品公司证明债权债务已全部结清，并承诺今后发生债权债务由北京市果品公司负责。北京市果品公司招待所于1992年10月24日被核准注销。北京市果品公司于1999年12月24日委托果品批发部对××路69号、71号房屋经营、管理、使用、收益。2011年3月16日，果品批发部、清保双贤公司签订租赁协议，双方约定，清保双贤公司承租北京市东城区××69号、71号、75号房屋，租赁期限自2011年3月16日至2012年3月15日，年租金168万元，于合同签订之日交纳上半年租金84万元，于2011年9月16日至10月15日付清下半年租金；并约定清保双贤公司在承租期间对现有房屋进行装饰、装修或改成铺面房时，应征得果品批发部书面同意，必须保证安全，不得损坏房屋的承重结构，清保双贤公司承租终止时，应将完整的房屋交予果品批发部，清保双贤公司对租赁物进行的自建、装饰，其费用由清保双贤公司承担，合同期满时无偿归果品批发部所有；合同期满或如约迁出时，清保双贤公司应将承租区域内的自建房屋和其他建筑完好无损无偿交给果品批发部，不得破坏整体的规划格局。合同期满后，双方未续签合同。清保双贤公司向果品批发部支付了一年的租金。2012年5月25日，果品批发部通过特快专递将《腾退租赁房屋和场地告知函》送达给清保双贤公司，要求清保双贤公司于收到函件后10日内腾退房屋及房屋。清保双贤公司不认可收到了该告知函。根据果品批发部提交的邮件查询记录，该邮件于2012年5月30日投递并签收。此后，双方对于房屋腾退问题未达成一致意见，清保双贤公司于2012年6月14日曾向果品批发部支付租金50万元。庭审中，清保双贤公司称房屋实际使用人为北京永乐天利源童装中心，清保双贤公司并未收取租金，同时又称其曾与百荣公司签订过租赁合同，但合同到期后双方未续签，百荣公司已将租金支付至2012年12月底。原审法院要求清保双贤公司提交其与北京永乐天利源童装中心及百荣公司的合同或者通知北京永乐天利源童装中心到庭，但清保双贤公司未提交合同，北京永乐天利源童装中心亦未到庭说明情况。果品批发部不认可该房屋的实际使用人为北京永乐天利源童装中心。果品批发部提交了清保双贤公司支付租金的部分发票，证明一直由清保双贤公司履行支付租金的义务。清保双贤公司不认可果品批发部的证明目的。百荣公司亦表示无法提供其与清保双贤公司所签订的租赁合同，并表示上述房屋目前由百荣公司提供给商户作为仓库使用，但由于商户均系短期使用，故百荣公司与商户之间也没有租赁合同，且无法提供固定的商户名单。上述事实，有房屋所有权证，北京市果品公司的委托书，北京市果品公司招待所的注销手续，果品批发部、清保双贤公司所签订的《租赁协议》，果品批发部发给清保双贤公司的告知函及各方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：果品批发部、清保双贤公司所签订的《租赁协议》不违反法律、法规强制性规定，内容合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该合同到期后，清保双贤公司继续使用诉争房屋，双方之间形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。果品批发部于2012年5月25日致函清保双贤公司，要求清保双贤公司于收到函件后十日内腾退房屋，清保双贤公司虽然否认已经收到函件，但果品批发部所提交的邮件投递结果可以证实清保双贤公司已于2012年5月30日收到果品批发部的告知函件，故双方之间的不定期租赁关系应于清保双贤公司收到告知函后十日后解除。因租赁房屋的实际使用人系百荣公司的商户，故《租赁协议》解除后，对于果品批发部要求清保双贤公司及百荣公司腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于租赁物所在地的物品等均由清保双贤公司及百荣公司负责腾退，如逾期未予腾退，由清保双贤公司及百荣公司负责另行提供地点予以保管。清保双贤公司上诉称虽然其是《租赁协议》的签订人但并非实际使用人，故不应承担腾房及支付租金、使用费的义务。应当指出，清保双贤公司为《租赁协议》的承租人，即应履行承租人的合同义务，清保双贤公司上诉称并未实际使用租赁房屋，但其没有提交果品批发部就租赁房屋与他人建立租赁关系的证据，故其该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。果品批发部要求清保双贤公司支付不定期租赁期间即2012年3月16日至2012年6月9日的租金及合同解除后房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。由于百荣公司实际占用并使用诉争房屋，故原审法院判决对于果品批发部要求百荣公司对2013年12月31日以后发生的使用费承担连带责任的诉讼请求并无不当，本院予以维持。经本院庭审核实原审法院判决对清保双贤公司应支付的尚欠租金数额计算有误，清保双贤公司应向果品批发部支付不定期租赁期间即2012年3月16日至2012年6月9日的租金397000元。且原审法院判决对清保双贤公司于2012年6月14日曾向果品批发部支付的租金50万元没有处理不当，本院对原审的错误予以更正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2013）东民初字第03220号民事判决第一、三、四项。二、变更北京市东城区人民法院（2013）东民初字第03220号民事判决第二项为：北京清保双贤科技发展有限公司应向北京市永定门果品批发部支付二○一二年三月十六日至二○一二年六月九日期间的房屋租金人民币三十九万七千元，此三十九万七千元租金与北京清保双贤科技发展有限公司于二○一二年六月十四日向北京市永定门果品批发部支付的租金五十万元租金相折抵后，北京市永定门果品批发部于判决生效后七日内向北京清保双贤科技发展有限公司返还租金十万零三千元。三、驳回北京市永定门果品批发部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9300元，由北京清保双贤科技发展有限公司负担9300元（于本判决生效后日7日内交至原审法院）；二审案件受理费9300元，由北京清保双贤科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李蔚林代理审判员　　刘苑薇代理审判员　　何江恒二〇一三年十二月十七日书　记　员　　祝　石百度搜索“”