（2013）丰民初字第12191号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2015-06-26
案件名称
北京市均豪物业管理股份有限公司与刘铁山物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市均豪物业管理股份有限公司,刘铁山
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第12191号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人郭亚新，女，1972年6月19日出生。委托代理人连桂花，女，1964年2月6日出生。被告刘铁山，男，1965年7月2日出生。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告刘铁山物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托代理人郭亚新、连桂花到庭参加诉讼。被告刘铁山经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称：我公司在2005年5月与被告签订四方景园二区（原世纪风景A区）《前期物业管理服务协议》，协议约定小区住宅物业管理费为1.2元／月／建筑平方米，需在上年度交费日期内预交下一年度的物业管理费，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，我公司有权要求补交并可从逾期之日起按每天交费总额3‰比例加收违约金。被告系四方景园×区×号楼×室的业主，其房屋建筑面积为125.71平方米，我公司严格按照服务协议的约定提供良好物业服务，被告自2010年6月1日起至2013年5月31日期间拒不交纳物业管理费、公共区域照明分摊费及生活垃圾清运费，经我公司多次催收无果，被告的这种违约行为已严重侵害了我公司的合同权益。故起诉要求被告支付2010年6月1日至2013年5月31日的物业费5430.60元、公共区域照明费144元、生活垃圾清运费90元及违约金10861.20元。被告刘铁山庭后提交了书面意见称：因原告物业服务管理缺失，不同意原告的诉讼请求，请依法予以驳回。1.我系四方景园小区×区×号楼业主，根据四方景园二区《前期物业管理服务协议》第一条第8项每年公布物业管理费用收支，甲方故意隐瞒应归小区全体业主的利益。收支明显不符，侵害了小区全体业主利益。2.根据协议第二条第一段，甲方负责房屋共用部位的维护与管理，甲方未尽到共用部位的管理和维护责任，楼梯间及小区内小广告长期存在，无人清理及管理。3.根据协议第二条第二段，甲方负责房屋共用设施设备的维护管理，甲方未尽到应有责任和职能，地下停车场只收费无服务管理，地面违规停车过夜，扰民无人管理，多次车内防盗器彻夜鸣叫引发业主与车主矛盾，地下车库存在访客车辆在不知情下停入业主产权车位，引发业主与访客矛盾。这些都是停车管理缺失造成的，直接导致业主与访客利益损失。4.根据协议第二条第三项第3小项，未对公共区域垃圾及时清理，废品收购站旁长期堆放收购的废旧家具及生活垃圾影响了业主的休息与健康，损害了业主利益。5.根据协议第二条第四项第2小项甲方未尽到小区出入口管理职责，小区内3个出入口，2个出入口长期无人管理。6.根据协议第二条第4项第4小项，甲方未尽到火灾隐患的检查巡视导致小区内多次出现火灾。7.根据第二条第五项第1小项未尽到保证道路畅通的管理责任。8.根据协议第三条第四项第2条未做到地下停车场每日清扫，车位四周狗屎常在。9.根据协议第三条第五项第6条未做到保持良好交通秩序管理。综上所述，我认为物业服务违约在先，并长期服务意识及管理缺失，且以卑劣手段敲诈业主物业费，不同意原告诉讼请求。关于违约金，该协议本身就为物业胁迫业主所签，不能真实反映业主心愿，且该条明显权利与义务不对等，整篇协议无一处量化物业服务缺失所应负的责任，只赋予业主违约责任，属典型的霸王条款，我不同意原告的诉讼请求。请依法予以驳回。我长期无业无收入来源，无能力长期支付物业服务费，为支持物业公司工作，避免产生物业纠纷，我请求解除这份物业服务协议，并请法院予以支持。经审理查明，2005年5月25日，均豪物业公司（甲方）与刘铁山（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定：乙方将其位于四方景园二区（原世纪风景A区）×号楼×号房屋（建筑面积为125.71平方米）委托甲方实行物业管理，物业管理费每月每平方米1.2米。乙方交纳费用时间：入住前预交一年的物业管理费，以后每年为一个交费期，乙方入住首年的交费日期自2005年6月1日至2006年5月31日止。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交。并从逾期欠费之日起，每天按照应交费总金额3‰比例交纳违约金。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、中水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。协议并对其他相关事项进行了约定。同日，刘铁山签订业主临时公约承诺书。后均豪物业公司为刘铁山提供了物业服务，刘铁山未交纳2006年6月1日之后的物业费等。均豪物业公司曾诉至本院要求刘铁山支付上述物业费，本院依法判决。现均豪物业公司再起诉要求刘铁山支付2010年6月1日至2013年5月31日物业费5430.60元、公共区域照明费144元、生活垃圾清运费90元及违约金10861.20元。审理中，均豪物业公司表示刘铁山的物业费均系法院判决后才予以交纳，属恶意拖欠，故坚持要求违约金应全额支付。上述事实，有当事人的陈述及物业管理委托合同、物业管理服务协议、承诺书、提醒函等相关证据在案佐证。本院认为，均豪物业公司与刘铁山签订的物业管理服务协议合法有效，双方均应遵照履行。均豪物业公司已经依约为刘铁山提供了物业服务，刘铁山应依约及时交纳物业费等。故均豪物业公司刘铁山拖欠物业费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，对刘铁山应支付的违约金的数额，由本院依法确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告刘铁山于判决生效后十日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二○一○年六月一日至二○一三年五月三十一日期间的物业费五千四百三十元六角；二、被告刘铁山于判决生效后十日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二○一○年六月一日至二○一三年五月三十一日期间的垃圾清运费九十元。三、被告刘铁山于判决生效后十日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二○一○年六月一日至二○一三年五月三十一日期间的公共区域照明费一百四十四元；四、被告刘铁山于判决生效后十日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限责任公司违约金五千四百元。五、驳回原告其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百零七元，由被告刘铁山负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。审 判 长 王延军代理审判员 余积军代理审判员 王 娟二〇一三年十二月十七日书 记 员 李 颖 微信公众号“”