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(2013)浙丽民终字第365号

裁判日期: 2013-12-17

公开日期: 2014-01-14

案件名称

丽水市莲都区农业局诉丽水市大东方驾驶培训有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审案件判决书

法院

浙江省丽水市中级人民法院

所属地区

浙江省丽水市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

某甲公司,某乙区农业局

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款

全文

浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)浙丽民终字第365号上诉人(原审被告):某甲公司。法定代表人:梁某某。委托代理人:徐某某。被上诉人(原审原告):某乙区农业局。法定代表人:潘某某。委托代理人:王某某。上诉人某甲公司为与被上诉人某乙区农业局房屋租赁合同纠纷一案,不服莲都区人民法院作出的(2013)丽莲民初字第608号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2013年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人某甲公司委托代理人徐某某、被上诉人某乙区农业局委托代理人王某某到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原审法院查明:2005年6月13日,原告的下属单位莲都区农机化培训学校与被告签订场地、房屋租赁合同一份,约定将原告所有的坐落于丽水市九里村的部分场地、房屋租赁给被告使用(合同约定的地点为:沿学员宿舍楼向西至厕所的以南范围〈不包括办公教学楼一、二楼、学员宿舍楼一、二楼,配电间、老油库、大门外店面〉及学员宿舍楼三楼);租期4年,自2005年4月1日起至2009年3月31日止,合同还对租金支付等其他内容作了约定。后因在租赁场地、房屋的使用过程中,出现承租方即被告受到“出租方拖拉机年检审、豪铃车业有限公司和威尔通建材有限公司”的影响,为弥补被告的损失,原告的下属单位莲都区农机化培训学校与被告于2006年5月23日签订场地、房屋租赁补充协议。后原告与被告于2007年2月1日又达成场地、房屋租赁补充协议,约定2006年4月1日至2009年3月31日的租金为45000元,2007年3月31日至2009年3月31日的租金应在相应的年份的12月31日前支付。被告依约支付租金至2008年3月31日止,后未再支付。另查明,案涉场地内水泥地面破损较为严重,且原告未及时修补,原告交付的租赁物存在瑕疵,被告在使用过程中产生影响,造成一定损失。法院据以认定上述事实的证据有:原告提供的原告的组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告的公司基本情况、组织机构代码证、场地、房屋租赁合同一份、场地、房屋租赁补充协议两份、国有土地使用证、证明、笔录以及当事人的庭审陈述。原审法院审理认为:原告的下属单位莲都区农机化培训学校与被告签订场地、房屋租赁合同及补充协议,系当事人真实意思表示,双方均应按照约定履行合同义务。案涉合同约定的租赁期限届满后,作为承租人的被告继续租赁,作为出租人的原告未提出异议,原租赁合同继续有效,租赁期限依法为不定期。被告自2008年4月起未依约定支付租金,构成违约,原告据此解除合同亦有事实和法律依据,故对原告解除合同的诉请予以支持。合同解除后,原告诉请被告腾空案涉的场地、房屋,符合法律规定,法院予以支持,但应当给予被告合理的搬迁时间,法院酌定90日为宜。原告诉请被告支付拖欠的租金及占用使用费,被告抗辩称原告交付的租赁物存在瑕疵,不便于使用,租金应另行协商扣减且被告也因此不构成拖欠租金。对此,法院认为,租赁合同的租金支付义务系合同主要义务,被告在使用租赁物的过程中虽因租赁物瑕疵导致使用不便而产生损失,但上述损失不足以成为其在长达5年多的时间内不支付租金的合理理由,故对被告的抗辩不予采纳。原告诉请被告支付拖欠租金,合法合理部分,法院予以支持。又考虑到原告交付租赁物确有瑕疵,对被告的使用造成不便而产生损失的事实,鉴于损失确实存在且双方均未能举证证明具体的损失数额,法院酌定为30000元并在被告应付租金中予以扣减。据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定,判决:一、解除原告某乙区农业局及其下属单位莲都区农机化培训学校与被告某甲公司签订的关于坐落于丽水市九里上江背场地、房屋租赁合同及补充协议。二、被告某甲公司于本判决生效之日起九十日内腾空坐落于丽水市九里上江背,现由被告承租的场地和房屋(沿学员宿舍楼向西至厕所的以南范围〈不包括办公教学楼一、二楼、学员宿舍楼一、二楼,配电间、老油库、大门外店面〉及学员宿舍楼三楼)。三、被告某甲公司于本判决生效后十五日内支付原告某乙区农业局租金及占用使用费(自2008年4月1日起按照每年45000元的标准计算至本判决第二项履行完毕之日止),并扣减30000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6730元,减半收取3365元,由原告某乙区农业局负担365元,由被告某甲公司负担3000元。宣判后,上诉人某甲公司不服原审判决,向本院提起上诉称:(一)上诉人与被上诉人双方签订三份合同可以明确,上诉人一直承租被上诉人的场地,前面的租金一直在按期支付。造成现在租金有拖欠,也是因为被上诉人在协议中的关于场地装修、办公室装修等承诺未做到,如果被上诉人履行承诺的话,上诉人愿意继续支付租金。因被上诉人未能履行协议约定义务,导致上诉人未按期支付租金,合同不应当立即解除。(二)被上诉人要求上诉人腾空租赁物,理由是相关工程需要。但是被上诉人并未向上诉人或者法院出具相关部门对上江背九里一带的内河改造和拆迁规划,也没有看到强行腾空和拆除的通告。(三)被上诉人要求上诉人支付拖欠租金228750元不能成立,原因是在之后双方签订的两份补充协议中被上诉人都承诺要浇筑训练场地、装修办公场地。在这些承诺未完成的情况下要求上诉人支付全额租金是不合理的,该租金支付前提是被上诉人将相关事项全部完成。综上,请求二审法院撤销一审判决,依法改判。被上诉人某乙区农业局辩称:一审判决关于被上诉人提供的租赁物存在瑕疵并扣减三万元及搬迁期限的认定,被上诉人均有异议,但鉴于一审对事实认定客观,同时为了节约诉讼资源,被上诉人没有提起上诉。(一)上诉人认为合同应继续履行,并愿意支付租金,但本案场地租赁协议2009年到期,如双方继续履行又没有签订合同的,是不定期租赁合同,可以随时解除,一审对解除合同这项是符合法律规定的。(二)关于相关工程问题,被上诉人出租的场地是否需要改造以及是否需要拆迁,与租赁合同无关。因为租赁合同已到期,我们要求解除合同并支付租金,主要是因为合同期限到期,且上诉人拖欠租金多年。同时我们在一审也提供了政府抄告文本。(三)对于租金问题,在合同履行过程中,我们已考虑客观原因,曾两次签订补充协议,对相关租金已作了一定扣减。相同的场地,我们出租给上诉人是45000元,而其他地方需要三十来万。请求二审驳回上诉,维持原判。二审双方当事人均未提交新的证据。二审经审理认定的事实与原审一致。本院认为:上诉人与被上诉人于2007年2月1日签订的“场地、房屋租赁补充协议”并未将装修涉案租赁物三楼阶梯教室、一楼教室及浇筑训练场地水泥面的行为,作为上诉人支付租金的前提条件。被上诉人作为出租方已将涉案租赁物交于上诉人使用,且上诉人也实际占有使用,上诉人应按约支付租金。涉案租赁物在实际使用中存在瑕疵的情况,不能成为上诉人拒付租金的合理理由。上诉人自2008年4月起未支付租金的行为,已经构成根本违约,被上诉人可以基于此要求解除合同。综上,原审认定事实清楚,适用法律正确,处理并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费6000元,由上诉人某甲公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周小兰代理审判员  叶高山代理审判员  刘 斐二〇一三年十二月十七日代书 记员  吴美珠 来源:百度搜索“”