（2013）昌民初字第8975号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-02-17
案件名称
北京信科物业管理有限公司与常青林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京信科物业管理有限公司,常青林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第8975号原告北京信科物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路19号1幢1501内1511室。法定代表人李胤杰，总经理。委托代理人庆启，男，1975年1月28日出生，北京信科物业管理有限公司职员。被告常青林，女，1965年12月4日出生。原告北京信科物业管理有限公司（以下简称信科物业公司）与被告常青林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信科物业公司的委托代理人庆启，被告常青林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信科物业公司诉称：被告购买了昌平区北七家镇xxx小区x幢x号房屋，并于2006年11月17日与原告办理了上述房屋的入住手续。被告在领受房屋并入住后即享受到了原告为该小区提供的物业管理服务，但被告自2007年以来，一直拖欠物业费达七年之久。原告多次催缴，被告均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告交纳物业服务等各项费用13458元；2、诉讼费由被告承担。被告常青林辩称：1、被告购买的涉案房屋为已装修的尾房，因施工队曾长期居住，屋内的一个浴缸、两个马桶、生活凉台一块双层玻璃、入户门锁以及部分暖气片存在污损或破损情况。办理入住手续时，物业公司承诺更换，被告曾多次要求其兑现承诺，至今未有结果。只要物业公司可以兑现其承诺，被告可以交纳物业费；2、原告曾恶意破坏被告家电表线，致使暖气管冻裂后木地板浸水，给被告造成7956元的经济损失。2012年1月3日，被告发现电表线被掐断，遂报警。经公安部门批评教育，物业公司派人将其掐断的电线接上。本小区为自采暖，当时正值采暖季，到1月5日，业主发现因物业公司恶意掐断电表线导致燃气炉停止工作，致使暖气管冻裂后木地板浸水。业主无奈自行更换暖气片、抽干积水，并重新购置木地板进行安装，为此共花费7956元，原告应对此予以赔偿；3、原告拒绝履行日常维修义务。对于被告提出的下水道堵塞、水管漏水等维修请求，原告多次以不交费为由不予维修；4、原告不履行制止并报告不法行为的义务。对于小区内物业使用人私搭乱建、违规圈地堵路等行为，原告未按约定采取批评、规劝、警告、制止、处罚等措施，严重影响了被告的正常生活。被告多次要求原告采取妥善措施解决上述问题，但原告总是敷衍塞责，拒绝履行其应承担的义务；5、原告不履行安全保卫义务。原告从未按照合同约定履行安全保卫义务，淫秽广告散落楼梯间，给居民安全带来隐患；6、原告不履行公共设施维护义务。防盗门出现故障后，原告不予维修，给整个单元的安全带来隐患；7、原告无故撤离，不履行物业服务义务。2008年4月至10月期间，原告擅自撤离小区，致使整个小区污水横流、臭气熏天，给居民生活造成极大的不变。原告应当减免2008年7个月的物业费；8、原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。经审理查明：被告系北京市昌平区北七家镇xxx小区x号楼x号房屋的业主。2006年11月17日，北京信科物业管理有限公司xxx项目部（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方为上述房屋提供物业服务，协议约定，甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费用不含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用；乙方交费时间为每年12月31日前交纳次年的物业管理服务费用；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日欠费总额的3‰交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与甲方签订的《物业管理服务合同》生效之日止；2006年12月1日至2007年6月30日期间的物业管理服务费为1246元。协议签订后，原告为被告提供了物业服务，被告已交纳物业费1246元，未交纳2007年7月1日至2013年12月31日的物业费。另查，2008年原告曾因故撤出xxx小区2个月零8天，期间未为该小区提供物业服务。上述事实，有当事人的陈述及提交的企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、前期物业管理服务协议、业主资料卡、公开信、（2010）昌民初字第5000号民事判决书、发票等证据材料在案佐证。本院认为：被告与北京信科物业管理有限公司xxx项目部签订的物业管理服务协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。北京信科物业管理有限公司xxx项目部作为原告的内部机构，其签订的协议的权利义务应当由原告承担和行使。原告依约提供了物业服务，被告作为小区内的业主，应按照收费标准向原告交纳原告提供物业服务期间的物业费。因双方仅约定了2006年12月1日至2007年6月30日的物业服务费的标准，未就其后的物业服务费标准进行约定，故在无新的约定的前提下，双方仍应执行原有的收费标准。需指出，2008年6月20日至2008年8月27日期间，原告未为被告提供物业服务，故该期间的物业服务费用原告不应收取，本院予以扣除。被告提出的接收房屋时存在的屋内设施设备存在破损情况一节，属于另一法律关系，本院不予一并处理，被告可通过其他途径另行解决。被告辩称因物业公司恶意掐断其电表线给其造成一定的损失，应当予以赔偿。但依据现有证据无法证明该损失系由原告造成，被告可在查明相关责任人后另行主张，被告以此为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予支持。被告提出的原告提供的多项物业服务不到位的主张，本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此为由拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信，被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。现原告起诉，要求被告给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其请求中的合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告常青林给付原告北京信科物业管理有限公司物业服务费一万三千四百一十元六角一分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京信科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百三十六元，由原告北京信科物业管理有限公司负担一元，已交纳；由被告常青林负担一百三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵 娟人民陪审员 赵惠云人民陪审员 王秋华二〇一三年十二月十七日书 记 员 张思维 微信公众号“”