（2013）德中民终字第738号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2014-02-27
案件名称
贾荣芹与杨吉祥因房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾荣芹,杨吉祥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）德中民终字第738号上诉人（原审原告、反诉被告）：贾荣芹，男，1966年12月13日出生，汉族，住庆云县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨吉祥，男，1962年9月8日出生，汉族，住河北省盐山县。委托代理人：张国营，德州开发法光法律服务所法律工作者。上诉人贾荣芹因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2013）庆民初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告自2002年起开始租赁被告房屋做生意，2011年1月3日原、被告签订二手房买卖协议，约定被告将位于庆云县新华路南侧、酒水副食城南8号房屋卖给原告，房屋总价为243000元，约定过户费用由原告自负。协议第五条约定原告先付给被告定金20000元，剩余房款223000元于2011年3月31日前一次性交清，被告并提交给原告买房时此房收款单据，被告并把所有购买此房的单据、购房合同、凭证交给原告，被告还需提供公证处公证或房管局过户所需要的手续，交房时保证2011年5月5日前交房，如不能交房，违约一日按总房款的千分之五支付给原告违约金。签订协议时原告付给被告定金20000元并交付房屋，在诉讼中，2013年3月13日原告向本院交付房款223000元，被告表示同意履行合同。庭审中，原告主张由于被告不提供银行卡号、拒收房款等故意拖延履行合同时间，使原告无法按合同约定时间给付被告剩余房款，原告起诉后，房款交到法院，在付房款上没有违约，由于被告拒不收款，因此造成的利息损失应由其自己承担，要求继续履行合同。原告提供其与被告及其妻子、儿子的多个时间段的以及与银行人员的录音资料、2011年7月7日暂收条证明其主张。被告称录音资料并不能证明被告拒收房款，提供收到条没有告知密码证明不了交款，相反被告并没有拒收房款，而是原告未付款，假如被告拒收房款，原告完全可以通过其他途径履行，原告未按约定时间付款，构成违约。另庭审中原、被告对双方约定的过户费用有分歧，原告主张双方约定的过户费用不包含税，仅包括房管局收取的市场评估费、转让手续费、测绘费、工本费、印花税，税应由被告方承担。被告主张过户费用包括因过户所产生的一切费用，包括税和费，按照双方约定，均应由原告自己承担，243000元是被告的净得款。原审法院认为，原、被告签订二手房买卖协议系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当按照协议的约定全面履行相应的义务。协议签订后，原告已按约定向被告支付了定金20000元，剩余房款原告应按双方约定时间即2011年3月31日前付款，原告未按约定时间付款构成违约。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因原、被告双方没有约定逾期付款违约金，被告以原告违约为由主张按未付房款总额计算利息符合法律规定，应予支持。在诉讼中，2013年3月13日原告向本院交付房款223000元，被告主张利息应从2011年3月31日起到2013年3月13日止。原告称由于被告拒收房款，导致其未按时给付被告剩余房款，在付房款上没有违约，造成的利息损失应由被告自己承担，被告予以否认，从原告所提供的录音资料及收到条看，只能体现出原告把钱给被告准备好了，并不能证明原告已付款，所以对原告主张不予采信。关于原、被告约定的过户费用是否包含税，被告主张过户费用包括税和费，本院认为，过户费用包括因过户所产生的一切费用，包括税和费，被告主张符合双方约定应予支持。综上所述，原告已交付房款，被告已将房屋交付原告使用，原告要求继续履行买卖协议并协助办理过户手续的诉求，应予支持。原告未按约定付款应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条判决如下：一、被告杨吉祥于判决生效之日起十日内按双方协议第五条内容约定交付原告相关手续并协助原告办理位于庆云县新华路酒水副食城南08号房屋的产权过户转移登记手续。二、原告贾荣芹于本判决生效之日起十日内支付被告杨吉祥剩余房款223000元的利息（自2011年3月31日起到2013年3月13日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，并参照逾期罚息利息利率标准计算）三、上述二项应同时履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4945元，反诉费100元，由原告承担。上诉人贾荣芹不服一审判决上诉称，要求1、撤销庆云县法院（2013）庆民初字第226号民事判决书第二项有关上诉人承担利息的判决，改判为驳回被上诉人要求上诉人支付逾期付款利息的诉讼请求。2、要求对过户时所交费、税的负担做出明确判决，即改判为过户费由上诉人负担，各种税由被上诉人负担。3、一审、二审诉讼费及保全费被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人违约错误。达成房屋买卖协议后，上诉人积极按约定支付房款，但被上诉人反悔，不同意卖房因而拒收房款，这一事实有被上诉人及妻子的录音为证。另外初审时和重审时，上诉人均将房款交到庆云法院。被上诉人仍然不收，这都证明并非上诉人不交款，而是被上诉人拒收款，上诉人并未违约，很显然是被上诉人违约。这些证据既有经过质证的录音，也有初审时的交款条，还有重审时的汇款条，但一审法院不予采信。二、一审判决由上诉人支付逾期利息错误。如前所述，上诉人没有违约，故没有付利息的前提，既便违约利息的截止时间也不能截止到2013年3月13日。因为在这之前，即在初审时上诉人就将房款存在卡上，并将卡交给了初审法官，没有说给被上诉人密码是因为其不同意办理过户。三、一审判决认定费税都由上诉人负担，属认定事实不清。房屋买卖合同第四条明确约定过户费由上诉人负担，并没约定税由上诉人负担。办理过户既交费也交契税，交易税，个人所得税等税。费和税是不同的两个概念。一审法院却混淆了这两个概念，想当然认为过户费包括因过户所产生的一切费用，包括费和税这是典型的认定事实不清，另外，一审法院虽然对过户费的性质进行了认定，但在判决书主文里却对这一焦点问题没有判决，这样的判决是审而不判，也是漏判，生效后必然导致双方在执行过程中再次发生争执，纠纷根本得不到解决。注：费用：是房产局征收，税：是地方税务局征收，税是经营者或卖方缴纳。四、一审法院法律程序违法，一审法院受理被上诉人的反诉，被上诉人并未预交反诉费，也未办理减缓免手续，既便办理了减缓免手续，因被上诉人并不因难，也不符合减缓免规定。在被上诉人未交受理费的情况下就不应当受理被上诉人的反诉，受理了也是违法的。五、一审判决诉讼费完全由上诉人负担明显不公，一审判决本诉部分上诉人胜诉，根据最高人民法院诉讼费收费办法规定，应当根据败诉的比例负担，被上诉人败诉了大部分，却不让其承担任何诉讼费，违反了高院的收费规定，何况被上诉人反诉上诉人交房款没有道理，上诉人一直坚持买房交款，是被上诉人故意不收房款而已。综上所述，一审判决认定事实不清，法律程序错误，漏判争执焦点，诉讼费的负担明显不公，为此，应予改判。被上诉人杨吉祥答辩称，上诉人称积极按约定支付房款，只是被上诉人拒收房款而没有交付，称自己没有违约，其观点错误。上诉人没有证据证明2011年3月31日之前向被上诉人支付过房款，上诉人提供的录音并不能证明2011年3月31日之前的录音，上诉人逾期付款是不可争议的事实，上诉人逾期付款构成违约，应当由上诉人赔付2万元的保证金，被上诉人没有主张算是放过了上诉人。上诉人称将银行卡交给了法院，计算利息不能截止到2013年3月13日其观点错误。本案的焦点是是否履行合同，在没有判决之前上诉人不应当交给法院房款，交了也没有道理，因为被上诉人没有收到房款。关于过户税费由谁承担的问题。在德州地区二手房买卖税费由买房人承担的惯例，合同约定过户费用由买房人支付，按惯例过户费用应包括全部税费。一般公民买卖房屋不知道房管局、税务部门繁多的收费项目，在表达过户费用时不可能表达的很规范，所以我方认为可以判断过户费用包括税金。如果交易税由卖方承担的话，那么应在合同中明确约定。上诉人所说的税由卖方承担，但是相关法律没有对此有硬性规定。请求法院予以判决。上诉人逾期付款，被上诉人有权拒绝交房，被上诉人拒绝交付是行使正当的抗辩权。合同不能履行完全由上诉人的违约造成。上诉人负有全部过错责任，一审法院判决上诉人承担诉讼费用和保全费是正确的。本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。被上诉人杨吉祥将房屋交付上诉人贾荣芹占有后，上诉人贾荣芹未依约给付房款事实清楚，上诉人贾荣芹主张其积极支付房款，而被上诉人拒收，但没有证据证明其所主张事实的存在，应当承担举证不能的法律后果。上诉人贾荣芹未按合同约定按期将房款交付给被上诉人杨吉祥实际占有，构成违约，应当承担违约责任。上诉人贾荣芹主张其不违约的理由，本院不予支持。上诉人贾荣芹违反合同约定，逾期支付所欠被上诉人杨吉祥的房款，应当依法向被上诉人杨吉祥支付逾期付款利息，依据最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复（2000年11月13日最高人民法院审判委员会第1137次会议通过）“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”的精神及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。”的规定，原审判决参照逾期罚息利率即逾期还贷利率或者房贷逾期罚息利率计算，符合法律规定。房屋过户费用应包括房屋交易过户所产生的全部费用，上诉人贾荣芹将房屋过户税费分开的主张，没有依据。关于反诉费的问题，被上诉人杨吉祥缴纳的反诉费有庆云县人民法院出具的收款凭证（编号：103305351811）为证。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4945元，由上诉人贾荣芹负担。本判决为终审判决。审判长 崔书江审判员 陈 涛审判员 王玉敏二〇一三年十二月十七日书记员 张 哲 微信公众号“”