（2013）吉中民三终字第391号
裁判日期: 2013-12-17
公开日期: 2016-05-04
案件名称
上诉人王建东因与被上诉人冯建华、吉林市秋林房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建东,冯建华,吉林市秋林房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）吉中民三终字第391号上诉人（原审第三人）：王建东，住蛟河市。委托代理人：夏晓东，吉林三保律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯建华，住蛟河市。委托代理人：孙振军，蛟河市天岗镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吉林市秋林房地产开发有限责任公司，住所：吉林市河南街125号。法定代表人：张凯，经理。上诉人王建东因与被上诉人冯建华、吉林市秋林房地产开发有限责任公司（以下简称秋林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服蛟河市人民法院（2012）蛟民二初字第816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王建东及其委托代理人夏晓东，被上诉人冯建华的委托代理人孙振军到庭参加诉讼，被上诉人秋林公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2002年9月6日，秋林公司为办理抵押贷款，将其自建的秋林小区2号楼南10门、面积为163.52平方米的门市房登记于公司职工耿淑兰名下，并以耿淑兰名义从2002年开始在原蛟河市金桥农村信用社（现为吉林蛟河农村商业银行股份有限公司城郊支行）办理抵押贷款，贷款期限为一年一贷，抵押期间，原蛟河市金桥农村信用社向蛟河市房屋产权管理中心出具了冻结通知书，耿淑兰名下的房屋产权证由蛟河市房屋产权管理中心保管，原蛟河市金桥农村信用社持有土地他项权利证。2005年4月，秋林公司再次以耿淑兰名义办理抵押贷款后，就上述房屋与冯建华签订了商品房购销合同，约定冯建华购买秋林2号楼10号门市房，面积为163.524平方米，价格为27.8万元。此前，因该房屋系以冯建华女儿郭芃兰的名义购买，并签订了房屋买卖合同，故经冯建华与秋林公司协商由秋林公司售楼工作人员张某某将原合同中含有买方郭芃兰的第一页和最后一页重新填写为买方冯建华，并置换于原合同内，合同签订日期填写为2002年1月16日。2005年9月21日，冯建华交付房款时，秋林公司为偿还贷款，解除银行抵押，经冯建华同意，当日由冯建华分两次实际共交付房款28.7万元。秋林公司职工张某某以公司名义为冯建华出具了收据两张，金额分别为187800.00元和10万元，而后又为冯建华出具了日期为2002年1月16日、金额为27.8万元的销售不动产发票一张。2006年1月20日，秋林公司向蛟河市金桥信用社还清了全部贷款，并于2006年1月21日办理了解除抵押手续。2008年1月16日，冯建华以商品房购销合同签订的价格27.8万元，向蛟河市地方税务局交纳了契税13900.00元。现该争议房屋在蛟河市房屋产权管理中心登记信息情况为：坐落于蛟河市民主街道秋林小区2号楼1层15门，面积为163.52平方米，所有权人为秋林房地产开发有限责任公司。登记于耿淑兰名下的房屋产权证已被注销并销毁。2012年12月14日，冯建华向原审法院提起诉讼，请求：判令冯建华与秋林公司之间的房屋买卖合同有效，并要求秋林公司协助办理产权过户手续，承担本案诉讼费用。王建东作为有独立请求权的第三人请求确认冯建华与秋林公司间的商品房买卖合同无效。原审法院经审理认为，一、冯建华与王建东诉争之商品房为同一房屋。虽然王建东主张冯建华与秋林公司签订的商品房购销合同中房屋信息为10号门，而其实际占用的房屋在产权中心登记信息为15号门，并非同一房屋。但根据庭审调查及确认的证据，冯建华与秋林公司签订商品房购销合同中的房号，系秋林公司出售房屋时房源图上记载的房号，而产权登记中心在普查、登记房屋时将该房屋排序登记为1层15门，通过对产权登记中心关于1层15门房屋的登记信息与秋林公司出售房屋房源图的对比、核实，可以确认冯建华主张的商品房与王建东主张、实际占有之商品房为同一房屋。二、冯建华与秋林公司签订的商品房购销合同有效。第一、王建东主张冯建华与秋林公司双方系恶意串通，合同无效的理由不能成立。冯建华与秋林公司签订了商品房购销合同，且冯建华已交纳了购房款及契税，这足以证明冯建华与秋林公司间的买卖行为是双方的真实意思表示。而王建东虽然主张冯建华提供的商品房购销合同、收据两张、完税票据时间相互矛盾，冯建华与秋林公司存在恶意串通的情形，但其并未提供相关证据予以证明，且经证人张某某出庭作证，已合理的解释了形成矛盾的原因，故王建东的该主张不能成立。第二、王建东主张争议房屋已抵押给金桥信用社，产权人为耿淑兰，冯建华与秋林公司对抵押房屋进行的转让行为无效的理由不能成立。对于王建东主张的冯建华与秋林公司买卖房屋行为违反了抵押物不得转让的法律强制性规定，系无效行为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”之规定，王建东主张所依据的法律强制性规定并非关于效力的强制性规定。抵押权作为担保物权的一种，属于他物权，是为担保主债权实现而存在的从权利，以债务人不履行到期债务或发生约定行使情形为行使条件，抵押关系设立后，抵押人仍然享有抵押物的所有权及处分权，只是处分权要受到抵押关系的限制，但若被担保的主债权到期得到清偿、消灭，则抵押权消灭，抵押权消灭后，基于抵押物进行的转让行为的实现则将不再受到限制及影响。而根据秋林公司主张及耿淑兰自认，本案争议房屋虽登记于耿淑兰名下，但房屋的占有、使用、处分等物权权利均仍归秋林公司享有，耿淑兰不享有任何实际权利。在冯建华与秋林公司履行合同过程中，秋林公司已在债务到期前全部清偿以职工耿淑兰名义贷取的借款，抵押权现已消灭，蛟河市房屋产权管理中心亦已将登记于耿淑兰名下的房屋产权证注销并销毁，故冯建华与秋林公司签订的商品房购销合同生效要件已具备，王建东以已消除的事实及理由进行的反驳主张不能成立。第三、王建东主张争议房屋已由秋林公司作为拆迁费用抵偿给自己的事实不能成立。虽然现该争议房屋由王建东实际占用，但对此秋林公司职工张某某称王建东系为放置加工塑钢窗的机器设备向秋林公司临时借用12号门市房放置塑钢机器，后因12号门市房被卖出，机器无处放置，经张某某同意又将机器放置于该争议房屋内。而王建东对其主张的其因帮助秋林公司进行动迁，故秋林公司原法定代表人李桂杰将该房屋作为拆迁费用抵偿给自己的事实，并未提供有效证据予以证明。且根据庭审调查，王建东陈述其承建的楼盘亦需要此拆迁范围的位置搭建塔吊，故对王建东主张的该事实不予确认。且王建东主张的该事实及理由系债权法律关系，而非物权法律关系，不能对抗冯建华之主张，应当另行解决。综上，冯建华与秋林公司签订的商品房购销合同，系双方真实意思表示，且不违反我国法律规定，系有效合同，冯建华要求确认与秋林公司签订的商品房购销合同有效的诉讼请求，应予支持。王建东要求确认该合同无效的诉讼请求，不予支持。三、冯建华要求秋林公司行协助办理房屋产权过户登记的诉讼请求，应予支持。冯建华系与秋林公司签订的商品房购销合同，合同相对人为秋林公司，而非王建东，且秋林公司为该争议房屋的所有权人。原、被告双方并未约定办理房屋过户登记手续的履行期限，冯建华有权随时要求履行，秋林公司亦同意履行，故王建东主张争议房屋从2003一直由其占用，冯建华现起诉主张权利已超过诉讼时效的理由不能成立。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，秋林公司具有协助冯建华办理产权变更登记即物权转移的义务。故冯建华要求秋林公司履行协助冯建华办理房屋产权过户登记的诉讼请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、原告冯建华与被告吉林市秋林房地产开发有限责任公司签订的商品房购销合同有效；二、被告吉林市秋林房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助原告冯建华办理现坐落于吉林省蛟河市民主街秋林2号楼一层15门、面积为163.52平方米的门市房房屋的产权变更登记，变更登记过程中所产生的税费由原告冯建华自行负担；三、驳回第三人王建东的诉讼请求。案件受理费200.00元，原告冯建华交付的100.00元，由被告吉林市秋林房地产开发有限责任公司负担。第三人王建东交付的100.00元，自行负担。上诉人王建东不服蛟河市人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判决认定冯建华与秋林公司间的买卖合同合法有效是错误的，该合同是虚假的，不具有法律效力；讼争房屋是秋林公司作为为动迁款抵偿给王建东的，王建东是该房屋的合法所有权人。请求：撤销蛟河市人民法院（2012）蛟民二初字第816号民事判决，驳回冯建华的诉讼请求，支持原审第三人的诉讼请求，并由冯建华承担诉讼费用。冯建华答辩称：原判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回的上诉请求。双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与原审判决认定的事实无异。本院认为，王建东虽主张冯建华与秋林公司间的房屋买卖合同虚假，但冯建华与秋林公司均认为该合同真实有效，该合同虽存在瑕疵，但合同相对人意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，冯建华与秋林公司提交的相关证据也对合同中存在的瑕疵作出了相应解释，而王建东所提交的证据又不足以证明冯建华与秋林公司伪造合同，恶意欺诈，故王建东关于冯建华与秋林公司间的房屋买卖合同虚假无效的上诉请求本院不予支持。另外，王建东关于讼争房屋是秋林公司作为动迁款抵偿给自己的，并且由其占有使用至今，王建东是该房屋的合法所有人的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，王建东对此主张负有举证责任，如不能提供合法有效的证据证明其主张应由其承担举证不能的不利后果，在本案历次审理中，王建东均提出秋林公司原法定代表人李桂杰能够证明讼争房屋已抵偿给王建东的事实，但始终未能提交该证据，也无法证明李桂杰是因受胁迫而无法为其作证，秋林公司又否认上述事实，仅依据王建东提交的曾经进行拆迁补偿的证据无法证明秋林公司已将讼争房屋抵偿给王建东的事实，故王建东关于秋林公司已将讼争房屋抵偿给自己，王建东是该房屋合法所有权人的上诉请求本院不予支持。另外关于讼争房屋是否登记在耿淑兰名下问题，耿淑兰在本案的历次审理中均未针对该房屋主张权利，故原判决关于讼争房屋虽登记于耿淑兰名下，但房屋的占有、使用、处分等物权权利均仍归秋林公司享有，耿淑兰不享有任何实际权利，不影响冯建华与秋林公司房屋买卖合同效力的论述正确。关于冯建华与王建东诉争之商品房是否为同一房屋问题，原判决已做详尽论述，在此不赘述。综上原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人王建东负担。本判决为终审判决。审判长 刘福柱审判员 李 炜审判员 毕雪松二〇一三年十二月十七日书记员 孙 畅